Какие нужны документы при продаже комнаты

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Какие нужны документы при продаже комнаты. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже. Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

Извещение соседей

Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую. От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор лучше составить при помощи нотариуса, дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире находится в другом городе или регионе, уведомление с перечислением условий продажи можно отправить почтой. Для этого отправьте заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Если сосед не захочет покупать недвижимость, попросите его выслать нотариально заверенный отказ и компенсируйте расходы на нотариуса. Если захочет — оформите сделку.

Подготовьте предварительное соглашение

📁 Дооформите документы. Если каких-то документов не хватает — например, вы потеряли кадастровый паспорт на недвижимость — дооформите их. Они понадобятся при сделке. Оформление документов в процессе сделки затянет ее.

Подготовьте комнату к продаже

Как продать комнату в коммуналке ? Составить договор купли-продажи. Это — документ, который подтвердит проведенную сделку. Его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы право собственности на жилье перешло от вас к покупателю.

Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор. Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа. Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Найти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно. Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки. Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию. Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.

Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:

• Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
• Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
• Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
• Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
• Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире

• Паспорта покупателя и продавца. Необходимы для того, чтобы проверить, действительно ли данный человек является владельцем недвижимости и не ведет ли от лица покупателя переговоры его доверенное лицо или какой-то посторонний представитель.
• Техпаспорт на комнату. Обычно он выдается на всю квартиру, но бывают и исключения. Покупателю при осмотре недвижимости рекомендуется сверить планировку по факту и ту, которая указана в техпаспорте. Формально, что-то сделать с одной комнатой так, чтобы это невозможно было узаконить практически невозможно, однако лучше все-таки проверить.
• Выписка из ЕГРН. Этот документ должен предоставлять продавец. С помощью выписки можно проверить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом. Также в этом документе указываются обременения, если они есть. Рекомендуется требовать максимально «свежую» выписку (не более чем месячной давности).
• Договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы. Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность. Это очень важный документ, так как именно от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее об этом см.ниже).
• Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Нужна для проверки наличия долгов за коммунальные платежи и капремонт. Если они есть, то можно попробовать договориться с продавцом на хорошую скидку и заплатить долги за него. В любом случае, новый собственник не обязан выплачивать долги предыдущего владельца. Исключение делается только для оплаты за капитальный ремонт (этот платеж привязан не к собственнику, а к недвижимости) и любых ситуаций, которые указаны в договоре купли-продажи. Например, согласно договору, новый владелец будет обязан выплатить всю задолженность. Чтобы подобное не стало сюрпризом, рекомендуется очень внимательно изучать этот документ.
• Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно прописан в комнате. Учитывая тот факт, что некоторых людей очень сложно выписать из жилья, рекомендуется уточнять данный момент заранее.
• Согласие супруги/супруга. Нужен только в том случае, если продавец состоит в браке. Отсюда может следовать, что комната находится в совместной собственности (даже если у помещения всего один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. Согласие составляется и заверяется нотариусом. Без его отметки документ не имеет юридической силы.
• Разрешение от органов опеки. Требуется только в том случае, если одним из совладельцев комнаты является несовершеннолетний. Данный документ имеет срок годности около 1 месяца, потому оформлять его рекомендуется или в самый последний момент или «подгонять» сделку так, чтобы успеть ее завершить до момента, когда разрешение потеряет свою силу.
• Отказы соседей на реализацию преимущественного права. Это не обязательный документ, однако, если нужно максимально ускорить сделку, можно взять такие отказы и не ждать положенный месяц, пока перестанет действовать преимущественное право. Нужно учитывать тот факт, что, если хотя бы один из соседей категорически против того, чтобы дать подобный отказ, все остальные отказы уже не будут играть никакой роли.
• Договор купли-продажи. Самый важный документ при сделке купли-продажи квартир. Именно к нему привязываются акты осмотра, приема-передачи и другие аналогичные документы.
• Акт осмотра квартиры. Необязательный документ. Может быть важен только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и/или другое имущество и именно за счет этого цена жилья выше среднерыночной.
• Акт приема-передачи жилья. Данный документ подтверждает факт перехода права собственности. Чаще всего составляется и подписывается уже после того, как покупатель становится новым владельцем комнаты.
• Расписка в получении средств. Указывает на то, что покупатель полностью рассчитался с продавцом и у последнего нет никаких претензий. Нередко факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты рекомендуют все-таки делать расписку отдельно.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

• паспорта;
• правоустанавливающего документа;
• правоудостоверяющего документа;
• технического паспорта;
• справки об инвентарной стоимости;
• копии лицевого счёта;
• квитанции об оплате услуг ЖКХ;
• выписки из поквартирной книги;
• кадастровой справки об отсутствии обременения и ареста.

Необходимые бумаги

Если комната является совместно нажитым имуществом, то дополнительно продавцу требуется получить и предъявить при заключении сделки согласие от супруга. Оно оформляется независимо от того, на кого оформлено помещение. Случаи исключений, когда предъявление такой справки не требуется, следующие:

Основной пакет документации

Следующим основным документом, без которого проводить имущественную сделку недопустимо, является правоустанавливающий документ. Им является официальная бумага – основание возникновения права собственности у продавца на комнату, представленную к сделке. Например:

Дарение недвижимости встречается реже, чем купля-продажа, поэтому многие одариваемые не вполне ориентируются в своих правах. Однако продажа квартиры, полученной по договору дарения, практически ничем не отличается от обычной реализации объекта недвижимости, впрочем, все подробности — в нашей статье.
Какие документы нужны в Росреестр для продажи квартиры читайте тут. Желательно подготовить весь пакет, а не подносить бумаги по запросу служащего, так как у некоторых справок есть срок действия.

Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.

Получение согласия соседей

Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Если в комнатах по соседству живут люди, не имеющие отношения к праву собственности и не знающие о владельцах, найдите их сами. Закажите выписку из ЕГРН — в ней будут указаны все собственники недвижимости. Найдите владельцев соседних комнат по адресам, указанным в выписке, попробуйте найти их в социальных сетях или поговорите с жильцами других квартир на лестничной клетке — возможно, соседи будут знать что-то о владельцах.

После определения условий продажи предложите соседям выкупить жилую недвижимость. Лично зайдите к ним и расскажите об условиях. Если они отказываются от выкупа, оформите официальные отказ ы от соседей при продаже комнаты . Их выдают в письменной форме. В документе указывают:

Подготовьте документы для сделки

Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом. После получения денег от продажи подайте в ФНС декларацию и заплатите 13% налога. Например, если продали комнату за 300 000 ₽, нужно будет заплатить 39 000 ₽.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки. Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег. Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.

Пошаговая инструкция для продажи комнаты в коммуналке

Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца.

После передачи денежных средств юридические бумаги передаются в Росреестр для регистрации сделки. Стоит отметить, что сам договор регистрации не подлежит: это касается только перехода права собственности, которое происходит на его основе.

• документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
• свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
• согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).

Документы для оформления продажи квартиры

1. Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
2. Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
3. Перечень всех собственников с порядком их выписки.

Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.

Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.

Приведем несколько примеров уведомлений:

Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.