Содержание
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Подписан Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры Но По Каким Причинам Я Смогу Просить Снизить Цену До Подписания Основного Договора. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.
Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.
Если кто — либо из участников сделки , без оснований , отказывается от исполнения своих обязательств , то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы , возникшие в процессе разрыва сделки .
- Необходимо досконально прочитать составленный договор . В нем , как правило , должен присутствовать абзац , определяющий процесс расторжения . Если его нет , необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений .
- Важно , посмотреть , все ли условия договора выполнены . Нарушение его пунктов дает право разорвать предварительное соглашение , до окончания времени его действия .
- Основанием может быть , отсутствие заключенного финального документа в установленный срок . Если время не обозначено , он будет действовать один год .
- Очень важно правильно составить данный документ. Специальной формы такой документации не существует . Но неверное оформление , будет явным основанием для признания его недействительности .
- Определив причину для расторжения , следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону , отправив ему извещение . Отказ одного из участников сделки от расторжения , служит поводом для обращения в суд .
Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости , без внесения существенной предоплаты
Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Если покупающий участник , авансом оплачивает существенную часть сделки , такой документ будет сразу определен договором купли- продажи .
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.
Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика
Гражданин А. заключил с ООО два предварительных договора купли-продажи двух квартир, согласно которым ООО должно было подписать основные договоры не позднее конца второго квартала 2010 года. Законопослушный гражданин А. произвел оплату в полном размере, как и было прописано в предварительных договорах.
На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?
Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором – п. 1 ст. 429 ГК РФ.
ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).
В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.
Расторжение предварительного соглашения
- Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
- продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
- покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
- Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Гарантии при заключении предварительного договора
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Когда ни одна из сторон в срок, указанный в договоре не направила другой стороне письмо с предложением заключить основной договор, обязательства из предварительного договора прекращаются, т.е. ни одна из сторон более не вправе требовать заключения основного договора:
Срок заключения основного договора по условиям предварительного договора
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Здравствуйте! Пытаюсь обменять свою квартиру, нашли покупателя, а альтернативы пока нужной нет. Риэлтер говорит, что необходимо заключить предварительный договор купли-продажи + по договору в этот момент передаются деньги в виде аванса и я оплачиваю %% от стоимости моей квартиры агенству. А потом ищем альтернативу. Смотрела по базам — мне пока ничего не подходит — нужен определенный тип квартиры в определенном районе -но пока «затишье» по таким квартирам.
У меня вопрос — если альтернатива в течение месяца или двух не найдется (такое возможно) — что в этом случае? Предварительный договор предполагает какие-то обязательства с юридической точки зрения? Кто будет в выигрыше от этого предварительного договора, а кто потеряет? К чему обязывает предварительный договор?
На данный момент я плачу около 170 тыс.в виде вознаграждения + 5 тысяч за сбор документов. Деньги изымут из аванса покупателя. Если я откажусь продавать квартиру из-за отсутствия альтернативы — я, получается, должна буду несостоявшемуся покупателю? И так каждый раз? И если покупатель отказывается? Я опять ему должна вернуть сумму, которую изымет агенство в виде своих процентов?
Как вариант — я хочу, чтобы сделки совпали — одновременно (ну теоретически, по крайней мере) — я, покупатель на мою квратиру и продавец покупаемой мной квартиры собираемся одновременно и подписываем соответствующие договоры. Такое можно требовать от агенства или это не практикуется? Ведь если будет устная договоренность с продавцом, ему ничего не помешает поднять цену, видя, что за его квартиру хотят купить и опять все понесется заново.
в агенстве говорят, что «задаток просто вернем покупателю и все», вы ничего не потеряете — вот и хочу спросить у независимых юристов что к чему. Сделка у меня альтенативная. По договору у меня доп.соглашение, по которому продажа и покупка проходят одновременно. Если нужную квартиру не найдем — получится, что это я виновата, что не хочу продавать свою. Я без вины получаюсь виноватой и с меня снимают деньги и отдают несостоявшемуся покупателю — т.е. если он кладет аванс в миллион я ему буду должна буду два + еще более 150 тысяч агенству. — практически сумма ипотеки, на котрую я расчитываю.
Меня смущает тот факт, что они настаивают на предварительном договоре, хотя у меня нет альтернативных вариантов. В агенстве вообще сначала предлагали сначала продать, а потом покупать, но это слишком. Меня как-то начинают пробирать сомнения, что это вообще какой-то левый человек. Агент отлично знает, что альтернатива у меня непростая (оговаривали это дело с самого начала) и что сейчас нет ничего нужного, а настаивает на подписании договора — т.е. за 2 месяца 100% я ничего не нахожу — сейчас лето, рынок неактивен, вероятность нужной квартиры минимальна.
А если альтернативу находим, подписываем одновременно и продажу и покупку (предварительные), а продавец отказывается? Я опять плачу двойную сумму покупателю на моя квартиру? (т.е. получится, что отдаю ему деньги продавца, расторгнувшего договор?).
Вообще, а можно обойтись без предварительного договора сразу оформлять договоры продажи и покупки, в которых указывать авансы за недвижимость? Я-то свою хочу продать и цену менять не буду, а насчет продавца нет такой гарантии. Страшно.. Ни за что ни про что окажусь должна полтора ляма непонятно кому.
Опции темы
Ну не заключайте предварительный договор, никто вас обязать не может. Ищите альтернативу, в это время можете потерять покупателя, будете снова искать покупателя. Очень сложно одновременно найти и продавца и покупателя и все в один день совершить. но заставлять Вас в любом случае никто не может.
- Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
- Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.
Основания расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры
- По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
- По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:
Причины признания недействительным
Подписание преддоговора регулируется нормами ст. 429 ГК РФ. Согласно ей, договор о намерениях должен быть заключен в простой письменной форме и содержать все существенные условия сделки, которые будут отражены в основном договоре.
В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения
До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.
Существенные условия договора
В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.
2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.
Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.
2. Расчёты по договору
Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.
Загрузка...
