Как отражают дефекты квартиры в договоре купли продажи

Это связано с тем, что передаточный акт – это результат визуального осмотра, при котором возможна фиксация исключительно видимых недостатков. Поэтому, в большинстве случаев, нет ничего критичного в том, что недостатки квартиры были выявлены после подписания акта.

Пределы осмотра

В случае если выявленные недостатки квартиры делают невозможным проживание в ней, то покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное состояние. Под первоначальным состоянием понимается возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю.

Когда претензия будет обязательна

• устранить дефекты самому и потребовать у продавца возмещения расходов;
• потребовать возврата части денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, в размере, соответствующем затратам на ремонт;
• потребовать соразмерного уменьшения цены.

Осторожные граждане предпочитают заручиться юридическим сопровождением заключаемого договора. Услуги опытного адвоката, обладающего знаниями часто меняющегося законодательства, позволяют предвосхитить саму возможность возникновения негативной для покупателя ситуации. Опытный юрист, занимающийся вопросами оформления сделок с недвижимым имуществом, правильно расставит главные правовые акценты и приоритеты, действуя исключительно в интересах своего клиента.

Выявление скрытых дефектов квартиры

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>. Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

Ответственность продавца за дефекты

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги. Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты. Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты. Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант. В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Причина, по которой продавец пытается убедить покупателя подписать ДКП, в котором указана неполная стоимость жилья – налоговое законодательство. Статья 224 Налогового кодекса (НК) РФ обязывает уплачивать НДФЛ со всех видов дохода. В рамках Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 налогообложению подлежат объекты:

Причины неполной цены квартиры в договоре купли-продажи

Также на один объект предусмотрена не облагаемая налогом сумма в 1 миллион рублей. То есть продать квартиру за миллион и дешевле можно без уплаты налога. А в остальных случаях чем ниже стоимость жилья, тем ниже сумма НДФЛ.

Основные риски для покупателя

• стороны оформляют ДКП;
• продавец получает денег больше, чем указано в договоре;
• после получения денег (обычно до завершения регистрации сделки в Росреестре) он расторгает сделку;
• покупатель возвращает квартиру и получает назад ту сумму, которая указана в ДКП.

Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.

Новая напасть для тех россиян, которые, чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры или автомобиля в договоре купли-продажи. Теперь разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью налоговики считают доходом и требуют заплатить положенный налог — 13%. И это абсолютно законно.

Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.

Тысячи товаров и миллионы рублей. Куда пропадают вещи, которые должны продаваться на Wildberries

К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.

При этом для возврата квартиры продавцу потребуется доказать, что выявленные недостатки проданной квартиры существенны. И здесь важнейшим, пожалуй, становится правильное (неискажённое) понимание данного понятия.

Вывод: если акт приёма-передачи был подписан в офисе застройщика-продавца до фактической передачи квартиры покупателю, указание в нём на отсутствие замечаний к качеству квартиры не имеет юридических последствий в случае возникновения спора относительно качества переданного объекта недвижимости.

Иногда устранения недостатков можно требовать и тогда, когда акт приёма-передачи подписан без замечаний!

Обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе. Если же покупатель видел недостатки (и не мог их не заметить при обстоятельствах передачи ему объекта), но не отразил замечания в акте приёма-передачи, то последующие его требования, вытекающие из продажи ему некачественного товара, могут оказаться и не удовлетворены, в том числе по судебному решению.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и Откроется в новой вкладке.»>отказать в ипотеке (другие причины отказа – см. по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут. Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту.

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть. А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей. Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья (Откроется в новой вкладке.»>ст.198, УК РФ). Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн. руб. Тут Продавцу слегка повезло…

Другими словами если жилье, приобретенное такими способами, окажется низкого качества, застройщик может просто отказаться устранять дефекты, и делать ремонт. Здесь единственным выходом станет обращение в суд. Это же придется сделать, если встает необходимость выхода из кооператива и расторжения сделки.

Несоблюдение технологий возведения жилья как можно раньше должно обсудиться с застройщиком. Если все доводы и подозрения покупателя подтвердятся, нужно требовать устранения дефектов или их компенсацию со строительной компании. Процесс этот длительный и трудоемкий – но закон в этом случае на стороне покупателя. Согласно Федеральному закону, застройщик обязан передать приобретателю объект, качество которого соответствует пунктам договора, требованиям всех регламентов и проектных документов.

Расторжение договора купли-продажи

Непросто будет потребовать у компании компенсации или устранения дефектов в случае, когда жилье приобретено через ДДУ или с помощью жилищного сертификата. По механизмам ЖСК и различным «серым» схемам также существуют разного рода риски. К сожалению, Закон не предусматривает в полной мере защиту от мошенничества и недобросовестности застройщиков в случаях оплаты паев в строительном кооперативе. Он не может обязать устранить недостатки, поэтому в таких случаях можно уповать только на Закон о защите прав потребителей и на Гражданское законодательство об инвестициях.

После подписания акта приема-передачи, покупатель имеет право предъявить претензию по поводу устранения недоделок, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре. Недоделки, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре после подписания акта приема-передачи, предъявлять продавцу можно, но при его отказе от их устранения и последующим обращением в суд, судья откажет покупателю.

Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.

Что можно отнести к недостаткам (недочетам, неисправностям, дефектам):

Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.