Как пересмотреть договора с управляющей компанией

Есть несколько способов это сделать. Предлагаю рассмотреть самую распространенную ситуацию, когда нынешняя УК существенно не нарушает условия договора, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле.

Вариант 1. Так как между собственниками имущества МКД действует договор управления, то необходимо дождаться окончания срока его действия. Посмотрите, что написано в договоре относительно даты его прекращения, ведь если не заявить о прекращении договора в указанную дату, то договор автоматически продлевается на следующий год.

Как изменить способ управления?

1. Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.
2. УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
3. Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его проведения или найдите нарушения, допущенные УК.
4. Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
5. До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
6. Проведите общее собрание собственников МКД по вопросу смены УК.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

Как выбирается управляющая компания

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Структура договора с управляющей компанией

• адрес дома и состав общего имущества;
• полный список работ, которые должна будет производить УК;
• сколько дом будет платить УК за работу;
• сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
• как будет контролироваться работа УК.

При этом в течение срока действия договора управления сторонам может потребоваться внести в него изменения или дополнения. Например, добавить или исключить какие-то обязательства управляющей организации, индексировать цену договора, включить дополнительные полномочия компании. В таком случае сторонам необходимо достичь согласия и оформить новые условия дополнительным соглашением к ДУ.

Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны

Утверждённое на ОСС дополнительное соглашение, как и сам договор управления, является обязательным для исполнения всеми сторонами ДУ, в том числе для управляющей организации и собственниками, которые не участвовали в голосовании. Это подтверждается судебной практикой, например, решением АС Свердловской области от 06.04.2023 по делу № А60-59996/2023.

Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС

Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками/ТСЖ и управляющей организацией и, как правило, действует несколько лет. За этот период сторонам договора может потребоваться скорректировать некоторые его условия. Рассказываем, как внести изменения в ДУ и правильно их утвердить.

Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа. Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Внесение изменений

Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.

Но спор по этим условиям в любом случае лучше начать с управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе. Управляющая организация скорее всего получит предписание и(или) штраф. Можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.

Смена условий в уже заключенном договоре

Условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, жителям желательно заменить на подходящие до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен, и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.

На что обратить внимание при проверке договора управления

Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.

Подавляющее большинство многоквартирных домов на сегодняшний день на территории Российской Федерации находятся в ведении управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием и обеспечением качественного содержания общедомового имущества в таких домах. Однако в некоторых случаях договоры управления расторгаются по различным причинам, в том числе и по инициативе самой управляющей компании. Как происходит процесс расторжения договора управления и последующая смена управляющей компании?

Что такое расторжение договора управления имуществом и смена управляющей компании?

Гражданский Кодекс Российской Федерации, который рассматривает различные возможности для расторжения договоров управления имуществом в многоквартирном доме, в частности, договора оказания услуг, говорит о том, что любая из сторон, участвующих в договоре, вправе расторгнуть его по своему усмотрению в любой момент путем составления соответствующего дополнительного соглашения либо в одностороннем порядке путем использования судебного механизма, если речь идет о неоднократном неисполнении обязательств, которые предусмотрены для другой стороны.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке и что это такое?

Однако для этого потребуются достаточно веские основания, которые смогут доказать не только убыточность обслуживания того или иного дома для управляющей организации (если речь идет только об убыточности обслуживания, то расторжение договора управления будет считаться незаконным), но и неисполнение надлежащим образом со стороны собственников помещений в многоквартирном доме возложенных на них по договору обязательств. Для того чтобы неисполнение обязательств было признано действительно существующим, договор должны не исполнять должным образом не менее двадцати пяти процентов собственников помещений в многоквартирном доме, если речь идет о неисполнении какого-либо одного условия, и не менее пятидесяти одного процента, если речь идет о нарушениях нескольких условий договора (суммируется общее количество нарушителей)

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если срок в предложении определен не был, то договор считается заключенным, если согласие на заключение договора было получено в разумные сроки. Закон не дает понятия разумных сроков, но из практики — это примерно 30 дней.

5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Обобщённые в этой книге знания, помогли мне разработать «Договор» и » Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг » в соответствии с » Методическими рекомендациями по составлению хозяйственных договоров». Согласно п.1 ст.432 ГК РФ в нём учтены императивные нормы субстантивных условий договоров данного вида. Учитывая сложную, многостороннюю структуру договора, объём его в электронном виде составил 1.14 Мбайт или 89 страниц на бумажном носителе в том числе: 27 статей, 266 пунктов и 18 приложений.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Войти

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

• проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
• расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
• выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
• утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
• сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
• вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

• большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
• задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
• собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
• собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
• собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.