Как взыскать сумму долга от семщика квартиры

Подобные ситуации обычно вызывают недоумение собственников, после чего ребром встает справедливый и абсолютно логичный вопрос: нужно ли идти на поводу у квартирантов и чинить поломки, которые произошли по их вине?

История из жизни: арендаторы затопили квартиру

Иван, добропорядочный владелец небольшой, но симпатичной квартирки на юге Москвы, в течение года сдавал ее семье из трех человек. Жилплощадь квартиросъемщики обжили основательно: перевезли часть мебели и бытовую технику из своего прежнего дома. Кроме того, жильцы, с разрешения Ивана, подключили посудомоечную машину, места для которой в квартире никогда ранее не предусматривалось. Она-то и станет главной героиней нашей истории.

Какие законы помогут призвать арендатора к ответственности

Хитрые наниматели часто пользуются замешательством хозяев и пытаются вытянуть из них средства на решение различных бытовых неурядиц. Подтверждение тому – реальный случай, произошедший с одним из наших коллег.

В данном случае проживающие в Вашей квартире члены семьи нарушают жилищное законодательство, а именно — обязанность своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Поэтому Вы имеете право взыскать образовавшийся долг через суд.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.

• «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ)».

○ Взыскание на досудебной стадии.

Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:

○ Советы юриста:

Как правило, в договоре прописывается оплата за будущий месяц проживания. Так, при заключении арендного соглашения, квартирант оплачивает первый месяц проживания, а затем авансом вносит платеж за следующий. Обычно в документе указывается, до какого числа следует внести оплату, например, до 25 числа текущего месяца должен быть оплачен следующий.

Заявление на выдачу судебного приказа подают по месту жительства нанимателя: это нужно, чтобы его можно было без проблем извещать. Это может быть адрес регистрации нанимателя или почтовый адрес, указанный в договоре.

Надо ли регистрировать договор

Проверьте, все ли в порядке с договором: совпадают ли реальные и указанные в договоре паспортные данные нанимателя, адрес квартиры, даты начала и окончания срока найма. Договор должен быть подписан нанимателем. Если это все есть, то договор работает и препятствий для обращения в суд нет.

Как взыскать долг с нанимателя

Но сложившейся судебной практике противоречит апелляционное определение Мосгорсуда, которое он вынес летом 2023 года. Дело прошло две инстанции, и обе инстанции отказались взыскивать плату за второй год найма жилья, хотя наниматели продолжали жить в квартире. Суды решили, что договор можно было пролонгировать на второй год только после государственной регистрации, которой не было. Но это единственный случай, который я смогла найти, где истцам отказали во взыскании платы за наем из-за того , что договор найма не зарегистрирован.

• Копия договора найма, с подписями сторон;
• Копия Акта приема-передачи жилого помещения, с подписями сторон;
• Документ о праве собственности на данное жилое помещение (если Истец является наймодателем по договору), по которому Вы имели возможность сдавать помещение в найм;
• Копия паспорта должника;
• Расписки о получении денежных средств по договору найма, или платежные поручения/чеки;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;

Договор найма жилого помещения в повседневной жизни очень частое явление, с которым знаком каждый третий житель нашей страны. А все потому, что многие из нас в своей жизни сталкиваются с необходимостью найма жилого помещения, а кто-то имеет возможность сдавать жилое помещение в аренду.

Основные положения

Еще, важно не забывать помимо договора найма составлять и подписывать Акт приема-передачи жилого помещения, в котором отражать контактные данные сторон, описание объекта, показания приборов учета, состояние жилого помещения. Только Акт будет доказательством того, что помещение было передано во временное владение и пользование, наличие одного подписанного договора доказательством передачи помещения не является.

По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности. В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя. При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.

Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то — в мировой суд.

Взыскание долга по договору аренды

Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.

Долг по арендной плате появляется, если к сроку следующего платежа не вносится оплата за предыдущий месяц. Если наниматель отказывается выполнять требования собственника жилого помещения, по оплате своего проживания, ему начисляется неустойка за каждый из последующих дней просрочки платежа.

Сумма платы за аренду квартиры или иного жилья прописывается в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором. Разрешено устанавливать либо фиксированную плату за жильё, либо порядок исчисления таковой. Стороны так же могут прописать в договоре пункт, которым будет разрешено изменить размер арендной платы в будущем. Такое изменение может следовать с наступлением определенного числа или каких-либо обстоятельств.

Арендная плата

У арендодателей сдающих свои квартиры часто возникает вопрос, как законно взыскать денежные средства по договору найма жилого помещения. Такие ситуации возникают, как правило, когда недобросовестные квартиросъемщики задерживают на неопределенное время выплаты за снимаемое жильё.

Однако если срок договора составляет год или соглашение действует более года, то для расторжения договора по требованию арендодателя закон требует наличие просрочки оплаты, допущенной арендатором, за шесть месяцев.

Условия договора, гарантирующие защиту от неплательщиков

Но составление письменного договора – главный способ защиты Ваших прав. Правильно подготовленный и подписанный сторонами договор в равной мере полезен и необходим обеим сторонам. Обязательная письменная форма договора аренды (найма) квартиры установлена законом. В отсутствии письменного соглашения ни одна из сторон в большинстве спорных ситуаций не получит должной правовой защиты в суде.

Главное – договор

Ответ на этот вопрос зависит от того, желает ли собственник жилья сохранить договор, и уверен ли он в том, что арендатор все-таки заплатит. Кроме того, перечень действий будет зависеть от срока договора и периода, за который не заплатил арендатор.

Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Как доказать, что имущество принадлежит должнику?

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.

Чтобы взыскать по договору аренды штраф и пени, следует, прежде всего, обратиться к квалифицированным юристам, способным грамотно и оперативно помочь в решении данного вопроса. Лучше всего, еще на стадии заключения договора аренды воспользоваться юридическими услугами, что позволит составить текст контракта с учетом конкретной ситуации. Своевременное привлечение юриста позволит избежать ненужных затрат на последующие судебные разбирательства.

Если после 30 календарных дней с момента направления претензии виновная сторона не направила ответ или не совершила оплату по договору, то можно обращаться в арбитражный суд для взыскания задолженности и неустойки по сделке.

Штраф по договору аренды

• нарушение срока внесения арендных платежей. Например: в случае неоплаты аренды за период более одного месяца устанавливается пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа за каждый день просрочки.
• нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору. Например: можно предусмотреть в договоре, что в случае несвоевременной передачи помещения, арендодатель выплачивает арендатору пени в размере 0,05 процентов от кадастровой стоимости недвижимости.
• несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды. Так, договор аренды может содержать условие, что арендодатель вправе взыскать с арендатора 1000 рублей за каждый день просрочки возврата переданного ему имущества.
• использование арендованного имущества с нарушением условий его эксплуатации. Например: арендатор не соблюдал технические требования к эксплуатации переданного ему оборудования, что привело к необходимости ремонта возвращенного арендодателю имущества. Арендодатель вправе предусмотреть в договоре, что за период ремонта оборудования и простоя в работе, арендатор обязан выплачивать пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа аренды.
• неисполнение любого иного обязательства в срок.

Если вы планируете подать исковое заявление с целью возмещения ущерба, то в течение кратчайшего срока вам необходимо подготовить документы, подтверждающие данный факт. Самостоятельно оценить сумму ущерба и подготовить соответствующий документ достаточно сложно, поэтому целесообразно воспользоваться услугами юриста.

Наша практика показывает, что данная категория дел является достаточно распространенной. А еще мы твердо убеждены в том, что поддержка опытного юриста приближает положительный исход дела к ста процентам – и истцу удается взыскать с ответчика деньги за пользование имуществом в полном размере.
Иными словами, при помощи адвоката собственник жилого помещения гарантированно сможет вернуть накопившийся долг. Поэтому обращение за юридической помощью в данном случае более чем оправдано. Квалифицированный адвокат имеет достаточно широкие полномочия в судебном заседании, поэтому сможет аргументированно повлиять на его итог.

Для того, чтобы провести взыскание долга по договору найма жилого помещения, необходимо:

Свидетельством оплаты за пользование объектом недвижимости в размере, установленном согласно договору, может являться только письменная расписка.
Устные договоренности, равно как и свидетельские показания типа «я платил по договору в прошлый вторник, все видел мой брат», не могут служить веским аргументом в процессе рассмотрения дела, касающегося задолженности.
А теперь о том, каким образом наши специалисты помогают решать подобные дела.

• квитанция о внесении государственной пошлины;
• удостоверение личности заявителя или же доверенность, выданная на лицо, выступающее в суде от имени истца;
• документальные доказательства нарушений, совершенных квартиросъемщиком;
• подробный расчет взыскиваемых сумм с подписью истца и его представителя;
• бумаги, подтверждающие направление иска и приложений всем участникам судебного процесса (например, это может быть уведомление о вручении);
• документы, из которых видно, какие шаги предпринимались сторонами (или одной стороной) для решения проблемы мирным способом.

Под черным списком квартиросъемщиков – подразумевается база недобросовестных арендаторов, которые в прошлом при аренде жилья проявили себя с отрицательной стороны. Например:

Что делать после решения суда?

• название судебного органа;
• данные истца (ФИО и место проживания);
• информацию об ответчике (ФИО, дата и место рождения, сведения о рабочем месте, реквизиты паспорта и т.д.);
• суть нарушения, допущенного квартирантом, а также требования, выдвигаемые владельцем квартиры;
• доказательства того факта, что ответчик нарушил права и интересы истца;
• цена иска, включая подробный расчет сумм, подлежащих взысканию;
• сведения о действиях, которые были предприняты для мирного решения вопроса;
• список приложений.