Изменения в фз 214 компенсационный фонд

По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит, и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта, или если он приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики могут работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд. Здесь явно нужны уточнения.

Вслед за этим, в части 16[4] статьи 8 Федерального закона № 478 законодатель указал, что привлечение денег по ДДУ через счета эскроу по объектам, не введенным в эксплуатацию, является общеобязательным условием. И тут же распространил действие данного правила на все договоры, которые будут подписаны до 01.07.2023, но направлены на госрегистрацию после этой даты. И тогда выходит, что даже те застройщики, которые имеют сейчас усеченное право проводить выплаты в компенсационный фонд, должны будут перейти на эскроу, если не успеют получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания до 1 июля. Ну и какой тогда смысл было указывать в законе на возможность выбора между эскроу и выплатами? Последние все равно уйдут в прошлое.

Декларирование свободы выбора между выплатами в компенсационный фонд и счетами эскроу

Итак, законодатель четко указал на приоритетность эскроу перед выплатами в компенсационный фонд и сформулировал ситуации, когда девелопер может делать платежи без открытия счетов. Кроме того, он распространил требования об эскроу не только на ДДУ, которые будут заключаться после 01.07.2023, но и на все договоры, подписанные до этой даты и направленные после неё на регистрацию, если дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, закон де-факто получил обратную силу. Причем на правоотношения, которые еще не наступили.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

Редакции закона и его изменения

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2023 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома. Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом. Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2023 года. Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа. Начиная с 21 октября 2023 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия. Для выплаты необходимо также, чтобы чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.

«5) финансирование за счет имущества Фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, зданий (сооружений), предназначенных исключительно для размещения машино-мест (далее — объекты незавершенного строительства), а также по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях последующей безвозмездной передачи объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (далее — объекты инфраструктуры), в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения ввода при завершении строительства объектов незавершенного строительства в эксплуатацию;»;

«23.1. В единый реестр проблемных объектов, предусмотренный частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) (далее — реестр проблемных объектов), включаются также сведения о многоквартирных домах, в отношении которых имеются требования граждан, сведения о которых включены в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее — реестр пострадавших граждан), если указанные многоквартирные дома соответствуют основаниям включения в реестр проблемных объектов, предусмотренным частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона). Если сведения о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости включены в реестр проблемных объектов, сведения об указанных объектах, в том числе сведения о пострадавших гражданах по указанным объектам, подлежат исключению контролирующим органом из реестра пострадавших граждан. В отношении оставшихся граждан, сведения о которых включены в реестр пострадавших граждан, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) утверждаются или вносятся изменения в соответствующий план-график реализации мероприятий по восстановлению их прав.».

Обзор документа

2.2) органа государственной власти или органа местного самоуправления — при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован (в отношении юридического лица), или если правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица), или если такие объекты недвижимости не имели собственника;»;

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Как платить за квартиру в новостройке

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

При этом у застройщика отсутствует доступ к счёту дольщика. Деньги лежат на счете до окончания строительства, которое организуется на средства застройщика (собственные или заёмные), согласно ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Получить денежные средства строительная компания может только после официального ввода дома в эксплуатацию, а также первой успешной регистрации права собственности дольщиком.

Как и какие суммы будут блокироваться на эскроу-счетах при покупке новостройки

Новые правила не отменяют право дольщиков потребовать от застройщика возмещения убытков в случае нарушения сроков строительства (п. 2, ст. 6 ФЗ-214). Размер неустойки равен 1/300 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Смогут ли покупатели жилья взыскать с застройщика убытки

Если застройщик обанкротится, дольщик имеет право расторгнуть договор о долевом участии и забрать свои деньги с эскроу-счёта (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ). Имеется и альтернативный вариант: «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Следует отметить, что действие данного закона на ДДУ и ЖСК будет распространяться только в том случае, если объект будет внесен в Росреестр. А так как жилье, которое приобретается по ЖСК, такой регистрации в обязательном порядке не подлежит, действие ФЗ на него не распространяется, следовательно, и права пайщиков практически не защищены. В таком случае рациональным решением будет только приобретение жилья у проверенного, надежного застройщика.

1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214?

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу. Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2023 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

• Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
• Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
• Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
• Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
• Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
• Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
• В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
• В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214

• Контроль за выплатами от застройщиков.
• Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
• Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
• Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2023 году не было.

Взносы в компенсационный фонд — это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.

Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.

Это же хорошо, да?

По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.