Как можно изменить условия договора с ук

Инициатором внесения изменений в договор управления могут быть как собственники: инициативная группа, совет МКД, правление ТСЖ – так и управляющая организация. В таком случае УО следует предпринять следующие шаги:

1. Составить проект дополнительного соглашения, где будут отражены все изменения.
2. Направить предложение об изменении условий договора инициативной группе и/или в совет МКД. Законом не оговорено, каким образом направляется предложение, поэтому можно использовать электронную почту или обычную, а также сделать это «из рук в руки».
3. Предложить такой группе/совету МКД инициировать общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения дополнительного соглашения и внесению изменений в ДУ. Если собственники не захотят этого делать, УО может сама провести ОСС в соответствии со ст.ст. 45–47 ЖК РФ.

Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС

ДУ заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путём составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч.ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).

Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны

Подписать такой документ могут от лица собственников уполномоченные ОСС лица: председатель собрания, секретарь и члены счётной комиссии, председатель Совета МКД и его члены. При этом для дополнительного соглашения не действует требование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о необходимости собрать подписи с собственников, обладающих более чем 50% от всех голосов в доме.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

Повторюсь, именно собственники помещений МКД определяют способ управления. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как изменить способ управления?

Вариант 1. Так как между собственниками имущества МКД действует договор управления, то необходимо дождаться окончания срока его действия. Посмотрите, что написано в договоре относительно даты его прекращения, ведь если не заявить о прекращении договора в указанную дату, то договор автоматически продлевается на следующий год.

Способы управления имуществом МКД.

1. Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.
2. УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
3. Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его проведения или найдите нарушения, допущенные УК.
4. Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
5. До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
6. Проведите общее собрание собственников МКД по вопросу смены УК.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Обращайте внимание на условия договора про отчетность управляющей компании. Ведь из отчета можно понять, получила ли управляющая компания себе «экономию», также он может пригодиться для признания работы компании ненадлежащей (иногда нужно при смене УК). Остаток из отчета можно взыскать при смене управляющей компании в пользу новой избранницы, чтобы жители сохранили неизрасходованные деньги.

Если совет дома не выбран, то вести переговоры с управляющей организацией может инициативная группа или отдельные собственники. Желательно, чтобы инициативная группа была одна, и ее мнение совпадало с мнением остальных собственников.

Кто имеет право согласовывать условия договора управления

Также в договоре могут быть условия, не противоречащие закону, но выгодные только управляющей компании. Заменить их скорее всего жителям не удастся. В этой ситуации стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации. Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ. Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

Если управляющая компания не выполняет своих обязанностей, жульничает и не реагирует на претензии жильцов, смените ее. О том, какие причины считаются достаточными для смены УК и как вообще меняют управляющую компанию, рассказывает генеральный директор управляющей и эксплуатирующей компании «Высота-сервис» Ксения Шанкина.

• нарушения качества предоставления жилищных услуг;
• отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
• отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
• нарушение правил и норм пожарной безопасности;
• ненадлежащее содержание общедомового имущества;
• несвоевременное исполнение заявок от собственников;
• непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

Основания для смены управляющей компании

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим компаниям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Утвержденный порядок признания ДУ недействительным – получить на то судебное решение.

• Цена на ресурсы, поставку которых обеспечивает управляющая организация
• Цена на проведение аварийных видов работ
• Стоимость за обслуживание лифтов, осветительных приборов, мусоровоза и прочих коммуникаций
• Цена за вывоз мусора при оказании посреднических услуг
• Права и обязанности УК

Цена договора

В договоре желательно наличие пункта о порядке списания денежных средств с лицевого счета дома за выполненные работы. Списание должно производится только на основании актов выполненных работ подписанный со стороны собственников. Важно чтобы порядок подписания актов (сроки, ответственные лица) также был закреплен отдельным пунктом договора . Если этих пунктов нет, то УК вольна сама определять какие объемы закрывать за оказанные услуги на доме, а также распоряжаться остатками на лицевом счете дома по своему усмотрению.

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

С 1 июля 2023 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.