Покупка Квартиры В Ипотеку Находящуюся В Залоге У Физического Лица

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Доброго времени суток, дорогие читатели блога, прямо сейчас мы будем постигать возможно самую необходимую и интересующую Вас тему — Покупка Квартиры В Ипотеку Находящуюся В Залоге У Физического Лица. После прочтения у Вас могут остаться вопросы, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже.

Мы всегда и постоянно обновляем опубликованную информацию, в этом модете быть уверены, что Вы прочтете всю самую новую информацию.

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Срок между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию права для покупателя – период «страха». В этот момент продавец может скрыться. На уральском рынке недвижимости уже был прецедент, когда продавец сначала использовал средства покупателя в своих целях, а потом отказался выходить на сделку.

Покупать залоговую квартиру у физического лица более рискованно. Чтобы у заемщика появилась возможность распоряжаться залоговым имуществом, долг перед банком должен быть погашен. Остаток кредита нередко превышает сумму в один миллион рублей. И у заемщиков обычно таких денег не находится. Поэтому они ищут покупателя, который будет готов досрочно погасить ипотеку за продавца. Только после этого появляется возможность выхода на сделку.

Покупка с участием банка

Погашение кредита, подача документов на снятие обременения и переход права собственности возможно сделать в один день. Но при условии, что покупатель располагает собственными средствами для покупки квартиры.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

Основные схемы продажи заложенных квартир

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Рекомендуем прочесть:  Заявление о распределении вычета по процентам

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.

Что такое залоговая квартира?

Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества. Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны. Кредитору необходимо возместить свои финансовые потери в условиях просрочки платежей, а покупателю оформить заем по наиболее выгодной цене и процентам по кредиту.

Сейчас участились случаи заключения сделок на крайне невыгодных условиях для покупателя. Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте репутацию продавца, ведь каждый день появляются новые схемы махинаций. Любую передачу денежных средств проводите только после освидетельствования всех надлежащих документов нотариусом.

Жилье, приобретенное в ипотеку, у нотариуса оформляется как объект, приобретенный за наличный расчет. Суть договора продажи жилья в ипотеку состоит в том, что в разделе стоимости договора должны быть указаны точные сроки рассрочки и порядок выплаты. В дополнительных условиях договора можно указать на предмет оплаты процентов за просроченный срок погашения долга. У каждого договора имеются свои подводные камни.

Просто будем осторожными

Просто необходимо учитывать тонкости такого мероприятия и избегать «подводных камней». В любом случае вид такой сделки намного выгоднее, чем брать кратковременный кредит в банке. Ведь вам могут его не дать и еще придется платить по кредитной ставке. Но есть и минусы – ипотека у физлица почти всегда кратковременна и необходимо учитывать финансовое положение.

Сложнее, если у покупателя нет средств на чужую ипотеку и нет другого залога. Процедура усложняется, поскольку банк не выдаст заем без залога и первоначального взноса. Проще тогда переоформить чужой кредит на себя, т.е. переуступку обязательств по ипотечному договору продавца.

Договор купли-продажи оформляется у нотариуса или в другом месте. Список документов для покупателя и продавца такой же, как описано выше, только добавляется кредитный договор покупателя. После заключения ДКП нужно зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре. На это уйдет 3-7 дней в зависимости от того, был ли договор заверен у нотариуса. При обращении в МФЦ «Мои документы» сроки могут быть увеличены.

Необходимые для процедуры документы

Ипотечные заемщики могут продавать жилье только с согласия банка. Если кредитор не против, то необходимо будет правильно оформить сделку, чтобы закрыть задолженность по кредиту, снять обременение и зарегистрировать в Росреестре информацию о новом собственнике.

  1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
    Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
    Как покупатель будет возвращать свои деньги?
  2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
    После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
    Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
  3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
    Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности — получает заёмщик-продавец квартиры.
    Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
    Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Какие риски у покупателя при таком способе?
    А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
  4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.
Рекомендуем прочесть:  Узнать долги по жкх по лицевому счету

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка возникают из-за того, что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца.

  1. Стороны заключают договор купли-продажи квартиры, покупатель закладывает деньги в две ячейки – одну для банка (с суммой ипотеки), вторую – для продавца (с суммой, превышающей необходимую для погашения ипотеки).
  2. После закладки денег стороны подают документы на регистрацию квартиры. После госрегистрации и банк, и продавец получают расчет из ячеек, а покупатель получает квартиру с обременением.
  3. Получив свои деньги, банк выдает покупателю подтверждение погашения кредита, на основании которого уже покупатель снимает обременение с жилья.

Встречаются ситуации, когда покупатель готов погасить ипотеку перед продажей ему квартиры. Делается это для того, чтобы снять обременение.

Предварительный договор с задатком: образец условий

Если покупатель согласен взять на себя ипотечное бремя, можно оформить перевод долга на него. Для этого необходимо получить согласие банка, который проверит личность и кредитную историю нового заемщика. Если все в порядке, банк выдает согласие на перевод долга и можно продавать квартиру.

Ссылка на основную публикацию