Как правильно снять жилье в аренду

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как правильно снять жилье в аренду. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Осмотрите квартиру и проверьте состояние розеток и электрических проводов, сантехники, отопительной системы. Проверьте кладовки и балконы. Их наличие будет плюсом, если хозяева освободили их от своих вещей. Оцените состояние санузла. Лучше, если в нем будет новая сантехника — с ней будет меньше проблем. Если что-то кажется вам ветхим или, например, отсутствует стиральная машина, а в остальном квартира вам нравится, не торопитесь уходить. Спросите хозяина, можно ли что-то заменить в счет арендной платы. Возможно, такой вариант устроит обе стороны.

Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его, чтобы повысить привлекательность жилья. Страховой депозит, как правило, не должен превышать сумму аренды за 2 месяца. В противном случае есть риск, что жильца быстро выселят и вернут только часть залога, ссылаясь на порчу имущества.

Как составить объявление для соцсетей о поиске квартиры?

Не приходите на просмотр квартиры с наличными деньгами и не соглашайтесь сразу же вносить задаток. Прежде чем принять решение о съеме квартиры, выясните, на какой срок она сдается. Обговорите сроки и процесс передачи денег и оплату коммунальных платежей — существенная часть споров между наймодателем и нанимателем касается финансовых вопросов.

7. Обязательно проверьте по квитанциям, нет ли у собственника задолженности по коммунальным платежам или телефонным счетам. В договоре обязательно укажите показания счетчиков на горячее и холодное водоснабжение, электричество на дату заключения договора.

4. Договоритесь о встрече. Если квартира вам понравилась, проверьте, работает ли бытовая техника. Попросите хозяина включить микроволновку, плиту (все конфорки и духовку), стиральную машину, телевизор.

Хотите снять квартиру по объявлению, но раньше никогда этого не делали? Вот несколько советов, с чего начать, о чем спросить хозяина жилья, что подписать.

2. Объявление может быть размещено от имени собственника, частного риелтора или агентства. В двух последних случаях будьте готовы заплатить комиссию в 100% от стоимости аренды, реже 50%. Выяснить, кто автор объявления, часто можно, только связавшись с ним.

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

И не подарить деньги мошенникам

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Как отличить субаренду от мошенничества

Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.

Вернуть деньги в этом случае не выйдет, ведь вы подписали договор о предоставлении информационных услуг. Чтобы добиться справедливости, вы можете обратиться к юристам и попробовать подать заявление в суд. Однако никто не гарантирует вам успешного исхода. Поэтому внимательно изучайте все документы, на которых ставите свою подпись.

2. Риелтор не интересуется, кто и в каком составе будет проживать в квартире

Обычно у риелтора в работе находятся несколько объектов. Подозрительно, когда специалист посвящает всё своё время только одной квартире. Попробуйте вбить номер телефона в поисковую строку браузера и посмотреть, сколько объявлений вам выдадут.

6. Контактное лицо

Бывает, что одно и то же объявление о сдаче квартиры появляется и исчезает с завидной периодичностью. Две недели назад квартира сдавалась, потом её сняли, а через месяц она снова висит в актуальном. И так по кругу.

А также поинтересуйтесь сколько собственников имеется у квартиры. Если собственник не один, а их несколько, то спросите готовы ли другие владельцы сдавать квартиру. Задайте вопросы о том за сколько вы должны предупреждать хозяина квартиры о своём решении съехать с его жилплощади.

1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Как найти свой угол, который подходит именно вам?

В случае когда квартира требует ремонта, можно договориться на ее аренду в счет ремонта. При этом обговорить какой именно ремонт от него требуется и когда он будет завершён, а арендная плата возобновится в обычном режиме.

На основании такой инспекции при должном упорстве можно добиться скидки. Расспросите соседей, консьержа. Выясните, кто жил в квартире до вас, часто ли меняются арендаторы. Не стесняйтесь заглянуть в ЖЭК для уточнения имени владельца интересующего вас жилья. Если вы всем довольны, переходите к заключению договора.

Отдельно об описи имущества

Сотрудничество сразу с несколькими риелторами не принесет желанных результатов. Большинство риелторских компаний используют одну и ту же базу недвижимости. «Гонять» по городу нескольких человек, использующих один источник, бессмысленно.

Как правильно снять квартиру: подытожим

• свидетельство права собственности на эту недвижимость или ее часть;
• бумаги о получении этого жилья в дар или по наследству;
• договоры купли-продажи, мены, пожизненного содержания, об ипотеке;
• документы о приватизации.

Прежде чем приступить к поискам жилья, следует определиться: искать жилье самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлторского агентства. Выбирать агентство нужно тщательно, желательно, основываясь на отзывах друзей и знакомых, так как среди риэлторов тоже немало мошенников.

Как снять жилье через агентство, чтобы не обманули?

• Выставляют заведомо ложные объявления, в которых красуются фотографии шикарной квартиры по заниженной цене. При звонке по такому объявлению выясняется, что квартиру только что сняли и предлагается вариант дороже или хуже по состоянию.
• Предоставляют поддельные документы хозяев.
• Мошенники, работающие в паре с риэлторами, взимают оплату за несколько месяцев вперед, а затем продают квартиру и не сообщают об этом квартиросъёмщику.
• Показывают квартиру в темное время суток, когда существенные недостатки сложно рассмотреть.

Все нюансы подобных сделок

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре? В соответствии с главой 35 ГК РФ, регистрация договора найма не является обязательной, но она возможна по желанию сторон. Зарегистрировать договор может как наймодатель, так и наниматель.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

Существенные условия соглашения

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

В таком случае вы должны попросить согласие второго собственника (или остальных собственников, если их несколько), причём в письменной форме — устная договоренность не подойдёт. Хозяин или хозяйка может вздохнуть, уйти в соседнюю комнату и через пять минут принести бумажку, на которой написано, что второй собственник не возражает против сдачи квартиры в аренду. У вас могут быть основания сомневаться, что написал её именно тот человек, чьим именем она подписана, но этого документа вам вполне достаточно: если что, разбираться собственники будут уже между собой и через суд — а вы успеете спокойно выехать из квартиры. Нотариально заверять разрешение не требуется.

Проверьте, кому принадлежит квартира

Возможно, всё так и будет — а может, однажды из командировки вернётся сын хозяйки и заставит вас съехать. Если повезёт, в такой ситуации вам позволят собрать вещи и уехать спокойно, а если нет — можно наткнуться на заменённые замки, а вещи извлекать с полицией, которой тоже надо доказать, что они ваши (это отнюдь не очевидно — оснований складывать в этой квартире вещи у вас нет). Если вы заплатили вперёд, этих денег вы тоже можете не увидеть. Если человек, у которого вы хотите снять квартиру, категорически не хочет подписывать договор аренды, лучше поищите другое жильё. Иначе есть риск, что вам придётся попрощаться с любимыми вещами.

Настаивайте на договоре

Если по какой-то причине вы сомневаетесь, что свидетельство о собственности или его копия настоящие, вы можете это проверить — это можно сделать в любом МФЦ. Если собственность была зарегистрирована после 1998 года, нужно заказать справку о собственниках квартиры (это можно сделать по её адресу). Если регистрация была раньше 1998 года, запросите справку о ранее оформленных правах на эту квартиру. Можно запросить обе справки — тогда вы будете точно уверены, что тот, кто стал хозяином до 1998 года, так им и остался. Учтите, что ответов на запросы придётся ждать неделю.

Самыми «дорогими» округами в Москве, где можно поднять цену, являются: Центральный, Юго-Западный. Менее престижными считаются округа: Южный, Юго-Восточный. Арендодатель должен всегда адекватно смотреть на свою квартиру, соотносить цену и качество недвижимости.

Другой принципиальный вопрос — стоимость услуг. В агентстве они гораздо дороже, поскольку ваши деньги пойдут не только самому агенту, но и менеджерам, руководителям и директорам фирмы. Частный же риэлтор по сдаче квартиры в аренду работает сам на себя, поэтому цены за его деятельность значительно ниже.

Как быстро сдать квартиру. Пошаговое руководство

Разговаривайте уверенно, не волнуйтесь. Отвечайте на вопросы, а также сами уточняйте интересующую информацию. Если переговоры для вас — слишком сложная задача, обратитесь к профессиональному риэлтору. Если обе стороны все устроило, договаривайтесь о встрече.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

1. Что нужно сделать в первую очередь?

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

То же самое касается и несанкционированного выселения: заключая договор с агентством, квартиросъемщик может быть уверен, что к хозяину внезапно не приедут родственники с Крайнего Севера или он не решит срочно продать квартиру.

На что следует обратить особое внимание?

Еще один долгожитель рынка аренды жилья в Москве и Подмосковье (компания зарегистрирована в 1990). Риэлторская комиссия зависит от конкретного объекта и составляет от 50 до 100%. В 2023 г, в честь 25-летия компании, АН «Миэль» делала скидки на ряд объектов — тогда арендовать квартиру или коттедж в Москве можно было, заплатив всего 25% комиссии.

Если в собственности находится несколько квартир, выгоднее будет сократить налоговую ставку, оформив ИП на данный вид деятельности. Это позволит не только уменьшить ставку до 6%, но и заполнить декларацию с указанием понесенных расходов – например, на коммунальные платежи и текущий ремонт помещения. Также прибыль принесет посуточная аренда.

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Физическое лицо

Договор найма жилого помещения может быть заключен и заверен как у нотариуса, так и оформлен в простой письменной форме. На практике его подписание происходит на месте, после осмотра и согласия обеих сторон. Для его заключения потребуются паспорта обоих участников и данные правоустанавливающих документов. Право подписи может быть либо у стороны сделки, либо у его представителя по действующей доверенности.

Часто же неумудренные опытом квартиросъемщики попадаются в руки мошенников. Лжериелторы, например, просят аванс за жилье, обещая «забронировать» его за вами, и исчезают вместе с деньгами. Для придания своим действиям убедительности мошенники могут встретиться с клиентом возле офиса агентства недвижимости: не внутри, а именно снаружи.

Избегайте лжериелторов и объявлений-«морковок»

Искать квартиру или комнату можно на специализированных сайтах, в соцсетях или по старинке – на столбах объявлений и дверях подъездов. Однако зачастую по этим объявлениям отзываются не реальные хозяева жилья, а риелторы, с которыми впоследствии вам и предстоит иметь дело. Кроме того, фотографии и описание жилья не всегда соответствует действительности, поэтому рекомендуем вам не верить безоговорочно красочным картинкам и описаниям «квартиры мечты», а тщательно все проверять и следовать нескольким основным правилам.

Определитесь, в каких условиях хотите жить

Чтобы обезопасить себя от внезапного решения хозяина повысить арендную плату, четко пропишите, что оговоренная сумма не должна меняться до конца действия договора, либо укажите приемлемый для обеих сторон срок, если соглашение подписывается более чем на год. Кстати, если договор заключен на период больше года, то он подлежит госрегистрации, хотя арендодатели и съемщики, как правило, не спешат выполнять эту законодательную норму.