Содержание
Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками совместной собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:
— порядок передачи имущества арендатору (всеми арендодателями одновременно или одним из них, представляющим интересы остальных);
— порядок оплаты — одному из арендодателей или частями;
— порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов;
— порядок расторжения договора по соглашению сторон;
— порядок расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) — необходимо ли для расторжения требование всех арендодателей;
— порядок расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);
— порядок распределения неотделимых улучшений арендованного имущества между арендодателями (ст. 622 ГК РФ).
Пункт 6 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает возможность одного из арендаторов обратиться в уполномоченный орган самостоятельно, в этом случае уполномоченный орган предлагает остальным потенциальным арендаторам заключение договора, а в случае их отказа может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. п. 6 — 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Описанная ситуация является исключительной и связана только с арендой неделимых земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Если собственником земельного участка является физическое или юридическое лицо, договор аренды может быть заключен как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с одним арендатором. Отказ в заключении отдельного договора аренды и понуждение (как со стороны арендодателя, так и со стороны другого арендатора) к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в таком случае не допускается, так как противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора
ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.
Любопытно, что из договора аренды в данном случае возникнет солидарное обязательство, ведь его предмет — земельный участок — неделим ( п. 1 ст. 322 ГК). В результате один соарендатор будет вынужден платить за другого. Но подобная солидарная обязанность возникнет лишь для тех соарендаторов, которые заключили договор аренды или вступили в него позднее. Впрочем, необходимость нести солидарную ответственность отпугнет потенциальных соарендаторов от вступления в подобный договор.
Т.е. возникает ситуация наподобие той, которая складывается в простом товариществе, когда вступление в него нового товарища требует перезаключения договора, если только стороны не договорились об ином, а именно, о том, что договор не будет перезаключаться, а просто сохранит свое действие в отношении нового круга товарищей ( см. абз. 2 п. 1 ст. 1050 ГК РФ). Согласие сторон договора аренды дается именно на то, что к нему в будущем присоединятся новые соарендаторы, причем такое присоединение не потребует дополнительного согласования ни с арендатором, ни с арендодателем. Подобное толкование легко может быть объяснено местом комментируемой фразы в п. 3 ст. 36. Ведь в предыдущем предложении идет речь об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.
Ответ дает А. Иванов:
С учетом того, что применительно к ст. 36 ЗК речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего ( в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания ( собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение ( часть здания). Причем делимым ( и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения ( части здания), принадлежащие нескольким собственникам ( сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Расторжение договора аренды со множественностью лиц
В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество. Это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).
Аренда со множественностью лиц на землях сельскохозяйственного назначения
Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
Как у вас возникла аренда со смножественностью лиц? Кто арендаторы? Если арендаторы собственники помещений в здании — участок неделим однозначно.
Если собственники разных зданий на одном ЗУ — необходимо обращаться в компетентные органы за заключением о делимости участка. У нас это ОМС — Главархитектура.
#3 pyankof pyankof —>
Какова последовательность раздела земельного участка, находящегося в собственности организации(?) если кто сам протопал по этой дорожке .
НПА на эту тему изучил, НО все равно остаются вопросы.
Извлек из НПА, что
действующие лица это:
1. Собственно СОБСТВЕННИК (со своим участком и желанием его разделить).
2. Проектно-изыскательские /топогеодезические/ организации РОСКОМЗЕМА (собственно осуществляющие комплекс работ по межеванию).
3. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ, утверждающий технический проект/задание/ межевания и, собственно, акт «закрепления границ»).
#13 Ludmila Ludmila —>
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Также следует иметь ввиду, что при обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте сельскохозяйственных земель»).
При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению. Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.
Распределение обязательств между арендодателями
По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, когда число участников долевой собственности на земельный участок свыше 5, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей статьей 12-14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).
Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке. Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.
Верховный суд изменил практику
У этого варианта есть свои минусы. Договор аренды имеет много преимуществ перед соглашением сособственников — он лучше урегулирован законодательно, предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, подлежит регистрации. Тем не менее если договор аренды теоретически может быть оспорен, то даже такая конструкция защитит арендатора-дольщика от ключевого риска.
Передать принадлежащие арендатору-дольщику земельные доли контролируемой компании
Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.
Загрузка...
