Как переделать договор с управляющей компанией

• Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
• Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
• Собственники передают управление управляющей организацией.

Способы управления имуществом МКД.

Есть несколько способов это сделать. Предлагаю рассмотреть самую распространенную ситуацию, когда нынешняя УК существенно не нарушает условия договора, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле.

Когда можно сменить УК?

Здравствуйте, уважаемые читатели! Судя по комментариям к предыдущей публикации «Устали от беспредела в работе ЖКХ?» многие из вас прошли ряд бюрократических процедур, борясь с «ветряными мельницами». Очень популярен был положительный опыт одного читателя о том, что достаточно просто сменить управляющую компанию, на ту которой жильцы доверяют, и, положительный опыт управления которой, на слуху.

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

• по отзывам на интернет‑форумах;
• по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
• по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как выбирается управляющая компания

• кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
• с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
• какие условия управления будут включены в договор.

Срок вступления в силу изменений, которые вносятся в договор управления дополнительным соглашением, определяется сторонами ДУ, утверждается на общем собрании и закрепляется в протоколе ОСС. При этом дата начала действия корректировок в договоре может отличаться от даты подписания сторонами дополнительного соглашения.

Инициатором внесения изменений в договор управления могут быть как собственники: инициативная группа, совет МКД, правление ТСЖ – так и управляющая организация. В таком случае УО следует предпринять следующие шаги:

1. Составить проект дополнительного соглашения, где будут отражены все изменения.
2. Направить предложение об изменении условий договора инициативной группе и/или в совет МКД. Законом не оговорено, каким образом направляется предложение, поэтому можно использовать электронную почту или обычную, а также сделать это «из рук в руки».
3. Предложить такой группе/совету МКД инициировать общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения дополнительного соглашения и внесению изменений в ДУ. Если собственники не захотят этого делать, УО может сама провести ОСС в соответствии со ст.ст. 45–47 ЖК РФ.

Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны

Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с такой УО договор управления. Также стороной договора вместо непосредственно собственников может выступать ТСЖ или кооператив.

Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.
Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.

Особенности выбора организации

После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников. Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава. Перед проведением голосования стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.

Основные моменты организации обслуживания домов

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

В соответствии с данной позицией полномочиями на подписание договоров управления МКД от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД обладает исключительно лицо, соответствующее одновременно двум обязательным критериям:

Договор управления — договор со множеством лиц на стороне собственников. Они выступают заказчиками на содержание и ремонт общего имущества. Такими заказчиками являются (50% собственников + 1 голос) собственников, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. Являются ли собственники, голосовавшие против или не участвовавшие в собрании, стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен: утвержденные условия распространяются на всех.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

В п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2023 № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре или решении собрания, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений.

Если речь идет о расторжении договора управления общедомовым имуществом в доме, признаваемом многоквартирным, которое осуществляется по инициативе собственников помещений в таком доме, то для признания такого расторжения законным необходимо тщательно соблюсти всю процедуру, которая предусмотрена в специальных нормативных актах, утвержденных в рамках Постановлений Правительства Российской Федерации для реализации соответствующих норм Жилищного Кодекса. В частности, расторжение договора управления будет признано законным только в тех случаях, когда:

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке и что это такое?

Гражданский Кодекс Российской Федерации, который рассматривает различные возможности для расторжения договоров управления имуществом в многоквартирном доме, в частности, договора оказания услуг, говорит о том, что любая из сторон, участвующих в договоре, вправе расторгнуть его по своему усмотрению в любой момент путем составления соответствующего дополнительного соглашения либо в одностороннем порядке путем использования судебного механизма, если речь идет о неоднократном неисполнении обязательств, которые предусмотрены для другой стороны.

Порядок расторжения договора управления по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме

Эта особенность расторжения обусловлена тем фактом, что заключение договора управления имуществом с управляющей организацией происходит в два этапа: на общедомовом собрании собственников утверждается общий договор с фиксацией всех основных условий, а потом такой же договор на условиях, утвержденных на общем собрании собственников, заключается с каждым владельцем помещения. Именно по этой причине и расторжение будет происходить аналогичным образом.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.

На чем строятся отношения?

Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов. А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт. И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

Но «коммунальных бизнесменов» такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за «общедомовые услуги», а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят «не туда», и озаботились сменой управляющей компании.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.