Как проверить стоит ли на усастке дачный домик

Статистика показывает, что больше трети российских граждан задумываются о приобретении в будущем дачного участка с домиком. Правда, не все из них знают о тех трудностях, которые их ожидают при покупке недвижимости. Здесь и сейчас небольшой ликбез по этой теме.

Подготовка

Также часто применяется такая конфигурация: вместо документов правоустанавливающего характера покупателям подсовывают просто книжку садовода. В таком случае нужно немедленно отказаться от подписания договора купли-продажи. Ведь членство в товариществе садоводов еще не доказывает прав собственности на дачный участок и домик. Даже переоформление книжки садовода на себя не сможет подтвердить законное владение приобретенным объектом. Поэтому, эксперты советуют быть бдительными в этих вопросах.

Вид разрешенного использования

Следует заверить все согласия нотариально.
Перед тем, как совершить сделку, нужно у нотариуса подписать согласие мужа или жены владельца дома. Кроме того, необходимо узнать, не имеет ли бывший супруг или супруга собственника объекта права собственности на это недвижимое имущество. Такое возможно, когда брак расторгнут в последние 36 месяцев.

На сайте ЕГРН графическая карта находится в общем доступе. С помощью адреса или кадастрового номера можно найти нужный дом, участок и другие виды недвижимости. Если на карте ничего нет, скорее всего, объект не зарегистрирован.

Узнать в режиме online

Возведение и эксплуатация незарегистрированных построек влечет ряд неприятностей. Юридические операции с такой недвижимостью запрещены, т.к. право собственности невозможно закрепить официально. Проверять, зарегистрирован ли дом в Росреестре, рекомендуется в следующих случаях:

Кому доступны сведения

Сервис ЕГРНка предлагает самый простой и быстрый способ проверки любых объектов недвижимости. Квартиры и жилые здания регистрируются почти в 100% случаев. Другое дело – дачные домики, которые легко возвести без ведома государства. При покупке такого участка с домом особенно важно делать проверку на юридическую чистоту. Она позволит избежать непредвиденных расходов и избежать проблем с недвижимостью в будущем.

• Запрет на нецелевое использование земель – действует для любых участков, где-то нельзя строить только многоэтажки, а где-то вообще нельзя строиться.
• Нахождение земельного надела в границах природоохранных, исторических или иных зон, где действуют особые условия использования. Опять же, проблемы возникнут именно со строительством или реконструкцией, если зона образовалась, когда участок уже был застроен.
• Публичный или частный сервитут – когда третьи лица, чаще всего, собственники соседних участков или муниципалы допускаются на участок для ведения определенной деятельности (проход или проезд по территории, прокладка коммуникаций, установка ЛЭП и др.).
• Арест с целью исполнения решения судебных органов – запрещает любые регистрационные действия, участок не получится ни продать, ни подарить, ни завещать, ни сдать в аренду.

2 . А обременение сохраняется навсегда?

То, что участок находится в собственности, еще не означает, что владелец может делать на нем и с ним все, что угодно. И строиться можно далеко не везде, и ограничений с обременениями хватает, и разнообразных зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) не перечесть. А при самом неблагоприятном раскладе землю могут просто изъять в пользу государства на законных основаниях, выплатив минимальную компенсацию. Защититься на 100% от всего и вся в принципе невозможно, но если еще на этапе выбора и совершения сделки проверить участок хотя бы на основные «бонусы», реально избежать массы проблем, треволнений и финансовых трат. Рассказываем, как обезопасить себя от заведомо невыгодного приобретения.

1 . Что значит обременение для земельного участка?

Смотря какое, если речь о сервитуте, ипотеке, аренде или аресте до исполнения решения суда, то нет, не навсегда, а до истечения определенного срока. Целевое назначение, иначе, вид разрешенного использования в отношении некоторых категорий можно изменить уже после покупки, но только у некоторых и придется побегать. Зона особого использования территории тоже никуда не денется, разве что новая возникнет и еще квадратов прихватит. Плюс, обременение не исчезает, а переходит к новому собственнику, причем предыдущий владелец о его наличии может даже не догадываться.

1. Если вы не знаете, поставлен ли ваш дом на кадастровый учет, это может привести к проблемам с налоговой инспекцией.
2. Если вы планируете сделку с объектом недвижимости, необходимо узнать, зарегистрирован ли объекте в Росреестре, так как без этого вы не сможете оформить свои права на этот объект.
3. Если вы планируете строительство на своем земельном участке, прежде всего надо выяснить, осуществлена ли постановка на кадастровый учет.
4. Покупателям, которые приобретают недвижимость на рынке вторичного жилья, стоит проверить будущую покупку на юридическую чистоту:

• корректны ли сведения в базе Росреестра
• не находится ли жилье в залоге или под арестом;
• не имеют ли на него право третьи лица;
• не прописаны ли в ней квартиранты, получатели ренты или несовершеннолетние.

Зачем нужна информация Росреестра о недвижимости?

В офисе заказчик составляет заявление, в котором указывает свои данные и причину обращения – необходимость узнать кадастровый номер объекта недвижимости. Справка с основными данными по объекту обойдется примерно в 700 руб. (с учетом госпошлины). Время выполнения — 5 рабочих дней. На руки заказчик получит документ на бумажном носителе, заверенный подписью и печатью служащего кадастровой палаты.

Способ 3. Получение сведений через МФЦ

Самый быстрый бесплатный способ узнать о постановке дома на кадастровый учет – зайти на публичную кадастровую карту и найти сведения онлайн о любом земельном участке, прошедшем процедуру межевания, а также об объекте капитального строительства, стоящем на кадастровом учете. Для этого в поле «Найти объекты…» нужно ввести его адрес.

При переговорах с реальным собственником проверьте его паспортные данные. Если человек находится в браке, необходимо письменное согласие на операции с объектом недвижимости в случае, если это совместно нажитое имущество. Если в документах фигурируют несовершеннолетние, потребуется разрешительная бумага от органов опеки.

Все характеристики, цифры и описания, которые дублируются в документах, должны совпадать. Следите за тем, чтобы вам не продали земли больше, чем установлено документально в графах границ и площади. Также обратите внимание на то, не разделен ли участок на части.

Документы с вашей стороны

Неоспоримым преимуществом будет наличие коммуникаций, уже проведенных на участок или расположенных рядом. Если таковые имеются, проверьте их работоспособность и состояние. Возможно, понадобится ремонт, потребующий дополнительных вложений.

• Кадастровый паспорт. В некоторых случаях собственники предоставляют паспорт (кадастровый план) старого образца. Он также является удостоверяющим документов, заменять его не требуется.
• Выписка из ЕГРН. Сведения в обоих документах должны совпадать.

Правоустанавливающих документов и обременения на участок

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Границы

• согласие супруги, так как земля в совместном пользовании;
• брачный договор, если супруга не претендует на участок;
• отказ остальных дольщиков выкупать часть земли, если надел в долевом владении;
• согласие остальных владельцев, если продается целый участок, а не доля (т.е. продавцов несколько).

Покупка участка в собственность – ответственное дело, сопряженное с рядом тонкостей. От цели приобретения участка будет зависеть процесс покупки и те детали, на которые необходимо обратить внимание перед заключением сделки.

Как правильно выбирать?

Другой вариант мошенничества – предложение прописать в договоре более дешевую сумму сделки, якобы с целью неполной уплаты налогов (подробнее про налогообложение купли-продажи земли можно узнать тут). После этого продавцы находят причину, по которой сделка признается ничтожной, и возвращают деньги.

Распространенные способы мошенничества

Подробнее про особенности процедуры оформления кредита на покупку земельного участка с домом и без можно узнать тут, а более подробно о том, какие документы нужны для покупки и продажи земельного участка с домом, можно прочитать в этом материале.

Интернет ресурсы, которые помогут ответить на вопрос о владельце земли, существуют давно. Однако стоит заметить, что доверять следует только официальным сервисам. Например, сайту Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. Для получений данных о собственности на портале Росреестра, понадобится указать адрес недвижимости или ее кадастровый номер.

На странице отобразится карта. На карте есть панель инструментов, необходимо выбрать значок поиска.Можно воспользоваться им. Можно также вручную найти необходимый участок и получить о нем нужную информацию.

Как узнать кому принадлежит участок земли, зная его кадастровый номер

Вы не знаете, как узнать кому принадлежит земельный участок по кадастровому номеру, то первым делом нужно получить этот самый номер. Сделать это можно не выходя из дома. А именно, посмотрев кадастровую карту России на сайте Росреестра по адресу https://pkk5.rosreestr.ru.

С самого начала надо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). «Актуальную» — это значит полученную не год, не полгода и даже не два месяца назад, а в самое ближайшее время. Юристы советуют заказывать такую выписку непосредственно перед сделкой. Для чего это нужно?

Почему обязательна выписка из ЕГРН

Под строительство дома физическое лицо может купить в общем случае землю только из двух категорий: это земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. Бывают отдельные случаи, когда строительство будет разрешено на землях лесного фонда (или при переводе земли из одной категории в другую), но это тема для отдельной статьи, мы обязательно поговорим об этом позже.

Какие бывают земли

Задумываясь о покупке земли под собственный дом, надо задать себе несколько вопросов. В черте города вы хотите жить или в сельской местности? Какого размера и параметров дом вы собираетесь построить? Насколько важно для вас наличие проведенных коммуникаций — готовы ли вы, к примеру, самостоятельно решать вопросы подключения к газопроводу или искать воду на участке? Поиск ответов на эти вопросы начинается в Земельном кодексе РФ. Потому что не любую землю вы можете купить под дом.

Даже председатель СНТ и члены правления не вправе продавать участок без оформленного должным образом свидетельства.

Какие документы нужно проверить?

Если вы рискнете купить землю на склоне, то можете ежегодно подвергаться затоплению весной. Обратите внимание на близость ж/д путей, ЛЭП, загрязненных водоемов и свалок. Они могут существенно испортить все впечатление от пребывания на природе. Стоит убедиться, что в ближайшее время поблизости не построят автомагистрали, промышленное предприятие или аэропорт, а также других объектов, неблагоприятных для экологии.

Что нужно знать при покупке земельного участка у СНТ?

Выбор участка под СНТ — весьма ответственный этап и требует немалых временных и денежных затрат. Поэтому перед приобретением земли стоит внимательно изучить параметры будущего приобретения.

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

В ст. 3 ФЗ №217-ФЗ говорится, что такое дачный домик по закону. Он предназначен для сезонного, а не постоянного проживания граждан. Формально там можно жить и круглогодично, если есть хотя бы электричество, но юридически в садовом доме не допускается ни постоянное проживание, ни оформление регистрации.

Зарегистрирован до 2023 года

Если же планируется постоянное проживание с пропиской, стоит перевести садовый дом в статус жилого. Также это позволит оформить пониженный тариф на электроэнергию и повысить ликвидность в случае дальнейшей продажи.

Документы

1. Получить заключение об оценке помещения для признания пригодным для проживания и соответствующим требованиям к жилым объектам. Оно выдается ИП или юридическим лицом, зарегистрированным в СРО.
2. Собрать документы и подать на рассмотрение в местную администрацию.
3. Получить решение о присвоении дому статусу жилого, или об отказе.
4. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

2. Внимательно знакомимся перед подписанием договора с выпиской, содержащей сведения ЕГРН. В данной выписке, помимо информации о кадастровых номерах и кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержится информация о возможных имеющихся обременениях.

Основной нюанс покупки дома или участка в садоводстве это взаимоотношения с самим садоводством. Есть законодательная поблажка, которая часто является предметом распрей, а именно участие в коллективном садоводческом товариществе. Это дело сугубо добровольное и не является обязательным. А предоставление доступа к частному владению является обязательным, то есть, по закону, можно купить участок в пределах садоводческого хозяйства и не вступать в члены садоводства. Причем иметь возможность беспрепятственного въезда.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Важный момент коммуникации, потому что в СНТ обычно нет выделенных счетчиков. Этим занимается председатель садового товарищества. Второй момент обслуживание, то есть ремонт дорог, чистка снега. Третий вода. Еще важно, чтобы объект не только стоял на кадастровом учете, но и имел определенные границы в соответствии с нормами закона о кадастре. Как правило, большинство межевых споров по границам именно в «старых дачах». Поэтому необходимо вызвать геодезистов, которые специальным оборудованием определят границы данного земельного участка.