Как продать квартиру с ребенком собственником

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как продать квартиру с ребенком собственником. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Дополнительные документы

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

• Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
• Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
• Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
• Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

• Точный адрес обеих квартир.
• Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
• Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
• Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки. При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью. Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.

Можно ли продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну. Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними.

Важно учитывать, что обменивать жильё ребенка на иногороднее можно только при условии, что новый населенный пункт будет крупнее прежнего. Переселять ребенка-собственника жилья из города в деревню или в город с меньшим населением можно только в трех случаях:

Продажа жилья с несовершеннолетним собственником

В зависимости от возраста несовершеннолетнего, его интересы в сделках представляют исключительно родители (для детей до 14-ти лет) или он сам, но с обязательного согласия органов опеки, которые должны следить за соблюдением интересов ребенка.

Необходимые документы

Рассмотрение обращения занимает обычно от 10 до 15 дней, в течение которых сотрудники службы опеки анализируют законность планируемой сделки и сравнивают условия текущего жилья несовершеннолетнего с покупаемым. При принятии решения опека оценивает два ключевых показателя:

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

Особенности оформления

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

• Справки о рождении формы N 25;
• Свидетельства о смерти родителя;
• Решения суда о лишении родителя родительских прав (ограничении в родительских правах), признании родителя безвестно отсутствующим, недееспособным (ограниченно дееспособным), объявлении родителя умершим;
• Приговоры судов о назначении родителю меры наказания, связанной с лишением свободы;
• Справки правоохранительных органов об объявлении родителя в розыск, нахождении в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений;
• Справки, содержащей информацию об отсутствии регистрации второго родителя по месту пребывания и по месту жительства на территории Российской Федерации;
• Постановления судебного пристава-исполнителя о розыске должника.

После получения предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних можно заключать договор купли-продажи квартиры.
Важно знать. Договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего детям либо доли в нем составляется в простой письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Примерный порядок составления договора и что он должен содержать можно почитать в этой статье .

Кто может обратиться за получением согласия

При обнаружении факта совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества детей без получения предварительного письменного согласия органов опеки следует незамедлительное обращение в суд с требованием о расторжении сделки и возвращении имущества обратно в собственность ребенка. При этом все убытки от расторжения сделки возмещаются законными представителями детей.

Исходя из функции этих учреждений, законные представители обязаны взять документ о том, что органы опеки не против проведения сделки. Этот документ необходим в сделке. Если договор будет проведен без него, он считается недействительной. И любой честный риэлтор не станет продавать квартиру без согласия опеки.

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Каждое действие законных представителей, если оно связано с распоряжением денежных средств со счета ребенка, происходит под контролем уполномоченных органов. Если по итогам сделок, проведенных незаконно, права ребенка ущемляются, грубо нарушаются, к ответственности за это привлекаются не только законные представители несовершеннолетнего лица, но и должностные лица органов опеки.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже?

Кроме этого, существуют и иные жизненные ситуации, при которых покупка нового жилья одновременно с продажей старого, не актуальна. Например, приобретение жилья на стадии возведения. Очень многие семьи стараются улучшить жилищные условия, приобретая квартиры с большей площадью чем та, которая была ранее. Но органы опеки в этой ситуации ставят условие о том, что строительство дома должно быть завершено более чем наполовину. А также то, что до момента фактического переезда ребенка необходимо прописать в другое жилое помещение.

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2023 N 218-ФЗ. Изменения в законодательстве (31 июля 2023 года), которые упростили требования нотариусов, не коснулись сделок с участием несовершеннолетних. Поэтому как и раньше придется обратится к нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор купли-продажи.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Дополнительные документы

К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2023 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

После получения предварительного разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних можно заключать договор купли-продажи квартиры.
Важно знать. Договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего детям либо доли в нем составляется в простой письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Примерный порядок составления договора и что он должен содержать можно почитать в этой статье .

Перед началом сбора документов, необходимых для продажи квартиры ребенка либо его доли в ней, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка для получения предварительного письменного согласия на совершение сделки.

Обращение в органы опеки и попечительства

Важно знать. До достижения детьми совершеннолетия контроль над действиями родителей по совершению любых сделок с имуществом детей осуществляют органы опеки и попечительства. Без их предварительного письменного согласия невозможно продать либо иных образом произвести отчуждение квартиры, где ребенок является единоличным либо долевым собственником. Все это делается с одной целью – защитить права детей от возможных незаконных посягательств на принадлежащее им имущество, в том числе и их родителей.

Исходя из функции этих учреждений, законные представители обязаны взять документ о том, что органы опеки не против проведения сделки. Этот документ необходим в сделке. Если договор будет проведен без него, он считается недействительной. И любой честный риэлтор не станет продавать квартиру без согласия опеки.

Получение согласия опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Еще одним из примеров схожей ситуации может служить также недуг ребенка, аллергия. Скажем, по состоянию здоровья он не может проживать в определенной местности, с климатическими условиями, существующими в ней. На его заболевание влияет много факторов, включая грязный воздух, близость к предприятиям промышленности. Все это усугубляет итак непростое состояние ребенка. В этом случае органы опеки могут дать согласие на переезд родителей из города в сельскую местность.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже?

Риску недвижимости присущи риски. Они связаны с недобросовестностью той или иной стороны при заключении сделки. Последствия признания договора недействительным довольно печальны. И анализ статей ГК РФ, например, 431.1 говорит о том, что, прежде всего, пострадает в этой ситуации покупатель. Причем, человек, который добросовестно вел себя в процессе заключаемой сделки, был добросовестным приобретателем.

Для снятия с регистрационного учета и постановки на учет на новом месте несовершеннолетнего маме и папе необходимо обратится с заявлением в миграционную службу по месту жительства, если малышу нет 14 лет.

Если ваш отпрыск собственником не является, то для продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком — привлекать органы опеки нет необходимости. Достаточно просто снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и перерегистрировать на новое место жительства. Просто выписать ребенка не поставив его на учет на новом месте — нельзя.

Законные основания

Наличие у продавца детей несколько удлиняет сам процесс проведения сделки, но если пошагово разобраться со всеми этапами продажи выяснится, что ничего особо сложно в этом нет. Давайте вместе попробуем разобраться, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми, если они не собственники недвижимости.

Классическая сделка купли-продажи усложняется, если собственником квартиры или доли в ней является ребенок. В таком случае возникает много правовых нюансов, которые надо обязательно учитывать, чтобы не нарушать закон. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком еще и сложная процедура, поскольку бывает нелегко найти покупателя, который станет связываться с «проблемным» объектом.

Правовой аспект

Согласно Конституции РФ ребенок является полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противозаконным деянием. Сделка по продаже квартиры, если ребенок является ее собственником, регулируется:

Недееспособность и несовершеннолетие

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой законодательно определена необходимость защитить права несовершеннолетних. Поэтому, чтобы не возникало в будущем проблем ни у продавца, ни у покупателя, лучше все сделать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти стороной органы опеки. Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

1. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

В каких случаях ребенок может быть собственником недвижимости?

В органы опеки необходимо предоставить:

• заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
• согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
• копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
• свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,
• справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
• справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
• поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
• кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
• выписки из домовых книг (по двум адресам),
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы. Какие-то справки инспектор может запросить дополнительно: например сберегательную книжку с открытым счётом на несовершеннолетнего или справку из отделения милиции о том, что семья не состоит на учете.

Ограничения ребенка на распоряжение квартирой

Эксперты советуют, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок». Совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

• в первую очередь официальным опекунам ребенка направить уведомление в службу опеки с извещением о намерении оформить сделку продажи жилплощади, на которой проживает владелец-ребенок. Такая операция получила наименование «отчуждение жилой площади». В извещении нужно указать, что опекуны обязуются действовать в интересах ребенка.

• удостоверения личности обоих опекунов;
• если ребенок достиг 14 лет, то необходимо прилагать копию его удостоверения личности и письменное подтверждение согласия на действия опекунов;
• если ребенок не достиг 14 лет, то необходимо прилагать копию подтверждения о рождении, подтверждение заключения брака, а также, если брак был аннулирован, выписку о данном событии;
• все имеющиеся документы на продаваемую и приобретаемую жилплощадь, а именно:
  • подтверждение собственности (оригинал и копия);
  • техпаспорт (копия);
  • подтверждение о приватизации;
  • выписка из БТИ;
  • чертеж жилплощади, а также подтверждение разрешения на изменения в планировке;
  • выписка, что жильцы не имеют долго по коммунальным услугам;
  • справка из домовой книги.

Документы, необходимые для продажи квартиры, где собственник ребенок

• новое жилье покупается в кредит, при этом хозяева остаются без постоянного места жительства на период выплаты этого кредита. А также если одновременно с приобретением новой жилплощади вся имеющаяся недвижимость продается;
• при проведении операции дарения;
• когда новая приобретаемая жилплощадь находится в доме, который еще не достроен и не пригоден для жизни;
• когда новая приобретаемая жилплощадь не имеет базовых удобств;
• когда новая жилплощадь приобретается под ипотеку;
• когда место нахождения новой жилплощади не оснащено никакой (или слабой) инфраструктурой.