Как самостоятельно проверить квартиру при покупке

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как самостоятельно проверить квартиру при покупке. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Наличие проблем с собственниками квартиры

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Найдено объектов

1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

Чтобы не попасть на мошенников

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра. Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Анатолий Юрьевич Пысин

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Проверено ЦИАН

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Перед тем как совершить сделку покупателю необходимо ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность применения мошеннических схем. Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Также она содержит информацию об обременении права собственности. Такая выписка предоставляется Управлением Росреестра по запросу любого лица, однако только этих сведений будет недостаточно.

Какие документы должен предоставить продавец?

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья связано с многочисленными рисками — это подтверждает статистика совершения мошеннических действий при сделках с недвижимостью. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Какая информация должна насторожить покупателя?

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Какие документы проверить при покупке квартиры

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.

Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.

Лица ограничивающие права на собственность

Справка из Психоневрологического диспансера (именуемая далее ПНД) и Наркологического диспансера (именуемая далее НД) – данная справка может быть получена только самим собственником по месту постоянного проживания. О подлинности данной справки можно узнать в регистратуре соответствующих диспансеров. Иногда вместо справки продавец может предоставить водительские права, лицензия на оружие или военный билет.

Проверять квартиру надо всегда. Даже, если вы покупаете ее у друга или родного дедушки. Продавец может не быть мошенником, но искренне не знать, что надо было узаконить перепланировку, получить письменное согласие на продажу от жены или что квартира отходит по завещанию десятиюродному брату.

Проверьте права на квартиру и документы

Если перепланировка была , сверьте текущее состояние квартиры со сведениями из технических документов. Обратите внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН — это может указывать на перепланировку. Если пропустите незаконную передепланировку, в дальнейшем ответственность за нее ляжет на вас.

Проверьте продавца

Наследник может оспорить продажу и по истечению 3 лет, если сможет доказать суду, что у него были особые основания для пропуска срока (например, он пропал без вести в амазонских джунглях и счастливо нашелся спустя 10 лет).

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

• Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
• Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
• Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов: