Как продать проблемную квартиру

• где есть отказники от приватизации;
• с залоговым обременением банка;
• чьи собственники на момент предполагаемой продажи имеют непогашенные обязательства по исполнительным листам;
• владельцы которых приобрели жилье на средства маткапитала, но затем обошли закон, не позаботившись о долях несовершеннолетних детей;
• где один из собственников страдает психическим заболеванием, признан умершим или без вести пропавшим;
• произведена незаконная перепланировка (даже если покупатель согласен, продать проблемную квартиру с точки зрения жилищного законодательства проблематично);
• владелец на момент приобретения жилья был женат/замужем, а при разводе не оформил документы о разделе и т. д.

Какое жилье считается проблемным

Перечислить все ситуации невозможно, их множество. Более того, каждому конкретному случаю могут сопутствовать уникальные нюансы, разобраться в которых под силу только профессионалу. Идеальным вариантом считается объект с единственным собственником, никогда не вступавшим в брак, получившим права на квартиру не по наследству. Подобных случаев крайне мало, и найти такой — большая удача. Кроме того, нужно понимать, что дорого реализовать проблемное жилье, да еще и в кратчайшие сроки, на законных основаниях не получится.

Как продать проблемную недвижимость быстро и законно

Истории из жизни
По причине непростых жизненных обстоятельств нужно было срочно собрать солидную сумму денег. Для этого решено было продать трешку в Москве, но мешала проблема — квартира была в качестве залога у банка. Нашли в интернете агентство с хорошими отзывами и обратились за помощью туда. Приятным моментом оказалось то, что стартовая консультация в компании «Чистые Пруды» бесплатная. Нам предложили воспользоваться услугой «аванс до продажи». Суть в том, что мы подписываем договор с агентством, которое выдает нам средства на погашение кредита, а мы возвращаем деньги сразу после сделки. К тому же нам и покупателя подходящего быстро подобрали, потому что офис располагает собственной базой недвижимости по Московской области, и возможности для рекламы у них большие. В общем, на все потребовалось меньше 14 дней. Спасибо, рекомендуем всем!

ЮляЛя ,
Соседи мало того, что меняются, так и то, что они шумят, можно понять лишь пожив в квартире недельку хотя бы. Я не говорю даже о ночных пьянках, гулянках и т.д. Могут просто целый день «долбать» межкомнатными дверьми, чем-то грохать и стучать. При этом и детей может не быть и пьянок нет. А бывают тихие, как мыши. И по лицу и возрасту это не поймешь. У меня соседска сбоку была «божий-одуванчик», а орала на собак так, что у меня в квартире чуть ли не разобрать слова можно было. Я такого ора в жизни не слышал. При этом орать могла и позднее время. А общается так, как будто заискивает, как Манилов из Мертвых душ. Другая соседка сбоку была вроде бы обычная 50-летняя женщина. Но так топала, что я этот топот слышал по 4-5 часов каждый вечер после работы. По виду и не скажешь, да и что можно делать каждый вечер так долго?
По сути в моей жизни шумных соседей в плане алкашей вообще не было. В 90х был сосед меломан, который бывало до ночи музыку включал. Но после этого не было таких. Но в бытовом плане соседи разные бывают. Можно просто элементрано сэкономить, купить кухонные шкафы без доводчиков и херачить дверьми во время готовки по 2 часа вечером (а не спокойно закрывать). Можно бегать курить на общую площадку и херачить входной дверью своей (а курильщики могут бегать по 15 раз на дню, бывает, что дома родственники мешают). В общем причин много даже помимо топающих детей. И если сделать замечание, то ничего не меняется. Все идут на принцип, что могут делать, что хотят. Мне уже 2 соседки говорили, что меня не слышно вообще, уточняли точно ли я переехал. Я не хвастаюсь, просто странно, когда малознакомые соседки сами делают на этом акцент. А это значит, что прежние жильцы знатно шумели и видимо им мешали.

Потому что не представляю как можно нормально жить когда над головой орёт пьяное быдлои слышно все как будто у тебя в квартире, роняет ночью в тишине на ламинат бутылки и бьют свою бабу, а эта овца воет.
Вот не могу представить что люди у которых есть деньги на покупку квартиры смогут нормально жить в таких условиях.
Неужели такие люди правда есть?

Подписка на комментарии Комментарии (40)

ну вообще-то так оно и есть — абсолютное большинство людей спокойно себе живёт годами с шумом и не придаёт этому почти никакого значения, свыкается с этим как с шумом машин за окном и начинает воспринимать не иначе как фон.

Сделку по продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой не пропустит регистрирующий орган. Даже если собственник сумеет на этапе предпродажной подготовки каким-то образом уйти от проверки сотрудниками БТИ, представитель покупателя обязательно потребует предъявить поэтажный план и экспликацию — в Москве это тщательно контролируется.

Продажа квартиры в ипотеке без согласия банка незаконна и невозможна технически. Чтобы реализовать залоговую недвижимость легально, нужно расплатиться с кредитором и снять обременение. Такие предложения на рынке считаются проблемными, поскольку требуют дополнительных усилий и финансовых вложений до сделки.

Залоговое обременение

Жилье попадает в разряд проблемных объектов, если ему довелось пережить пожар, затопление, акт вандализма и так далее. Для приведения в ликвидное состояние обычно требуется дорогостоящая консультация эксперта и дополнительные ремонтно-восстановительные затраты.

• найти покупателя, задействовав СМИ и интернет. Для ускорения процесса придется значительно снизить цену на продаваемое жилье (приблизительно на 30 %);
• когда покупатель на квартиру с обременением найден, нужно официально согласовать предстоящую сделку с третьим лицом (физическим или юридическим), в пользу которого наложено действующее ограничение. Перечень третьих лиц зависит от вида наложенного обременения. Например, при ипотеке таковым лицом является банк;
• далее нужно получить нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на продажу недвижимости;
• совершить сделку купли-продажи. Договор можно составить самостоятельно или же доверить это профессиональному юристу;
• зарегистрировать сделку в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы».

Продажа жилой недвижимости – задача непростая, но вполне реализуемая. В жизни бывают ситуации, когда нужно срочно продать квартиру, но на нее наложено обременение (ограничение на распоряжение имуществом) в силу каких-либо обстоятельств. Что же делать собственнику квартиры при таком раскладе, как продать недвижимость и не нарушить при этом закон? Далее рассмотрим схему действий.

Альтернативный вариант продажи проблемной квартиры

Оптимальный вариант – устранить причину, вызвавшую наложение юридических санкций, и сделать имущество юридически «чистым». Но решить эту задачу быстро не всегда возможно. При продаже «проблемной» недвижимости обязательства по наложенным ограничениям переходят к покупателю (это не касается ситуации, когда на квартиру наложен арест и ее по закону невозможно продать). Очевидно, что желающих приобрести недвижимое имущество с обременением найти непросто.

1. Подготовительный этап. Продавец должен собрать полный пакет документации, содержащий данные о владельце жилой площади, подтверждающий право собственника и правовую чистоту реализуемого объекта. Чем больше документов на квартиру или часть производственного здания будет подготовлено, тем больше шансов выиграть дело в суде. Если продавцу удастся договориться с владельцами о получении одобрения на продажу, их письменное согласие следует приложить к пакету документации.
2. Далее производится поиск покупателя и составление условий сделки. Назначается сумма операции, устанавливаются точные границы доли, передающейся во владение нового лица. После заверения договора купли-продажи права переходят новому владельцу.
3. Чтобы полностью подтвердить право собственности новый жилец должен подать прошение в федеральный реестр и пройти регистрацию. На основании регламента 218 параграфа Федерального законодательства максимальный срок прохождения регистрации устанавливается как период в 18 дней. В случае, если обращение производится через специализированную компанию, срок рассмотрения пакета документации сокращается до 12 рабочих дней.
4. После прохождения процедуры новому жильцу выдается формуляр, подтверждающий право собственности. После получения бланка владелец может заселяться в квартиру, имеет право производить с ней любые операции, включая продажу, сдачу в аренду и прочее.

К проблемной недвижимости относится любое жилое или коммерческое имущество, находящееся под долговыми обременениями. Также проблемным считается объект, имеющий несколько собственников, долги по услугам ЖКХ. Специалисты компании «Доверие Недвижимость» расскажут о процедуре выкупа недвижимости в Москве в случае, если заявитель является владельцем только незначительной доли в помещении

Выкуп может производиться как банком, так и частной кредитной компанией или физическим лицом. Осуществление процесса возможно только в том случае, если все остальные владельцы имущества с ним согласны. В случае, если один или несколько дольщиков имеют претензии к продавцу или не желают продавать его долю в связи с иными причинами, единственным вариантом рассматривается отчуждение имущества через суд.

Как производится выкуп доли собственности в Москве?

1. Мы производим выкуп любой недвижимости на территории Москвы и области. Под любой понимается собственность, обладающая ликвидностью. Допускается осуществление сделок с гаражами, квартирами, комнатами, коммерческими долями.
2. Срочный выкуп оформляется за несколько дней, максимальный срок процедуры составляет 2 недели, однако аванс будет получен клиентом в течение суток после рассмотрения пакета документации.
3. Заявитель получает на руки до 80% от общей стоимости жилья. Конкретный уровень оплаты зависит от расположения объекта, его внешнего вида и наличия ремонта. Оценка производится независимыми экспертами.

В случае сделок с наличными вам могут подсунуть поддельные купюры, которые трудно проверить на месте. Чтобы установить их подлинность, придётся обращаться в банк. Гораздо проще и безопаснее использовать безналичный расчёт.

Продажа квартиры — сложный процесс. Вам придётся мониторить сайты о недвижимости, консультироваться с юристами и оформлять множество документов. А еще — думать о том, как не попасться на уловки мошенников. И всё это — сидя на чемоданах и мечтая поскорее съехать со старой квартиры.

6. Вы не уделили внимание безопасности

Перед тем, как давать объявление, подключите виртуальную SIM‑карту у мобильного оператора и укажите её номер. Если этого не сделать, вы не сможете нормально пользоваться основным номером из‑за постоянных звонков потенциальных покупателей и риелторов. После продажи жилья виртуальную симку можно удалить.

Чтобы продать квартиру с проблемными соседями, стоит узнать их распорядок дня. Например, любители вечеринок почти наверняка спят допоздна, а в шумных семьях утром и днём дети в саду или школе. Но иногда проблема не в звуке, а в запахе.

Начните с подготовки документов. Если в квартире много прописанных, возьмите у каждого согласие на продажу и заверьте у нотариуса. Если среди них есть дети, получите разрешение от органов опеки. Если сделана перепланировка, попросите у владельцев техпаспорт на квартиру.

Как продать неликвидную квартиру

Без опытного юриста ни в одном из этих случаев не обойтись. Представьте: вы хотите продать комнату в 3-комнатной коммуналке. Для этого необходимо получить согласие жильцов двух других комнат, но один жилец пропал без вести, а другой получил жилье по договору социального найма, и фактически оно принадлежит городу. Найти пропавшего соседа и отбить комнату у муниципалитета — задачка для профи.

Грамотно подготовив жилье к продаже, изучив все тонкости предстоящей процедуры, вы сможете без потерь для бюджета продать квартиру, а инструкция ниже упростит задачу. Даже если вы решите обратиться в агентство недвижимости, ознакомление с этой статьей позволит понимать риэлтора с полуслова, вникнуть во все тонкости предстоящей сделки.

Инструкция по продаже недвижимости

Важно! Уточнить, есть ли на недвижимость зарегистрированные обременения, можно самостоятельно. Поможет онлайн-запрос на официальном сайте Росреестра – форма находится в справочном разделе. Второй способ – заказать выписку ЕГРН, которая пригодится потом при заключении сделки

Согласие всех собственников

Тут все ясно без длинных объяснений. Он может объявиться на пороге нового собственника, испортить ему жизнь вплоть до выселения после признания сделки незаконной. Доверенность от заключенного поможет устранить сомнения, а вот с пропавшими дело не так просто.

Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке). А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко. Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.

Второе — используйте разные рекламные ресурсы. Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске. Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).