Как избежать возврата нереализованного если это прописано в договоре купли продажи

Так, например, сегодня договоры нередко содержат условия о возможности возврата нереализованного в сроки товара. Формальным основанием для возврата товаров может стать отсутствие спроса на товар, истечение срока годности или окончание сезона.

Причины возврата товара

1. Наименование поставщика: его полное и краткое название, юридический и фактический адреса, ИНН, КПП, банковские реквизиты.
2. Наименование покупателя: полное и краткое наименование, юридический и фактический адреса, ИНН, КПП, банковские реквизиты.
3. Наименование документа: «Соглашение» или «Дополнительное соглашение к договору поставки…».
4. Основная часть, в которой указываются: реквизиты договора купли-продажи, на основании которого возвращаются товары; когда подписан, номер договора; какой товар возвращается и в каком количестве; стоимость возвращаемого товара, включая размер НДС; причина возврата.
5. Дополнительные условия: кто будет отвечать за доставку товара поставщику, какой товар передается взамен, или в какие сроки поставщик обязуется вернуть деньги за товар, какие документы должны оформить стороны; ответственность сторон при повреждении товара и пр., действия сторон при форс-мажорных обстоятельствах, способы урегулирования спорной ситуации, сроки действия соглашения, возможные причины для его аннулирования.
6. Перечень приложений.
7. Дата подписания, подписи ответственного лица и печать организации, а также место его оформления (обязательные пункты, без которого соглашение не имеет юридической силы).

Как правильно оформить соглашение

1. На товар претендуют другие лица (по ст. 460 ГК).
2. Поставщик не выполнил условия по ассортименту товара или части товара (по ст. 468 ГК).
3. Товар был передан в большем либо в меньшем количестве, чем это предполагал договор (по ст. 466 ГК).
4. Поставщик передал товар с неполной комплектностью и недоукомплектовал его в срок (ст. 480 ГК РФ).
5. Поставщик несвоевременно передал покупателю необходимые документы по товару или аксессуары и принадлежности к нему (по ст. 464 ГК РФ).
6. Упаковка товара не отвечала требованиям к ней (ст. 482 ГК РФ).

Отгруженная продукция (товары) отражаются на счете 45 «Товары отгруженные», предназначенном для обобщения информации о наличии и движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете (например, при экспорте продукции).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Право собственности на товар по договору купли-продажи переходит от поставщика к покупателю непосредственно после отгрузки товара, если договором не предусмотрено иное условие перехода права собственности. В ст. 491 ГК РФ указывается:

Бухгалтерский учет у покупателя по возвращаемому товару, который не был реализован

В случае если возврат поставщику нереализованного товара, к которому у покупателя нет претензий по качеству, может быть осуществлен с согласия поставщика на основании отдельного договора. Однако возврат товара поставщику следует рассматривать как реализацию по договору купли-продажи, согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В январе «Оптовик» выставил «Магазину» счет-фактуру на отгрузку 1 000 деталей на общую сумму 236 000 руб. (236 руб. х. 1 000 шт.), в т.ч. НДС 36 000 руб.
В налоговом учете «Оптовик» отразил доход в сумме 200 000 руб.(236 000 – 36 000) и расходы в сумме 100 000 руб.

Пример 1

Чтобы избежать обратной реализации, многие продавцы прописывают в договоре купли-продажи, что право собственности переходит к покупателю после оплаты. При этом отдельно указывают, что еще до момента перехода допустима дальнейшая продажа изделий. Такой вариант предусмотрен Гражданским кодексом (ст. 491 ГК РФ).
В этом случае продавец отражает отгрузку по дебету счета 45 и кредиту счета 41 (или 43). И только получив выручку за проданную часть партии, поставщик показывает реализацию. Что касается возращенных товаров, то поставщик проводит их по дебету счета 41 (или 43) и кредиту счета 45.

Переход права собственности после оплаты

Его налогооблагаемая база — это посредническое вознаграждение, которое по сути является разницей между продажной и закупочной стоимостью проданной продукции.
Данный метод хорош лишь для тех, кто продает товар, облагаемый НДС по ставке 18 %. Компаниям, реализующим изделия по ставке 10 %, договор комиссии не подойдет. Ведь льготная ставка применяется при продаже некоторых товаров (например, детской одежды, нерекламной и неэротической периодики и пр.), но она не распространяется на услуги по реализации этой продукции. Поэтому организация, оказывающая посреднические услуги, должна платить НДС по ставке 18 % независимо от того, какие товары продает комитент.

В случае положительного решения поставщика — возврат оформляется Товарной накладной по форме ТОРГ-12. В ней обязательно нужно сделать отметку «Возврат некачественного товара», указать реквизиты акта расхождений и претензии. В счет-фактуру при отгрузке вносятся изменения. Продавец выставляет корректировочную счет-фактуру покупателю — она служит основанием для вычета.
Товар полностью принят и оприходован. Покупатель направляет продавцу требование об устранении недочетов, основываясь на доказывающие документы (могут быть различными, главное, что б в них отражался факт расхождений). Например, прилагая жалобу розничного покупателя.

1. информацию о суде, истце, ответчике (наименование, адрес, юридические реквизиты);
2. описание обстоятельств дела;
3. нормы права, на которые опирается истец;
4. требования;
5. сумму иска и ее расчет;
6. подпись, дату;
7. приложения.

• Скачать бланк искового заявления о возврате товара поставщику
• Скачать образец искового заявления о возврате товара поставщику

Как поступить при отказе со стороны поставщика?

1. Упрощенный порядок. Иск содержит только денежное требование, сумма не более 500000 рублей, имеется договор и все подтверждающие документы. Рассмотрение происходит без явки сторон.
2. Обычный порядок. После принятия иска, в течение 5 дней назначается предварительное заседание. Общий срок рассмотрения не может превышать 3 месяцев.

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чья инициатива?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Чем рискует покупатель?

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

• Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
• Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
• Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Важные моменты

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Обременения

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

• продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
• продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
• продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

Продавец квартиры передумал

Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах».
Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности.
Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.

Продавец квартиры передумал продавать до подписания
договора купли-продажи

• Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.

• Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если вы оформили его вышеуказанными документами — ваше дело правое и суд будет на вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
• Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа суд будет на вашей стороне.
  Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно.

  Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

  Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

  Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

  Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

  Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

  В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» – ст. 549 — 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

  Определение Верховного суда РФ от 07.06.2011 года № 5-В 11-27

  Продавец по договору купли-продажи рассчитывает получить деньги; если покупатель не заплатит, продавец всегда может деньги с него взыскать; поэтому при неплатеже продавец права получить деньги не лишился; значит, неуплата цены (даже полная) – это не существенное нарушение; следовательно, в иске о расторжении надо отказать.

  «Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает. Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре. Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей. Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн. рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной. Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

  Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

  Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу. Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости. С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают с какого лучше боку подступиться к объекту: как говорится, и хочется и колется.

  Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

  Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости. Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла. Даже, если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

  • суммы, которые необходимо выплатить свидетелям, различным специалистам, экспертам и переводчикам;
  • оплата проезда и проживания лиц, привлеченных к судебному разбирательству;
  • выплата вознаграждения представителям истца;
  • компенсация за потерю времени (если поданный иск является неосновательным) и т.д.

  Итак, в данном случае истцу необходимо подготовить соответствующее заявление и явиться с ним в территориальное отделение Росреестра. Основанием для погашения права собственности предыдущего собственника будет являться судебное решение.

  Как вернуть обратно право собственности?

  • название бумаги;
  • дату и место заключения соглашения;
  • ФИО покупателя и продавца квартиры;
  • реквизиты первоначального договора;
  • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
  • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
  • реквизиты сторон соглашения.
• Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе. Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.
• Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2023 год № 218-ФЗ).
• Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

От разрыва договора страдает покупатель

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

В соответствии со статьей 25 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.

По инициативе покупателя

Изначально, при совершении покупки истец указывал, что ему необходим блок питания на 1,5 Ампер, продавец предложила ему, имеющийся в продаже по необходимости и описанию товара, блок питания на 1,5 Ампера, стоимость которого составляла 1500 рублей, однако истец отказался от приобретения такого товара с связи с дороговизной, настояв на покупке блока питания с меньшими техническими параметрами, и после замены потребовал блок питания ROBITON В 12-1000 на 1 Ампер. При этом, истец сказал, что именно этот блок питания ему подойдет, в том числе и по техническим параметрам.

Сроки

Расторжение предварительного договора купли-продажи также происходит по общим правилам ГК РФ. Ввиду особенностей оформления предварительных соглашений при установлении фактов существенного нарушения условий одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этом случае не нужно обращаться с письменной претензией в адрес нарушителя, предварительный договор прекращает свое действие с момента оформления дополнительного соглашения или по окончании срока.