Как отреагирует налоговая если цена договора екупли продажи квартиры изменена после регистрации

В данном конкретном случае, существует большая доля вероятности того, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции, в результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%. Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине. При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре

• по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
• по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2023 год, если это единственная собственность гражданина)
• по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)

Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.

Новая напасть для тех россиян, которые, чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры или автомобиля в договоре купли-продажи. Теперь разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью налоговики считают доходом и требуют заплатить положенный налог — 13%. И это абсолютно законно.

Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю. А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.

Тысячи товаров и миллионы рублей. Куда пропадают вещи, которые должны продаваться на Wildberries

Похожие риски для продавца возникают и в случае, если покупатель для приобретения квартиры воспользовался ипотечным кредитом. Банки, выдавая кредит на покупку квартиры, допускают «занижение», прописывая полную сумму в кредитном договоре и обозначая её как затраты «на неотделимые улучшения». Само собой, для банка, который берёт квартиру в залог, никаких дополнительных рисков это не создаёт, нет правовых последствий и для покупателя, а вот данные о продавце и о сумме сделки через Росфинмониторинг поступают в налоговую службу. Если инспекторы установят, что сделка была не рыночной, вполне могут доначислить продавцу налог, пени и наложить штраф.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Механизм продажи

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.

Почему не стоит указывать заниженную стоимость

При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.

Дополнительное соглашение

Случается, что продавец квартиры категорически не хочет указывать в договоре стоимость, за которую он действительно продает свою недвижимость. Были времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали цену 1 миллион рублей.

Комитет по культурному наследию города Москвы (далее — Москомнаследие) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-исследовательская компания «ник «СИНИОН» (далее — ООО «ник «СИНИОН») о взыскании 3 543 485 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате за период со II квартала 2007 по I квартал 2009 года, а также 5 241 209 рублей 16 копеек пени за просрочку платежей за период с 06.04.2007 по 01.02.2009.
Определением от 15.04. 2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент имущества г. Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2009 с ООО «ник «СИНИОН» взыскано 697 447 рублей 36 копеек задолженности по арендной плате и 350 000 рублей 11 копеек пени за просрочку платежа. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 решение от 08.06.2009 изменено. С ООО «ник «СИНИОН» взыскано 3 543 458 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате и 500 000 рублей пени.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.11.2009 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 оставлено без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.11.2009 ООО «ник «СИНИОН» просит их отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Изучив материалы дела и проверив обоснованность доводов заявителя, коллегия судей пришла к выводу, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора.
Как следует из материалов дела, 15.11.1999 между государственным учреждением «Главное управление охраны памятников г. Москвы (арендодатель) — правопреемником которого является Комитет по культурному наследию города Москвы и ООО «ник «СИНИОН» (арендатор) заключен договор N 47-3, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 по 01.04.2023 здание, являющееся памятником архитектуры «Жилой дом XIX в.», расположенное по адресу: г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1 стр. 4, площадью 1129,1 кв. м.
Договор аренды зарегистрирован 29.05.2000.
Арендная плата за пользование помещением была рассчитана на основании распоряжения Мэра г. Москвы от 08.08.1996 года N 200/1-РМ «О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями-памятниками истории и культуры», исходя из применения коэффициента типа деятельности (Ктд = 0,4), установленного названным распоряжением, и составила 1 445 150 рублей 02 копейки в год.
В 2003 году арендная плата была изменена и составила 1 198 723 рублей 68 копеек в год. Оплата арендованных площадей по этой ставке производилась до предъявления настоящего иска.
В соответствии с пунктом 7 договора при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.
Уведомлением от 30.08.2007 N 16-03-080/7-2 арендодателем 01.09.2007 увеличена ставка арендной платы до 2 996 809 рублей 20 копеек со ссылкой на то же распоряжение Мэра города Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ.
ООО «ник «СИНИОН» с увеличением арендной платы не согласилось и продолжало вносить арендную плату в размере 1 198 723 рублей, что послужило основанием для обращения Москомнаследие с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции отказал Москомнаследию в удовлетворении иска в части задолженности по арендным платежам, рассчитанным по ставке, определенной 30.08.2007, указав, что изменение договора аренды в части повышения размера арендной платы с арендатором не согласовано и не зарегистрировано в установленном порядке.
При этом суд сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому, если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с ответчика в пользу Москомнаследие арендную плату исходя из ставки, указанной в уведомлении от 30.08.2007 N 16-03-080/7-2. Свои выводы суд мотивировал тем, что изменение арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 7 договора, поэтому внесение изменений в договор и их регистрация не требуется.
Кассационный суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
С выводами апелляционной и кассационной инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.
Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности г. Москвы, регулируется распоряжением Мэра г. Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ.
На момент уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы до 2 996 809 рублей порядок расчета арендной платы, установленный распоряжением Мэра г. Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ не изменялся. Доказательств, подтверждающих повышение ставок арендной платы правительством г. Москвы по объектам, являющимся памятниками культуры, истцом не представлено.
Таким образом, повышение Москомнаследием размера арендной платы в два раза фактически является изменением условий договора о размере арендной платы.
Поскольку договор аренды от 15.11.1999 был зарегистрирован в установленном порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат государственной регистрации.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о том, что оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их пересмотра в порядке надзора.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Вопрос: какие перспективы отстоять свою точку зрения? Рег.палата, если что, и слышать не хочет о том, чтобы зарегистрировать какие-то доп.соглашения, да и я не считаю нужным это делать.
Если опросить покупателя дома — он подтвердит, что соглашение подписано, деньги им обратно получены.
Договор купли-продажи жилого дома прошел регистрацию, является длящимся, в нем прописано условие, что цену стороны могут изменить в дальнейшем.
В итоге налоговая требует заплатить налог с денег, которые я «подержал» в руках и отдал обратно покупателю В судебной практике встречаются случаи, когда лицо обжалует отказ Рег.палаты внести изменения в ЕГРП и зарегистрировать доп.соглашение. Но о том, что это вообще нужно делать — ни слова!

#3 arizonadream arizonadream —>

arizonadream ,хорошо, давайте считать, что недвижимость передана ненадлежащего качества. Соответственно, на основании ст. 557 ГК РФ и ст. 475 ГК РФ покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены. Продавец с этим согласен. Значит, договор изменить можно. Но тогда я согласен с регистратором в том, что

Нет таких поистине не имеющих никакого здравого смысла людей, которые готовы отдать 7 млн, а по документам подтвердить лишь 3, 5. Ваш вопрос говорит о том, что вы никогда не покупали ничего за такие деньги, да еще на таких условиях, иначе б у вас такой вопрос никогда не возник.. У вас фантазии, у нас практический опыт, поэтому мы никогда не окажемся с вами на одной стороне понимания.

Бывали ли в вашей практике случаи, когда налоговая привлекала к ответственности продавца квартиры, указавшего в ДКП заниженную стоимость? Например, продавец получил от покупателя 7 млн., а в ДКП указано 3,5 млн.

Проверено ЦИАН

А у нас только что уже третий продавец написал, цитирую «Мы подумали, решили не продавать с полной суммой в договоре.» При том, что я идеальный покупатель, который добавил сумму 400 тыс. к их изначальной цене (на оплату налога), мой номер телефона гуглится и на сайте компании, в которой я работаю, с фоткой, в соцсетях и на досках объявлений, где я с 2012 года с одним личным кабинетом.
В общем, есть у меня подозрение, что низкие ипотечные ставки значительно повысили спрос на квартиры и все нормальные варианты уже куплены, а в продаже остались только такие, иррациональные товарищи.