Здание может являться границей участка

Федеральным законом от 23.06.2023 г. № 171-ФЗ в Земельный кодекс Российской Федерации введена глава «V.4. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности».

Пишем заявление

Важно! С 3 августа 2023 года изменениями, внесенными законом от 03.08.2023 г. № 339-ФЗ устанавливается, что наряду с решением о сносе постройки может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями.
С 3 августа 2023 года введен запрет на снос возведенных без разрешения жилых домов, а также жилых строений на садовых участках, если они построены на собственном земельном участке застройщика до 1 сентября 2023 года и соответствуют строительным и земельным нормам (п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса…»).

Прикладываем документы

Под самовольной постройкой ст. 222 Гражданского кодекса РФ понимает сооружение, здание или другое строение, на которое у его хозяина не возникает право собственности. Для такой квалификации требуется наличие следующих условий:

В идеале участок должен иметь всего 4 характерных точки и, как следствие 4 границы. На практике же земельные участки не всегда представлены в такой форме и чем больше будет таких поворотных точек, чем больше получается изломанность границы участка.

При определении межи земельных участков может широко использоваться такое понятие, как многоконтурность, то есть единое владение состоит из нескольких выделенных частей, которые могут даже не пересекаться.

Фактические

Предварительно все владельцы смежных наделов уведомляются посредством личного вручения уведомления, отправкой документа электронной почтой или почтой России или публикацией объявления в местной газете.

В качестве примера можно привести Определение Мос­ковского городского суда от 15.03.2023 No 4г-2095/2023 . В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2023 No 39682-ВА/Д23и , государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приос­тановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации , пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о регистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

Споры о границах, несмотря на кажущуюся простоту, являются одними из самых сложных в земельной практике. В большей степени потому, что не всегда удается получить достаточно доказательств для защиты своей позиции.

Фактическая граница земельного участка – это существующие на местности объекты искусственного происхождения (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды и т. д.) или естественного происхождения (лесополосы, овраги, реки и т. п.), которые визуально отделяют один участок от других и позволяют определить его на местности.

3. О границах участков с декларированной площадью.

Поэтому, результаты такой инвентаризации много лет повергают в шок собственников земельных участков, которые внезапно выясняют, что границы их участков в ЕГРН описаны совершенно не там, где они расположены в реальности. Или конфигурация участков изображается неверно. Или имеет место существенное смещение одной из границ участка.

Все эти сведения очень важны, поскольку с их помощью появляется целостное видение участка, понимание всех его основных характеристик и особенностей. Также наличие точных границ (закрепленное не только документально, но и фактически) значительно упрощает проведение различных сделок с землей.

Собственник собирается возвести на участке здание или сооружение (в том числе забор)

• стоимость работы;
• срок ее выполнения;
• ответственность за нарушение условий;
• конкретный вид работ, которые будут производиться (вплоть до указания точного количества устанавливаемых межевых знаков);
• результаты процедуры (в том числе и выдаваемые при этом документы).

Заключение договора

Однако это не означает, что законодательное регулирование при этом отсутствует — более того, его соблюдение является строго обязательным.

Если смотреть на существующую практику, можно сделать вывод о том, что суды, разрешая разного рода споры о взаимном расположении границ, ограждений, размещении дорог и т.п. склонны руководствоваться таким туманным, но важным понятием, как баланс интересов сторон.

Такая позиция имеется еще в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2023 N Ф09-7406/15 по делу N А60-3686/2023 и Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.06.2023 N Ф09-3799/15 по делу N А50-7421/2013.

Дистанционные услуги

О необходимости учитывать баланс интересов при разрешении споров об образовании земельных участков сказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 450/13 по делу N А13-3182/2009. В том же постановлении ППВАС сказано о том, что сам по себе факт непредоставления одной из сторон максимально выгодных условий при образовании участков не свидетельствует о нарушении ее прав. Проще говоря, в обстоятельствах повсеместной недостаточности земли вполне можно сократить площадь участка одного соседа, чтобы обеспечить базовую потребность другого соседа. В частности, потребность в доступе.

На основании п.3 ст.129 ГК, земля может отчуждаться (например, продаваться, передаваться в дар или т.п.), равно как и переходить от одного к другому лицу разными способами в той мере, в соответствии с законами о земле. При этом, согласно п.2 ст.555 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это означает, что в договоре может быть предусмотрено, в частности, условие продажи недвижимости… отдельно от земельного участка, без учета права на него. Впрочем, это будет противоречить Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

А как в земельном кодексе?

С одной стороны, еще 10 июля 2001 г. вышло распоряжение Правительства РФ №910-р, в рамках которого утверждена Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу. В частности, п.3.1.7 программы предусматривает «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка». Это означает, что у законодателя, все же, имеется стремление увязать воедино земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. Однако, стремление – это одно. Что же имеем на практике?

Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?

Если говорить в общем, то действующее российское законодательство, в отличие от советского, различает отдельно земельный участок и недвижимость, на нем расположенную. Это следует, в частности, из такого основополагающего документа, как гражданский кодекс (ГК РФ).

Такие нормы устанавливаются в рамках правильной организации и расположения объектов на территории и по отношению к смежным с ним. Кроме того отдельно выделяются нормы противопожарной безопасности, разработанные и внедренные с целью обеспечения минимальных рисков при возгорании отдельных строительных объектов, а также обеспечения возможности подъезда пожарной техники к месту возгорания.

В дальнейшем, при возникновении споров о существующих межах соприкасающихся участков возможно осуществление другой процедуры, которая определяется как вынос границ земельного участка (ОPrav _ 167) и заключается в установлении рубежей по данным, содержащимся в кадастровом учете.

Местоположение

Также особенностью их является то, что их можно устанавливать только после определения фактической межи и предварительной операцией является проведение согласования для того, чтобы интересы собственников прилегающих участков не были затронуты.

При таких обстоятельствах для определения того, является ли объект линейным, целесообразно обращаться к перечням из нормативно-правовых актов, указанных выше. С учётом этого к линейным объектам будут относиться, например, автомобильные дороги, мосты и линии электропередачи.

3.2.1. Строительство линейных объектов

2) строительство, реконструкция объекта, входящего в состав существующего линейного объекта, при условии, что такое строительство, реконструкция осуществляются в полосе отвода существующего линейного объекта (в охранной зоне существующего линейного объекта в случае, если установление полосы отвода не предусмотрено законодательством РФ) и не изменяют границы зон с особыми условиями использования территорий, установленные в связи с размещением существующего линейного объекта, и что общая площадь указанного объекта не превышает 500 кв. метров, высота не превышает 12 мет­ров, количество этажей не превышает двух.

3.2.2. Документация, необходимая для строительства линейного объекта

1. в соответствии с п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
2. в пп. 5 п. 3 ст. 11, ст. 51.2 Водного кодекса Российской Федерации к числу линейных объектов отнесены также мосты, подводные и подземные переходы, трубопроводы, подводные линии связи;
3. согласно п. 1 ст. 11 закона РФ от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» к линейным объектам относятся подводные и подземные переходы, трубопроводы, подводные линии связи;
4. в силу пп. 10 п. 1 ст. 7 закона РФ от 13.07.2023 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнёрстве, муниципально-частном партнёрстве в Российской Федерации…» линейными объектами являются подводные и подземные технические сооружения, переходы, сооружения связи, линии связи и коммуникации;
5. пп. 6 п. 1 ст. 7 закона РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» относит к линейным объектам дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Межевание — это комплекс работ, направленный на установление точных границ земельного участка и дальнейшее юридическое оформление результатов этих работ. Межевание придомовой территории проводится в следующих случаях:

• регулярная уборка участка за вашим забором от мусора ( в осенний период — от листьев, в зимний — от снега);
• обеспечение сохранности подземных коммуникаций;
• обеспечение беспрепятственного доступа различных аварийных служб — пожарных, скорой помощи, аварийных водоканала и газа.

Процедура обозначения границ

1. начертить план-схему участка и указать на ней все объекты, необходимые для пользования частным домом.
2. Отметить на вашей план-схеме муниципальную часть земли, которая прилегает к вашей собственности.
3. Согласовать все спорные моменты с владельцами соседних участков, претендующих на использование этой территории.
4. Предоставить в Уполномоченные государственные органы документы для установления прав пользования и владения придомовой территорией.

1. Согласно п. 5.3.2. усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п.

1. на дистанции, которая обеспечивает отличный просвет на высоте порядка 6 метров с любой точки территории, с четко отделенными строения общего назначения, допускается возведение построек не меньше чем в 10 метров. При возведении построек более чем в 1 этаж, расчет дистанции ведется с учетом расстояние между постройками с соседним участком;
2. в том случае, если участок для постройки расположен с рядом стоящими строениями, но при этом будущее здание будет включать в себя не более 1 этажа, законодательными актами предусмотрена дистанция от рядом расположенных построек в 3 метра.

Отступы от границ участка и соседних строений при строительстве

В данном случае нарушение права собственности или законного владения истцов отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения исков не усматривается. При таких обстоятельствах, суд читает, что требования Зущик Л.Н.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 по делу N А17-315/5-2007
Распоряжение комитета по управлению муниципальным имуществом об объединении двух земельных участков правомерно признано недействительным, так как принадлежащее заявителю нежилое помещение, пристроенное к жилому дому, и сам дом не обладают признаками неделимой вещи, поэтому расположенные под ними земельные участки не являются частями единого неделимого участка и изданное распоряжение нарушает право заявителя на приватизацию земельного участка, расположенного под данным помещением.

#2 Ионыч Ионыч —>

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2006 N Ф03-А37/05-1/4434
Правомерно отказано в иске о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок, так как спорный участок находится на неделимом земельном участке, занятом зданием гаража.
Согласно выкопировке из технического паспорта, решения об отводе земельного участка ГСК «Теплотехник» следует, что гаражные боксы являются составной частью единого здания — гаража, поскольку они имеют общие стены, фундамент, крышу.

#4 alwid alwid —>

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.12.2009 по делу N А55-1515/2009
Дело по заявлению о признании незаконным отказа в предоставлении фактически занимаемого земельного участка в собственность и о понуждении совершить определенные действия передано на новое рассмотрение, поскольку при принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований суды посчитали спорный земельный участок неделимым. Однако судом не до конца исследовались обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
Заявителю принадлежат только помещения, и то суд усомнился в неделимости участка.