Как отразить возмещение за электроэнергию у арендодателя

Если сдача имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг учтите в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). При этом в учете сделайте проводку:

Коммунальные платежи включены в арендную плату

• арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;

• арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;

• арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг.

Арендодатель выступает посредником

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 5 и 7 ПБУ 9/99). Помимо документов, связанных с расчетом по арендной плате (например, актов), для документального оформления данного способа расчетов могут потребоваться счета коммунальных служб. Эти документы подтвердят размер компенсируемых расходов.

Обязательность компенсации расходов вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение.

Перевыставление счетов от энергоснабжающей организации

Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте. В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно. Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не является частью арендной платы (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

Перевыставляем коммунальные платежи арендатору

Возможность перевыставления счетов-фактур вытекает из налогового законодательства для лиц (в том числе для лиц, не являющихся налогоплательщиками НДС), осуществляющих, в частности, предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и(или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента) (п. 3.1 ст. 169 НК РФ). Отметим, что такие лица при перевыставлении счетов-фактур обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности и представлять его в налоговые органы по месту своего учета (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).

Отметим, что в п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды). А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты.

Как оформляется компенсация коммунальных платежей

Нередко встречаются ситуации, когда согласно договору аренды нежилого помещения арендатор компенсирует организации-арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг сверх арендной платы. Размер коммунальных платежей определяется расчетным путем на основании показателей счетчиков (электроснабжения и водоснабжения) и полученных арендодателем от поставщиков коммунальных услуг (коммунальных служб) расчетных документов.

Бухгалтерский учет

Так, суды указывают, что арендодатель в рассматриваемой ситуации вправе принять к вычету всю сумму «входного» НДС, предъявленную поставщиками коммунальных услуг, поскольку выполняются все условия, необходимые для применения налогового вычета, установленные п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

В первом из указанных случаев у компании нет необходимости самостоятельно работать со счетами за коммунальные услуги, т.к. это уже будет лежать на плечах арендодателя, который напрямую взаимодействует с «коммунальщиками». В этом случае непосредственно арендодатель может использовать следующие проводки для отражения хозяйственных операций:

Кто отвечает за «коммуналку» ?

Подавляющее большинство наших отечественных компаний не считают целесообразным или не имеют как таковой возможности купить помещение для своего офиса. Во-первых, это удовольствие обошлось бы им совсем не дешево, во-вторых, кто знает, как в дальнейшем сложится работа. Может быть, через год-два придется закрываться или сменить вид деятельности, а помещение в собственности может стать некоторой «обузой» для их владельцев. Более того, некоторые директора из числа наших клиентов рассказали о том, каким неустойчивым может быть рынок нежилого фонда в России. В частности, цены на недвижимость формируются из множества факторов, в числе которых не только «внутренние убранства», но также и местоположение в городе, уровень развития близлежащей инфраструктуры, наличие или отсутствие транспортной развязки плюс еще много других внешних факторов. Скажем, если поблизости от «дорогущего» бизнес-центра стали возводить жилой дом, то это неизбежно приведет к шуму от работы строительной техники. До тех пор, пока ремонт не закончится, цены на недвижимость могут оставаться сравнительно низкими, но как только стройка закончится – цены вновь могут подскочить. Конечно, если есть финансы и талант, то на этой разнице в ценах можно неплохо заработать, однако большинство компаний имеют совершенно другой профиль деятельности и им просто не до этого. Следовательно, будь у директора желание выкупить целый этаж здания или его полностью, то неизвестно, насколько выгодно он его продаст в будущем, когда такая необходимость возникнет. Собственно, поэтому аренда является максимально удобным вариантом пользования недвижимостью – минимум долгосрочных обязательств и рисков. Также можно будет съехать в другое место, если того потребуют обстоятельства.

Платежи учитывает сам арендатор

Фирма, которая впервые сталкивается с необходимостью аренды помещения для офиса, в любом случае будет рассматривать различные объекты нежилого фонда. Условия, по которым будут начисляться коммунальные платежи, напрямую зависят от требований, выдвигаемых владельцем этих помещений. Как показывает практика, лучше согласиться предложение, когда компания помимо арендной платы будет самостоятельно оплачивать выставляемые ей счета. В первую очередь, это выгодно тем, что организация сможет единолично предполагать, сколько денег у нее потратится на электричество, воду и отопление. В связи с этим появляется возможность сэкономить, чего нельзя сказать о фиксированной ставке, назначаемой арендодателем. Такой формат взаимодействия исключает возможность платить меньше положенного, но при этом позволяет знать наверняка, сколько денег придется отдать в каждом последующем месяце. Более того, здесь невозможен «перелимит» израсходованных ресурсов, т.к. по условиям договора его должен возмещать арендодатель. Стоит заметить, что даже фактически «перелимитить» на таких началах сотрудничества будет сложно по той причине, что владелец помещения, скорее всего, назначит максимальную ценовую планку за «коммуналку», дабы исключить возможность дополнительных расходов. В обратном случае, ему будет просто невыгодным такое партнерство.

Согласно счетам снабжающих организаций общие расходы на коммунальные услуги по помещению за май 2011 года составили 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.). Бухгалтер ООО «Сфера» рассчитал долю потребленных арендатором коммунальных услуг — переменная часть арендной платы за май 2011 года равна 3540 руб. (в том числе НДС 540 руб.). На основании расчета арендатору выставлены акт сдачи-приемки услуг и счет-фактура, датированные 31 мая 2011 года, в сумме 15 340 руб. (11 800 руб. + 3540 руб.), включая НДС 2340 руб. (1800 руб. + 540 руб.). В перечисленных документах указано: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года», к ним прилагается расчет распределения коммунальных услуг и копии документов снабжающих организаций. Стоимость переменной части арендной платы отдельной строкой в счете-фактуре не выделена.

Пример 1

Арендатор на основании акта сдачи-приемки услуг и правильно оформленного счета-фактуры арендодателя может принять к вычету «входной» НДС, относящийся как к переменной, так и к постоянной частям арендной платы. Напомним, что общие правила применения налоговых вычетов прописаны в пункте 2 статьи 171 и пункте 1 статьи 172 НК РФ. Такое оформление коммунальных платежей — самое безопасное с точки зрения налоговых рисков.

Порядок исчисления НДС

Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения. Если помещения сдаются в аренду, арендаторы компенсируют стоимость потребленной ими «коммуналки» арендодателю. Рассмотрим, в каких случаях арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, включаемый в стоимость коммунальных услуг 1 .

Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает.

Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя

В соответствии с Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. N А56-37483/04 если в договорах с энергоснабжающими организациями инспекцией не установлено отсутствие таких условий, то не запрещено перевыставление абонентом (арендатором) счетов на оплату коммунальных услуг субабоненту (субарендатору).

Как рассчитать затраты на водоотведение

Вариант 2. При использовании в производственном процессе вода служит в качестве среды, поглощающей различные нерастворимые и растворимые примеси. Важно знать объем водопотребления оборудованием или процессом в час и количество часов работы в месяц. Например, в небольшой прачечной (размером производственного цеха до 45 кв.м.) расход воды в среднем 1,5 м³/час. Объем стока равен объему потребления. Месячное водопотребление будет считаться по формуле

ЗЫ: в связи с такими сложностями многие предпочитают просто внести суммы примерно потребленной энергии просто в договор аренды (или иной договор). Так называемое «все включено». Просто смотрят сколько примерно будет потреблять компания, прибавляют 6% — 10% — и в включают в арендную плату.

Комментарий

Если смотреть очень формально, Ваш знакомый(ая) — прав(а).
В соответствии с несколькими ФЗ продавать электроэнергию может не каждая организация. Более того, в соответствии со ст. 539 ГК РФ, некоторые вещи очень строго регламентированы, и установленный техническим требования счетчик поставить без ведома энергоснабжающей организации невозможно. При этом абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
То есть субабонентский договор, в рамках которого субабонент обязуется оплачивать энергию, полученную от абонента, может быть признан ничтожным, как противоречащий закону (Ваш случай).

Возмещение электроэнергии при аренде помещений

Тут нужно обратиться к юристу, чтобы правильно указать все тонкости.
Также следует обратиться к своей энергоснабжающей организации и получить согласие. Эти организации довольно коррумпированы, но часто идут навстречу и все оформляют (правда счетчики будут ставить они и за Ваш счет). В вашем случае налоговых рисков нет, если Вы просто будете платить 6% с этих платежей. Чтобы не платить (включить в расходы, зачесть НДС и т.п., Вас не касающееся) требуется очень правильный договор с энегоснабжающей организацией на эту тему и правильно все прописать в договоре аренды. При этом все эти моменты должны быть согласованы заранее с Вашей налоговой инспекцией. Но вот риск того, что арендатор захочет вернуть все выплаченные суммы за электроэнергию — есть. И кто-нибудь особо умный когда-нибудь этим воспользуется. Тем более у них будут свои проблемы при включении этих сумм в расходы.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, по агентскому договору агент обязуется­ за вознаграждение совершать по по­­ручению принципала юридические­ и иные действия от своего имени, но за счет принципала или от имени и за счет принципала. По сделке,­ совершенной агентом с третьим ли­­цом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и ста­­новится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредст­венные отношения по ее исполнению. Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

Москва «___» ___________ 2023 г.Открытое акционерное общество «_________________» (сокращенное наименование — ОАО «_____________»), именуемое в дальнейшем «Исполнитель» в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «________________________» (сокращенное наименование — ООО «___________»), именуемое в дальнейшем «Потребитель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ1.1. Помещения – нежилые помещения, занимаемые Потребителем и расположенные по адресу: г.

КС защитил права владельцев сетей на компенсацию затрат на переток электроэнергии

В соответствии со статьей 7 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

Компенсация расходов на коммунальные услуги при аренде нежилого помещения

МУП «Тверь» обратилось в арбитражный суд с иском к ТК «Афина» о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК «Афина» была вынуждена выплатить МУП «Тверь» соответствующие суммы.