Если купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Если купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.

Определение

Но следует знать, что любые перепланировки, которые планирует осуществлять собственник недвижимости должны быть обязательны разрешены компетентными органами. Естественно конкретного списка что можно делать, а что нет, не существует. Поэтому нужно действовать от противного — разрешено все то, что не запрещено. Однако перед подписанием документов, которые дают вам органы, специализирующие на перепланировке, максимально изучите такие данные как возраст дома, размер недвижимости.

Последняя назначается в том случае, если результаты осуществленных архитектурных изменений нанесли ущерб имуществу соседей или повлекли причинение им телесных повреждений вплоть до гибели.

Перепланировкой следует считать изменение именно архитектурных особенностей конкретного жилого помещения, например, формирование дверного проема в дополнительной стене, объединение путем разбора ненесущей стены двух комнат в одно пространство и т.д. Если такие мероприятия были произведены, они должны быть узаконены.

Какие перепланировки бывают незаконными?

• Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке покупателем и последующее признание сделки недействительной;
• Изъятие помещения в пользу государства при исполнении судебного решения о таком изъятии имущества. Данный риск имеет наибольшую актуальность для покупателя, если он знал, что приобретает жилье с незаконной перепланировкой, и такой факт был выявлен в процессе оформления документов, в том числе, с использованием ипотечного займа;
• Наложение административного взыскания на собственника квартиры и обременения на данную жилплощадь до тех пор, пока осуществленные конструктивные изменения в квартире не будут официально узаконены либо все архитектурное состояние квартиры не будет восстановлено в прежнем виде;
• Для продавца, который выставил такое жилье на продажу, существует риск продать свою квартиру только по существенно заниженной стоимости в связи с желанием покупателя минимизировать свои возможные финансовые потери от сложностей с оформлением такого жилья в собственность.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

Что согласовывать необязательно

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

На кого ложиться ответственность?

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Сроки оформления, стоимость и результат

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Если произведенная незаконная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто самовольная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.

• отсутствие тамбура глубиной менее 1,2м. и шириной, равной ширине входной двери плюс не менее 0,3 м, при входе с улицы (п.3.23 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);
• неправильный уклон пандусов и маршей лестниц (п.5.6 СНиП 31-06-2009);
• отсутствие второго эвакуационного выхода (СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);
• и многое другое (для нежилых помещений требований, в целом, больше чем для квартир и перечислить их все просто не представляется возможным, отвечать за них должны проектировщики);

Самовольная перепланировка квартиры.

Незаконная перепланировка квартиры или нежилого помещения — это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы, противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, ввиду чего она не может быть согласована и на неё нельзя получить разрешение.

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Нелегальные изменения в ипотечной квартире

Если покупатель обнаружил несоответствия уже после заключения договора, то следует обратиться за разъяснениями к продавцу. От него можно потребовать компенсацию на легализацию изменений. Если продавец отвергнет все предложенные варианты, покупатель имеет право обратиться в суд, где может попросить:

Иными вариантами являются для продавца:

И при этом стоит понимать, что проведение сделки по реализации квартиры возможно исключительно при наличии того условия, что покупатель сумеет за собственный счёт исправить документы и провести процедуру узаконивания перепланировки в течение полугода.

Это не касается незначительной перепланировки, о которой говорилось ранее. В настоящее время ряд банков относится к таким изменениям лояльно;
если есть такая возможность, попробуйте осуществить узаконивание изменений как не проведённых, а только планируемых.

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Что такое перепланировка

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Чего делать нельзя

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

В этой статье мы рассмотрим весьма сложный вопрос «Как проходит продажа квартиры с незаконной перепланировкой?». И расскажем насколько такая процедура законна, как её провести, что грозит покупателю и как избежать возможных рисков.

Какая перепланировка незаконна?

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Как проходит продажа?

Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:

В ипотеке риски бывают связаны с таким моментом: если заемщик не вернет денежные средства банку, то перед выставлением недвижимости на торги банк должен будет затратить собственные денежные средства на узаконивание.

К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.

Процедура узаконивания

Если покупатель обнаружил несоответствия уже после заключения договора, то следует обратиться за разъяснениями к продавцу. От него можно потребовать компенсацию на легализацию изменений. Если продавец отвергнет все предложенные варианты, покупатель имеет право обратиться в суд, где может попросить:

1. Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
2. Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
3. Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
4. Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.

Стоит ли брать?

В результате новый владелец не только обязан будет заплатить штраф, оформить необходимые разрешения за свой счёт (ст. 7.21 КОАП), но и в случае недопустимых изменений его обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид и устранить все запрещённые переустройства (статья 29 ЖК РФ).

Чем рискует покупатель?

Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.

Лучше, если технический паспорт не старше трех лет. По закону ограничений на срок его действия нет, но на практике чем он новее — тем лучше. Если вас хоть что-то смущает в том техпаспорте, который показывает вам собственник, — например, санузлы есть, а стенки, которая указана в плане, в общем коридоре не хватает, — запросите новый техпаспорт. Возможно, стенку убрали уже после того, как выдали техпаспорт, поэтому в плане и есть несоответствия.

Если попросите продавца получить новый технический паспорт, это займет минимум 10 дней и будет стоить 2400 Р в Москве. Но тут есть и подводные камни: если студия-комната ликвидная, мало кто захочет тратить деньги и время, чтобы получить новый паспорт, когда можно найти покупателя посговорчивее.

Какие еще варианты бывают в жизни

Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Как легализовать перепланировку

• демонтирована встроенная мебель;
• перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
• остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
• в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

• Перепланировка квартиры. Понятие
• Переустройство квартиры. Понятие
• Реконструкция. Понятие
• Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
• Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
• Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
• Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
• Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
• Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
• Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Порядок действий

К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.