Содержание
При этом в течение срока действия договора управления сторонам может потребоваться внести в него изменения или дополнения. Например, добавить или исключить какие-то обязательства управляющей организации, индексировать цену договора, включить дополнительные полномочия компании. В таком случае сторонам необходимо достичь согласия и оформить новые условия дополнительным соглашением к ДУ.
Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны
п. 6.2. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предусмотренный настоящим договором, может быть изменён с одновременным соответствующим изменением цены по настоящему договору в случае изменения действующего законодательства или на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС
Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с такой УО договор управления. Также стороной договора вместо непосредственно собственников может выступать ТСЖ или кооператив.
Уполномочить председателя совета многоквартирного дома собственника ____ (ФИО), кв. № ___, документ о праве собственности на помещение ___ от «_» ___ ___г., код подразделения ___ от имени собственников помещений заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом с приложениями к договору с управляющей компанией ___, адрес: ___, ОГРН ___, ИНН ___ на условиях, указанных в проекте договора, а также заключать все последующие дополнительные соглашения к договору управления многоквартирным домом с ___ (подп. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
- Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2023 № 304-КГ18-15975;
- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2023 по делу № А05-3279/17;
- Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.05.2023 по делу № А53-23697/2023;
- Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2023 по делу № А28 3143/18;
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 по делу № А60-37751/16;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2023 по делу № А53-29262/18.
Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения МКД, не являющемуся председателем совета МКД
Можно сделать вывод, что действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения МКД в праве уполномочить собственника помещения МКД, являющегося председателем совета МКД на подписание договора управления МКД.
Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.
Порядок действий
- Жильцы принимают решение о смене организации.
- Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
- Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
- Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
- Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.
Нюансы процедуры по замене управляющей компании
- Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
- Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
- Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
- Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.
Смаковский Дмитрий, юрисконсульт компании «Семейный юрист»: «Прежде всего необходимо знать, что согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания.
В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
Кто имеет право поменять управляющую компанию?
Надежный способ – организация адресной рассылки не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ. Следует подготовить заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись и дополнительно повесить объявления во всех подъездах дома. В письмах нужно обязательно указать:
- удостоверение личности;
- право собственности на владение помещением в МКД;
- протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
- протокол открытого конкурса по выбору УК (если проводился);
- доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом).
Предложение заключить договор (оферта) должно быть достаточно определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение заключить договор обязательно должно содержать существенные условия договора (всегда — условие о предмете, в некоторых случаях условие о цене, сроке).
Как заключить договор с УК (Проект ДОГОВОРА и Рекомендации)
Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УО не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
- проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
- расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
- выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
- утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
- сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
- вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
Шаг 2. Выбираем способ смены УК
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.
Когда стоит менять УК
Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками. У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе. На уточняющие вопросы сотрудники охотно отвечают и дают возможность самостоятельно ознакомится с документами или пообщаться с жильцами других домов, включенных в их лицензию. Зачастую у стабильной организации есть свой парк спец техники, своя аварийная служба, тракторы и коммунальные машины.
Сбор доказательств
Копии документов, утвержденных решениями общих собраний (например, сметы) могут быть запрошены в государственной жилищной инспекции либо в месте, которое определено для хранения копий протоколов общих собраний (ст. 46 ЖК РФ):
Подробнее о процедуре и порядке выбора новой УК мы рассказываем в специальном материале.
Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую
-
В первую очередь необходимо выбрать альтернативную управляющую организацию. Обязательно ознакомьтесь со всевозможными рейтингами, пообщайтесь с обитателями жилого дома, которых обслуживает та или иная компания. Посмотрите, кто в вашем районе осуществляет деятельность по управлению МКД. Возможно, вы захотите сами сформировать подобную организацию. Выбор остается за вами.
Какие шаги нужно сделать, чтобы покинуть организацию?
Одно из важнейших требований – это уведомление управляющей компании о вашем принятом решении. Отлично, если представитель компании присутствовали на собрании. Это значит, что у вас нет необходимости сообщать такую новость представителям УК.
Далее Минстрой указывает на пункт 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (Приказ Минстроя России от 25.12.2023 № 938/пр), который закрепляет перечень документов, который должен быть приложен к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий:
«Прошу высказать позицию Минстроя РФ по вопросам, связанным с деятельностью так называемого «ленивого ТСЖ», то есть товарищества, которое заключает договор управления дома с управляющей организацией (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Разъяснения необходимы из-за того, что многие вопросы в ЖК РФ не урегулированы, а решения на практике противоречат друг другу и разнятся от региона к региону. Товарищества, не знают, как правильно, а жильцы считают, что их все обманывают и всё вокруг незаконно.
1. Кто в рассматриваемом случае должен утверждать условия договора управления – общее собрание собственников или правление товарищества?
2. Вносятся ли изменения в реестр лицензий в части указания управляющей организации?
Если да, то как при этом соблюсти требования 938 Приказа о прикладывании к заявлению копии протокола общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении с ней договора управления?»
Дополнение от 20.12.2023: в приказ Минстроя №938/пр внесены изменения, которые урегулировали этот вопрос.
Таким образом, к заявлению о внесении изменений в реестр могут быть приложены копия протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о заключении договора управления или копия устава, которым установлено, что принятие решения о заключении договора управления относится к компетенции правления товарищества, и копия решения правления товарищества о заключении договора с управляющей организацией».