Как продать коперативную квартиру полученную в дар и выписать прописанного человека

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Жилищные кооперативы

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Квартира получена в рамках приватизации

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Снятие с регистрации лица без его непосредственного участия и желания возможно только по решению суда. Основанием для этого может быть отсутствие фактического пребывания по месту регистрации, отсутствие платежей за коммунальные услуги от этого лица, формирование задолженности по коммунальным услугам у хозяина квартиры в связи с регистрацией в ней постороннего лица и повышенной квартплаты из-за этого. Впрочем, если в договоре дарения было отдельно прописано обременение в виде зарегистрированного человека и его право пользования площадью в дальнейшем, то выписать его будет очень сложно. А если это сам даритель, то невозможно.

– Если квартира подарена, можно ли выписать родственника, который был прописан в квартиру до момента дарения?

Договор дарения также может быть оформлен с правом пожизненного проживания дарителя. Такой вариант часто рассматривают люди пожилого возраста, которые дарят квартиру своему родственнику, но хотят подстраховаться и сохранить за собой право продолжать проживать в квартире или доме. Выписать в этом случае родственника не получится, по закону выселять дарителя запрещено. В договоре может быть прописано, что даритель будет занимать одну из комнат и пользоваться местами общего пользования. Важно обратить внимание, какая формулировка зафиксирована в договореправо пользования или право владения. Во втором случае даритель сможет защищать свое имущество даже против собственника.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Все было бы легко и просто, но в любой сделке с недвижимостью есть нюансы. В случае договора дарения и прописанных в квартире жильцов это договор приватизации. Если основанием для права собственности на квартиру является договор приватизации, а родственник, к примеру, отказался от права приватизировать жилье, но был там прописан до этого и от права проживания не отказывался, это право за ним остается по договору социального найма. Единственным способом выписать его из квартиры будет личная договоренность. То есть человек должен прийти и сняться с регистрационного учета в квартире по собственному желанию. Никакие регуляторы тут не действуют.

Если даритель зарегистрирован, но не проживает в подаренной квартире, исковое заявление подается с требованием о прекращении права пользования и снятии с учета. Если же он там живет, помимо указанного заявляется требование о выселении, и тогда в рассмотрении дела участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ).

1. Наименование ведомства, в которое подаются документы.
2. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения регистрируемого и собственника жилья.
3. Документ, на основании которого заявитель вселяется в квартиру.
4. Старый и новый адреса прописки.
5. Подписи собственника и заявителя.

Сроки и стоимость

Примечание: вне зависимости от причины всегда нужно ссылаться на п.2 ст. 292 ГК РФ. Как только переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, одаряемый может обратиться в суд для выписки дарителя, если не удается урегулировать ситуацию мирным путем.

Полный список документов необходимо предоставить в местный орган Росреестра, приложив к общему перечню паспорт и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины. В течение установленного срока, Росреестр проверит все ваши документы, и в случае одобрения вы получите свидетельство о регистрации прав собственности.

Главная особенность договора купли-продажи – это отсутствие особых правоустанавливающих документов. Во многих случаях собственник не может предоставить договор дарения или ранее заключенную письменную сделку купли-продажи, поэтому единственным документом будут справка о полной оплате всех взносов за квартиру. При этом у владельца может содержаться и выписка из ЕГРП, и свидетельство о регистрации прав. Продажа кооперативной квартиры осуществляется только через Росреестр.

Продажа кооперативной квартиры

Кооперативная квартира представляет собой коллективное вложение в строительство жилого дома. Такие квартиры были тенденцией времен СССР и отличались тем, что участники могли вступить в кооперативное членство путем приобретения долей в строящемся доме. Главная особенность таких квартир — это паи, которые на современном языке означают взносы. Не стоит путать кооперативные многоквартирные дома с новостройками. На строительство таких жилых объектов вкладываются только будущие собственники. Все расходы вносят именно они и председатель кооператива.

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель максимально может вернуть себе 260 тысяч рублей.

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 3-х лет. Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству, — срок, после которого Вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как Вы стали собственником. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Жилищный кодекс Российской Федерации

Если продавец является собственником квартиры менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если Вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 3-х лет, то при продаже недвижимости Вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и Вы решили ее продать до истечения 3-х летнего срока, Вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Соответственно, беременная женщина, не выписанная по суду, может остаться проживать в квартире после рождения ребёнка, вплоть до его совершеннолетия. Недееспособный гражданин может остаться проживать с новым собственником до самой смерти, кроме случаев его оформления в социальный центр или в психиатрический диспансер. Всеми этими вопросами будет заниматься приобретатель квартиры. Поэтому нужно досконально выяснить, кто прописан на приобретаемой жилплощади.

1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

Разрешена ли такая сделка законом?

Соответственно, если в его квартире прописан не собственник, то это не препятствует проведению сделки купли-продажи. Это означает, что для проведения имущественной сделки согласие прописанного лица не требуется. Также § 7 главы 30 ГК РФ, в которой указаны основные положения, касающиеся купли-продажи, не содержат норм, препятствующих сделке, если в квартире прописаны третьи лица.

То есть, если человек купил квартиру с прописанными людьми, то ему, в случае их проживания в квартире, невозможно будет их выгнать из неё. Если они не проживают в квартире, то на законных основаниях они имею права в неё вселиться. А для того что бы из выписать, надо будет потратить полгода беготни по судам.

В квартире прописан человек, которые в ней не проживает, в своё время оформили постоянную регистрацию по доброте, но при этом прописанный клялся по первому требованию выписаться. Как только первое требование наступило — исчез. Необходимо продать квартиру, но с прописанным человеком её не желают покупать. Как можно от него избавиться для продажи жилья?

Можно ли продать квартиру с прописанными?

Если в квартире прописаны люди, такую квартиру продать возможно! Но продажа квартиры с прописанными людьми не практикуется на рынке, так как со стороны покупателей очень негативное отношения к такому роду предложениям. Многие задаются вопросом, — почему не хотят покупать квартиры с прописанными?

Если человек не хочет самостоятельно выписываться, то нужно обратиться в суд. Состоится принудительная выписка из квартиры собственника. Рассмотрим, как собственник может выписать человека из квартиры.
Подготовьте документы, свидетельствующие об утрате права пользования жильем. Что надо, чтобы выписать человека из квартиры?

Когда возможности прийти по прежнему месту регистрации нет, то можно обратиться в отделение регистрационных органов по месту нынешнего проживания и зарегистрироваться по новому адресу. На основании данных, что есть в общей регистрационной базе, происходит выписка с адреса прежней прописки и регистрация по новому адресу.

Алгоритм действий

Собственник недвижимости сам принимает решение, кого прописывать в квартиру или дом. Но при этом не может также своевольно выписать жильцов, когда ему это заблагорассудится. «Хочу выписать из квартиры, и все тут!» — помимо желания, нужны еще и основания, документы.

• Название того регистрационного органа.
• Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
• Юридический адрес «спорной» жилплощади.
• Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
• Дату и подпись.

Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:

Проверка жилплощади на наличие прописанных перед покупкой

1. Прежние владельцы не прописали несовершеннолетнего. Об условиях его выписки будет сказано ниже.
2. В квартире не прописан недееспособный, инвалид или иждивенец.
3. Прописанному есть, где жить, он давно не появлялся в квартире, не вернется за вещами и т.д.
4. Зарегистрированный не отказался от своей доли в пользу третьего лица или государства.

В суд можно обратиться сразу после почты. Подать заявление в суд и участвовать в нем можно одному из собственников, всем необязательно. Кто фигурирует в исковом заявлении как истец, тот и подает. Или иск может подать юрист/адвокат по доверенности.

Нужно сделать несколько копий вышеуказанных документов (кроме паспортов или свидетельства о рождении) и прийти в ближайшую почту. Ответчику и третьему лицу отправляется по одному пакету документов. Ответчику на адрес квартиры, с которой и хотим его выписать. Адрес третьего лица (Управления по вопросам миграции районного МВД города/субъекта) можно узнать в интернете.

Этап №1 — Отправляем человеку уведомление с требованием выписаться из квартиры (не всегда требуется)

А если ответчик позвонит полицию? Она ему не поможет. Прибывшему полицейскому нужно показать судебное решение и свежую справку о зарегистрированных лицах, где ответчика не будет в их числе. Полицейский ничего не сможет сделать. Ответчик по суду УТРАТИЛ право пользования квартирой, а значит не имеет право вступать в нее без согласия собственника — п. 2 ст. 30 ЖК РФ. Если у него остались вещи, пусть пишет письменное требование их вернуть.

К перовой категории «лица, добровольно отказавшиеся от приватизации» относятся те граждане, которые на момент приватизации квартиры, проживали в ней и имели право на приватизацию, но отказались от нее добровольно и написали отказ. В этом случае эти граждане получают право постоянно бессрочного проживания в квартире.

Кого нельзя выписать из квартиры

Ко второй категории «получатели ренты» относятся лица, которые передали по договору ренты недвижимость с правом проживания. Например, пожилая бабушка подарила свою квартиру внуку, но с условием, что бабушка в этой квартире остается проживать до конца свой дней. В этом случае, даже продажа квартиры будет производится только с согласия бабушки и за ней сохраняется право пользования квартирой.

Что нужно предпринять для того, чтобы выписать человека из квартиры:

Регистрация граждан по мету проживания (пребывания) всего лишь административный акт, который фиксирует сведения о мете проживания гражданина. Лицо, зарегистрированное в квартире, обладает только правом пользования этой квартирой, т.е. правом проживания.
В тоже время собственник квартиры имеет право пользования, владения и распоряжения недвижимостью. Т.е. чтобы продать квартиру собственнику не нужны никакие согласия, разрешения от лиц, которые только квартирой пользуются.

Обязательно в договор купли-продажи должны войти такие пункты, как предмет соглашения (тип жилья, его площадь и адрес нахождения), а также стоимость квартиры. Эти условия считаются существенными. В случае их отсутствия сделка признается недействительной. Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его актуальным образцом, который также можно найти в правовой системе Консультант Плюс.

Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца. Его доля в квартире продаже подлежать не будет. Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке. Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.

Кого нельзя выписать из квартиры

• выписка из реестра недвижимости на квартиру;
• документы, устанавливающие личность сторон сделки (покупателя и продавца);
• договор получения жилья продавцом (купли-продажа, приватизация, дарения и так далее);
• выписка из домой книги с информацией о прописанных людях;
• технический паспорт жилья;
• справка об отсутствии (наличии) долгов по коммунальным платежам;
• договор купли-продажи.

Подобные дела рассматриваются на протяжении 2-5 месяцев. Суд может провести несколько заседаний. Если ответчик будет отсутствовать на первом заседании, то уполномоченные лица назначат второе, которое проведут по истечении 10-30 дней. Если ответчик будет отсутствовать и на повторном, то дело изучат без его участия.

• наименование суда, его адрес;
• информация об истце и ответчике: ФИО, паспортные данные, дата рождения, ИНН, адрес прописки, контакты (телефон, e-mail);
• стоимость госпошлины;
• описание сложившихся обстоятельств: указание на то, какой квартирой и по какому адресу владеет истец, когда и по каким основаниям ответчика прописали в жилье;
• основания для выписки ответчика;
• просьба признать ответчика не имеющим права пользоваться жильем по указанному адресу;
• просьба снять ответчика с регистрационного учета;
• другие исковые требования при необходимости;
• перечень прикладываемых документов;
• дата, подпись заявителя.

Процедура выписки человека через суд

Если участником приватизации был только один из супругов, а второй отказался от процедуры, то он получает право проживать в квартире до конца жизни. Без его согласия выписать такого человека не получится даже через суд. Продать подобное жилье с обременением тоже вряд ли выйдет, так как новый собственник также не сможет выписать прописанных в квартире лиц с правом пожизненного проживания.

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

Принудительное снятие с регистрации

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Как продать квартиру с прописанным человеком — оформление договора

Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.