Инфрастуктура апарт комлекса

«Потребитель должен понимать, что по крайней мере сейчас он покупает не квартиру, а нежилое помещение, которое обладает особым юридическим статусом и вытекающими отсюда особенностями. Это невозможность регистрации по месту проживания, более высокие ставки налога на имущество и коммунальные платежи. Также на апартаменты пока не распространяются некоторые законы (например, закон о шуме, запрет на перепланировку в части перемещения мокрых зон)», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Из прошлого к настоящему

«При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь (или санузлов) над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией — тупиковый. Если в доме ее нет, она там уже никак не появится; наружные стены строения не подвинешь. А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак», — рассуждают архитекторы «Архитектурной Мастерской Кашириных» Игорь и Алена Каширины.

Стоит ли инвестировать в апартаменты?

Если вы решились на покупку апартаментов либо планируете сделать это в будущем, помимо цены лота следует обращать внимание на следующие факторы: репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру (собственную или районную), наличие рядом объектов досуга и отдыха (парки, скверы и т. д.). Но главное — документы.

Категории номеров, из которых состоят апарт-отели, «автоматически» предполагают определенную «звездность». Соответственно, согласно Постановлению, для них будут обязательны к соблюдению дополнительные требования. В частности, для гостиниц от 3х звезд и выше обязательны такие «опции» как:

Известные гостиничные сети и принадлежащие им апарт-отели

Также повсеместно обязательна ежедневная уборка номеров, предоставление туристической информации и экскурсионных услуг, вызов такси и скорой помощи. В каждом гостиничном номере, к примеру, должен быть карманный фонарик, светильник над умывальником и прикроватный светильник.

Особенности апарт-отелей

При этом собственникам таких квартир не надо самостоятельно заниматься обслуживанием жилья, его ремонтом, сдачей в аренду и другими вопросами. Для этого в апартаментах есть собственная служба, а хозяева апартаментов только ежемесячно получают на свой счет прибыль от сдачи жилья в аренду. Хотя, как показала практика в Москве и Санкт-Петербурге, последние годы более 70% апартаментов приобретаются не для последующей сдачи их в аренду, а для собственного проживания.

Инфраструктура несервисных апартаментов, по большей части возникших из-за градостроительных ограничений для строительства жилья, создается исходя из ее необходимости не столько самому объекту, сколько окружающей локации. «Девелопер заинтересован выгодно распродать объект и выйти из проекта, — рассказывает руководитель отдела продаж Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса VALO Марина Сторожева, — кроме того, он ориентируется на класс возводимого проекта». Так, в элитных апартаментах присутствует все, что есть и в жилом доме соответствующего класса: ресепшен, консьерж-служба, клининговый сервис. В жилых апартаментах классов бизнес и комфорт обычно эти опции исключают, потому что это требует дополнительных затрат от собственников.

Эффективная работа комплекса сервисных апартаментов требует создания полноценной гостиничной инфраструктуры, позволяющей арендаторам тратить минимум времени на быт и максимум – на работу и отдых

При этом в идеальном комплексе апартаментов инфраструктура должна учитывать потребности всех категорий гостей – и краткосрочных арендаторов, и долгосрочных, считает генеральный директор Hospitality Management, консультант проекта VALO Блейк Андерсон-Бунтз.

Просто жить

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, в проектах, ориентированных на постоянное проживание, на первый план помимо локации, видовых характеристик выходит наличие энергосберегающих систем, так как коммунальные платежи априори выше, чем в классических ЖК. При этом именно в таких апарт-комплексах может быть актуально создание социальной инфраструктуры, которая будет востребована жильцами.

Расстояние до МЦД-1 «Кунцевская» составляет 100 м, до одноименной станции метро двух веток — 450 м. В пешей доступности работают две общеобразовательных школы, детский сад, фитнес-клуб World Class, поликлиника и торговый центр «Квадро». В 10 минутах ходьбы находится парк Фили.

Апарт-комплекс «М1 Сколково» расположен в 1 км от МКАД и 4 минутах пешком от станции МЦД «Немчиновка». Состоит из апарт-комплекса и отеля. Сдача запланирована на II кв. 2023 года. В продаже 986 апартаментов без отделки. На первых этажах разместятся коммерческие помещения, фитнес-клуб, коворкинг, ресторан, магазины и прачечная. Для автомобилей предусмотрен подземный паркинг на 106 машиномест и открытая гостевая стоянка.

«М1 Сколково», M1 development

Переходим к Москве. Комплекс апартаментов «Мята» строится в Хорошевском районе Москвы. Состоит из одного 22-этажного дома на 520 апартаментов с подземным паркингом. Продажи открылись летом 2023 года. Сейчас застройщик предлагает классические и нестандартные планировки — двухуровневые апартаменты и лоты с террасами. Во всех лотах будет выполнена предчистовая отделка. Сдача намечена на конец 2023 г.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Назначение помещений

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Каждый отвечает за себя

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Прошёл год, покупатели узнали о том, как они могут зарабатывать, пользуясь выгодными программами доходности от управляющей компании. Инвестиционная модель перестала казаться людям чем-то сложным, а на рынок вышли профессиональные компании, готовые за небольшой процент заниматься обслуживанием номеров, поиском и регистрацией постояльцев. Одновременно увеличилось и количество собственников, готовых передать юниты УК для получения дохода.

Кто покупает юниты?

По данным исследования Аналитического центра НАФИ, проведенного в мае 2023 года, около 10 миллионов Россиян (9% населения страны) арендуют жильё на постоянной основе. У нас нет цифр отдельно по Санкт-Петербургу и Москве, но смеем предположить, что в столицах этот процент выше за счет приезжающих учиться и работать соотечественников, а также трудовых мигрантов из ближнего зарубежья. А благодаря введению упрощенного порядка получения электронных виз и полной их отмены для краткосрочного пребывания (3е суток), за последние 3 года турпоток в Санкт-Петербург вырос на 23% — до 8,5 миллионов человек.

1. Виды апартов

Первым этапом вполне стандартным и для жилой недвижимости потенциальный покупатель изучает информацию о компании-застройщике. Важна репутация девелопера, завершённые проекты, опыт на рынке. Далее, сравнив с похожими объектами, важно оценить, насколько стоимость номера соответствует его классу и прогнозируемой прибыльности, потенциалу роста дохода.

Застройщик объединил под одной крышей комплекса два типа недвижимости – жилье и апартаменты. Что представляет собой этот мультиформатный проект, разбирался Тайный Покупатель.

Москва

Объект аккредитован в следующих банках: «Банк «Россия», ВТБ, Сбербанк, «Транскапиталбанк», «Абсолют Банк», «Банк «Санкт-Петербург», «Дельта Кредит», «АК БАРС», Открытие», «ГЛОБЭКС», «Райффайзен», «Промсвязьбанк», «ГазпромБанк», СНГБ, «Банк «Российский капитал».

Инфраструктура для детей

ЖК «Москва» — это проект бизнес-класса, который возводится в одну очередь. Срок сдачи намечен на III квартал 2023 года. Разрешение на строительство действительно до 7 июля 2023 года. Пока идут монолитные работы, а также возведение наружных кирпичных стен от 1-го до 16-го этажей в зависимости от секции.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Поделиться

С 1 июля 2023 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

Самый высокий спрос, как и объём предложения (46%), отмечен в бизнес-классе. По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, наибольшее число сделок с апартаментами приходится на Центральный округ. Также в пятерку самых популярных округов у покупателей апартаментов входят СВАО, САО, ЗАО и СЗАО.

Апартаменты продолжают завоевывать внимание и вызывать интерес покупателей недвижимости. Их приобретают как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду. В течение нескольких лет комплексы с апартаментами занимают стабильные 20% предложения Москвы — а это почти 115 проектов. При этом они не только смело конкурируют с традиционными квартирами, но даже превосходят их по некоторым параметрам. Как отмечают аналитики Est-a-Tet, большая часть предложения относится к категории до 9 млн рублей — 34,7%. Апартаменты стоимостью более 25 млн рублей составляют 25,3%. В этом году этот сегмент пополнили Клубный дом STORY, Play, Level Павелецкая и Go_loft.

Комплексы с апартаментами чаще всего представляют собой точечную застройку и возводятся в развитых локациях, поэтому не всегда готовы похвастаться богатой внутренней инфраструктурой. Как правило, они не отличаются и большой площадью озеленения или наличием парка, но, как оказалось, есть и исключения. Интернет-портал «НовостройСити» проанализировал предложение столицы с апартаментами и выделил ТОП-5 комплексов с собственными парками.

Для покупки апартаментов свяжитесь с нами

Самая большая площадь парка у ЖК «Сердце столицы» — 2,4 тыс. кв. м, здесь предполагается посадка крупномерных деревьев, декоративных кустарников и почти цветников. На прилегающей к территории квартала 500-метровой набережной Москвы-реки планируется устроить большую парковую зону с пляжем, причалом и рядом площадок для различных активностей. Но и средняя цена в проекте не самая низкая- 242 тысячи за квадрат.