Договр купли продажи квратиры находящейся в залоге

Законодательством не запрещено оформление ипотеки в другом банковском учреждении, но такая процедура допустима только при согласовании с залогодержателем. Как правило, банки изъявляют желание на переоформление кредита в своём учреждении, поэтому такой вариант считается наиболее приемлемым.

1. паспорта сторон;
2. от представителей – доверенности;
3. ДКП, ранее заключённый продавцом;
4. технический, кадастровый паспорт;
5. разрешение супруга (при необходимости);
6. вновь составленные ДКП – 4 экземпляра;
7. кредитный договор – 2 экземпляра.

Бумаги

1. Для банка, который должен вернуть в результате этого вложенные в ипотеку деньги.
2. Для заёмщика, который погасит долг по кредиту или его существенную долю.
3. Для покупателя квартиры, осуществляющего покупку такого ипотечного имущества в кредит или за свободные средства, имеющиеся в его распоряжении.

Далеко не каждый покупатель согласится участвовать в такой авантюрной сделке. Собственник может очень долго подыскивать покупателей: не один месяц, и возможно и не один год. В итоге, если у продавца нет средств выплатить кредит, сумма долга будет только увеличиваться, а шансов продать квартиру будет все меньше и меньше.

Минусы сделки

Дело в том, что при оформлении займа собственник отдает в залог свое жилье. Юридически он так и остается законным его владельцем, а вот залогодержателем выступает банк. Практика показывает, что правоустанавливающие документы на квартиру хранятся в банке до момента погашения займа. Соответственно без ведома банка человек просто не может продать квартиру. Решение: продать или не продать квартиру остается за банком.

Минусы сделки

Банк снимает ограничения с имущества тогда, когда в полном объеме будет погашен заём. Следовательно, чтобы погасить долги перед банком собственник должен достать нужную сумму денег и оплатить кредит. На практике продажа квартиры в залоге выглядит следующим образом: покупатель вносит задаток, эту сумму владелец отдает банку и таким способом закрывает все долги.

Как мы рассказывали ранее, допускается продажа находящейся в ипотеке квартиры при условии, что на это согласен залогодержатель (как правило, банк, выдавший кредит на приобретение жилья). Условия оплаты по такому договору и снятие обременения должны быть согласованы в письменном виде. Ниже приведён образец договора купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека.

Как составить договор

• стороны;
• Описание продаваемой квартиры;
• Наличие зарегистрированного обременения (ипотеки);
• Условия расчетов (напрямую продавцу, банку-кредитору, иным способом);
• Порядок снятия обременения после погашения задолженности перед банком-залогодержателем.

Образец договора

1.3. Право собственности на квартиру обременено ипотекой на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № ___ от _____, заключённого между Продавцом и ________ (далее — Залогодержатель).

1. Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
2. Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
3. Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

1. сведения об обеих сторонах, заключающих договор;
2. существенные условия – сюда относится предмет сделки (указываются как идентификационные характеристики квартиры и участка земли, на которой расположен сам дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
3. права и обязанности продавца и покупателя;
4. ответственность обеих сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

Путем передачи долговых обязательств

Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.

• Также можно воспользоваться сменой залогодателя. Этот вариант используется в тех ситуациях, когда у покупателя не хватает денег на полный расчет. Процедура аналогична получению стандартного кредита (ипотеки) – покупателю придется собрать полный пакет документов и обратиться в банк. В случае положительного решения будущий собственник рассчитывается с продавцом и постепенно погашает кредит у финансовой организации.

• Покупатель отдает продавцу всю сумму на погашение кредита, после того, как банк снимет обременение – будущий владелец передает остаток средств по договору. Важно зафиксировать в соглашении все эти нюансы (в обязанностях продавца нужно указать, что он должен погасить задолженность в конкретном размере в установленные сроки);

Договор купли-продажи квартиры в залоге: образец договора купли-продажи квартиры с залогом

• Покупатель погашает задолженность перед банком с непосредственным участием финансовой организации. В этом случае он открывает 2 счета или кладет деньги в 2 ячейки, в одной – деньги для банка, во второй – для продавца. После этого финансовая организация направляет в УФС заявление о снятии обременения вместе с договором купли-продажи. Как только будут внесены изменения в ЕГРП – квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец и банк смогут снять свои деньги со счетов;

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Досрочное погашение кредита

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.