Как арендовать участок земли сельхозназначения в общедолевой собственности

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Минимальные и максимальные сроки

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания. В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ). Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст. 246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Верховный суд изменил практику

В июле 2023 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Риски снизились, но не исчезли

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее — уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

ГАРАНТ:

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Информация об изменениях:

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

Удобно, что после окончания срока действия зарегистрированного соглашения часть земли автоматически снимается с кадастрового учета. Если арендатор будет сдавать ту же долю надела повторно, регистрационный орган воспользуется уже имеющимся межевым планом.

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком. Разрешена и сдача в аренду его части.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

Общедолевая собственность на земельный участок

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Что такое общая долевая собственность?

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

1. Выкупить землю, воспользовавшись правом преимущественной покупки.
2. Использовать её в своих интересах в течение предусмотренного времени, получая выгоду от обработки земли.
3. Беспрепятственно проводить все виды работ, предусмотренные установленным перечнем ВРИ.

Поиск подходящего надела так же может опираться на объявления в местных СМИ, где администрация обязана их размещать накануне проведения торгов. Если они не подавались, или заинтересованное лицо может освобождаться от торгов, можно обратиться в местный исполком того населённого пункта, на территории которого расположен участок. Предварительно следует посмотреть кадастровую карту, где указаны свободные массивы.

Поиск

Устный договор аренды без официального оформления так же может быть чреват неприятностями. В любой момент арендодатель сможет изъять участок из пользования и обвинить нанимателя в самозахвате. То же касается недобросовестности арендатора – нанесённый участку вред арендодатель не сможет восстановить из ресурса лица, нанёсшего ущерб, так как неформальные отношения судом не рассматриваются.

Заключение договора аренды земельных участков сельхозназначения является частным случаем арендных отношений с землями, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и регулируется статьей 39.8 ЗК РФ. В ней описаны общие положения составления договоров аренды при различных вариантах целевого использования угодий.

Какими законами регулируется сделка?

1. Наименование.
2. Данные сторон, заключающих договор.
3. Признаки, характеризующие земельный участок, передаваемый в аренду: его местоположение, кадастровый номер, площадь и назначение. Также к соглашению нужно приложить план с информацией о границах земельного надела.
4. Размер арендной платы за пользование участком. Здесь же могут прописываться льготы, на которые имеет право арендатор.
5. Срок действия договора с учетом законодательных ограничений. Условия пролонгации.
6. Порядок и способы внесения арендных платежей.
7. Права и обязанности сторон (например, собственник может обязать арендатора проводить работы по улучшению качества почвы).
8. Порядок досрочного расторжения договора.
9. Ответственность сторон.
10. Порядок рассмотрения споров и разногласий.
11. Реквизиты сторон.

Правила составления документа

При этом продукция и другие блага, полученные последним в процессе использования участка, становятся его собственностью. В качестве субъектов сделки могут выступать физические лица, организации, муниципалитет и другие государственные структуры.

1.1. По настоящему Договору Арендодатели, список, паспортные данные, адреса которых и реквизиты их свидетельств на право собственности на землю указаны в Приложении №1 к настоящему Договору, передают, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (из земель сельскохозяйственного назначения) общей площадью гектаров, кадастровый номер , расположенный по адресу: , согласно прилагаемой экспликации земель, для .

ДОГОВОР АРЕНДЫ

4.2. В случае неуплаты арендной платы в установленные в п.3.2 настоящего Договора сроки Арендатор уплачивает Арендодателям неустойку в размере % от суммы неуплаты за каждый день просрочки, но не более % суммы годовой арендной платы.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

2.4.4. В установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями использования земельных участков.

• Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
• У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
• Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
• В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

• Сбор сведений и их тщательный анализ.
• Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
• Геодезическая съемка.
• Обработка данных.
• Создание плана межевания – конечный результат.
• Подача плана в регистрационную палату.
• Получение кадастрового паспорта.

Чтобы оформить права на участок в долевом владении, после проведения всех этих процедур нужно обратиться с перечнем документов и планом межевания в кадастровую палату.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.

При этом продукция и другие блага, полученные последним в процессе использования участка, становятся его собственностью. В качестве субъектов сделки могут выступать физические лица, организации, муниципалитет и другие государственные структуры.

Какими законами регулируется сделка?

• В аренду могут быть переданы земли, прошедшие кадастровый учет.
• Договор может содержать пункт о выкупе участка в собственность арендатора.
• Площадь земель, передаваемых в пользование одному лицу не ограничивается.
• Действующий арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора.

Сроки

Заключение договора аренды земельных участков сельхозназначения является частным случаем арендных отношений с землями, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и регулируется статьей 39.8 ЗК РФ. В ней описаны общие положения составления договоров аренды при различных вариантах целевого использования угодий.