Если купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Если купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

Варианты решения вопроса

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

Не всегда работы по изменению планировки остаются незамеченными, особенно если они проведены с нарушениями строительных норм. Соседи могут обнаружить трещины в стене, заметить, что увеличилась слышимость, появились сквозняки там, где их никогда не было, или ухудшилась вентиляция. Ответственные граждане, которые беспокоятся о своей безопасности и безопасности дома, могут направить заявление в управляющую компанию для проведения проверки. Если проверка обнаружит изменения в планировке, владельца недвижимости принудят узаконивать её в судебном порядке.

Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности. При этом актуальным будет вынесение штрафа.

Иными вариантами являются для продавца:

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Для большинства типовых жилых домов авторские организации известны. В тех случаях, когда по пришествии времени авторская организация перестала существовать как юридическое лицо, либо не разрабатывает технические заключения, требуется обращаться в замещающую автора организацию. Для жилых зданий с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями разработку технических заключений выполняет замещающая автора-проектировщика организация.

Действие ПП №508 не распространяется на московскую область. В Московской области существует внутренний муниципальный регламент, который является аналогом 508 Постановления.
Зачастую, что процесс согласования, что перечень разрешенных мероприятий в области разнится с Москвой. Для полного понимания возможности реализации ранее выполненной перепланировки в области, необходима предварительная консультация. Получить консультацию возможно либо в Администрации города, либо в нашей организации. Для этого необходимо направить изначальное планировочное решение на квартиру, а также эскиз выполненных мероприятий по перепланировке.

Подготовка документации для согласования в Москве

Если «на руках» имеется план с зафиксированными нарушениями (с красными линиями), понять, что было изменено при перепланировке несколько проще.
Для этого, помимо плана с «красными линиями», потребуется запросить в бюро технической инвентаризации архивную копию поэтажного плана и провести сравнительный анализ.

При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Нелегальные изменения в ипотечной квартире

Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан. Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Перепланировка позволяет сделать проходные комнаты непроходными, зонировать пространство, увеличить кухню или оформить квартиру в виде студии. Однако переделать жилье под свои потребности непросто: следует соблюсти ряд требований о доведении квартиры до требований САНПИН, норм безопасности. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой следует под руководством опытного юриста сайта law-divorce.ru, не стесняясь задавать вопросы: чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой? Куда обратиться для согласования изменений?
Внимание!

В ипотеку

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Последняя назначается в том случае, если результаты осуществленных архитектурных изменений нанесли ущерб имуществу соседей или повлекли причинение им телесных повреждений вплоть до гибели.

Квартиру, которая будет полностью соответствовать требованиям и желаниям того или иного покупателя, достаточно сложно найти. Именно по этой причине достаточно часто собственники прибегают к процедуре перепланировки имеющихся у них квадратных метров, но не всегда оформляют это действие с точки зрения закона.

Какие перепланировки бывают незаконными?

• Для граждан, являющихся собственниками помещений, размер штрафа составит 2 – 2,5 тысячи рублей, при условии, что выявленная перепланировка не нанесла ущерб никому из соседей. Если ущерб был нанесен – размер штрафа увеличивается до пяти тысяч рублей, а также необходимо оплатить нанесенный материальный и моральный ущерб;
• Для юридических лиц размеры штрафов, если ущерба соседям не было, составят от сорока до пятидесяти тысяч рублей, если ущерб был – до трехста тысяч;
• На должностных лиц, которые либо незаконно зарегистрировали проведенные изменения, либо не отреагировали на их осуществление, размеры штрафа составят четыре – пять тысяч рублей, если ущерба соседям не было, и до пятидесяти тысяч, если факт нанесения ущерба был выявлен.

• монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
• обновление стен, покраска потолка, обоев;
• монтаж новых перегородок – не несущей стены;
• замена сантехники должным образом;
• монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
• замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
• замена оборудования на новое;
• замена балкона;
• монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
• снесение тамбура или перегородки – не несущих.

Сегодня для того, чтобы это сделать, имеется большое количество возможностей — для этого достаточно нанять какую-либо бригаду строителей и абсолютно любой вид работы будет исполнен достаточно качественно и быстро.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу. Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу. Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много. Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена. Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.

Как продать?

Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.