Как оспорить сделку купли продажи земли по безденежности

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

• Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
• Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
• Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
• Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
• Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
• Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Ничтожные сделки

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Кроме этого, договор займа может быть признан недействительным. Исполнение может быть признано вполне реальным, но при этом имеются основания, по которым сделки признаются недействительными (Гл. 9 ГК РФ). Чаще всего в судебной практике встречаются мнимые и притворные сделки, не отвечающие заёмным обязательствам.

Долг платежом красен – говорят в народе. Но что делать должнику, если передача денег состоялась только на бумаге? В реальной жизни заёмщик их так и не увидел, но данное обстоятельство не помешало бывшему компаньону обратиться в суд с требованием вернуть всё до единой копейки, указанной в соглашении или расписке.

Лучшая защита – нападение

Само по себе подписание соглашения о займе или расписка не влекут за собой действительности договорённостей. Сделка считается заключённой только после фактической передачи заёмных средств от займодавца заёмщику.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество. Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст. 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

• Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).
• Значительно низкая по сравнению с рыночной стоимость квартиры не является основанием для оспаривания договора купли-продажи как кабальной сделки, если на договоре стоит собственноручная подпись продавца, который таким образом выразил свое согласие с его условиями (определение Московского городского суда от 25.12.2013 № 4г/3-12947/13).
• В том случае, если участник сделки уклоняется от регистрации, а договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона к форме его составления, по заявлению добросовестного участника судебный орган может вынести вердикт о принудительной регистрации договора (п. 63 постановления № 10/22).

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

• Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
• Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
• В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.

Следует учитывать, что с 15.07.2023 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдает Истец: органическим расстройством личности/психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/заболеваниями головного мозга/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается амбулаторной картой/другими медицинскими документами. Кроме того, Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/выписка из акта освидетельствования во ВТЭК к справке, подтверждающей факт установления инвалидности, «___» ________ _____ г. N _____.

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка при оспаривании договора по ст. 177 ГК РФ (в момент совершения сделки продавец земельного участка хотя и был дееспособным, однако не был способен понимать значение своих действий или руководить ими)

Заключение комиссии экспертов, сделанное при рассмотрении иска продавца участка о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, согласно которому в момент подписания договора продавец мог понимать значение своих действий и руководить ими