Кадастровая стоимость квартиры меньше 1 млн нужно ли платить налог с продажи

Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст. 555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.

Когда налог платить не нужно?

Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости

Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Если недвижимость куплена продавцом после 2023 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2023 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2023 года

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

юридическая помощь

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

По общему правилу налог составит 13 % от полученного при продаже квартиры дохода. Чтобы у продавца недвижимости не было соблазна занизить в документах стоимость продаваемой квартиры для уменьшения суммы подоходного налога, в Налоговом кодексе предусмотрели правила определения налоговой базы для расчета НДФЛ при продаже недвижимости. Ответ на вопрос, какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, дается в том числе и в статье 214.10 НК РФ. Указанная в документах стоимость, по которой продается квартира, сравнивается с кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент.

Для тех, кто принял решение выставить недвижимость на продажу, помимо множества организационных и финансовых нюансов, одним из немаловажных может стать вопрос уплаты налога с продажи. Давайте разберемся, всегда ли возникает такая необходимость, и какие законодательные изменения вступили в силу в этом отношении за последнее время. Итак, как и всякое получение прибыли, выручка денежных средств после продажи квартиры влечет за собой необходимость уплаты налога в государственную казну. Размер стандартный – 13 % от суммы сделки для граждан России. Если же в качестве продавца выступает резидент другого государства, ему придется выплатить гораздо более значительную долю – 30 % от вырученной от продажи суммы. Обязательства по уплате налога возникают не только при продаже домов, квартир или комнат, но и когда происходит отчуждение земельных участков. Нужно ли платить налог при продаже квартиры узнайте из статьи.

Когда нужно платить налог при продаже квартиры

Миллион рублей – это размер налогового вычета, предоставляемого государством продавцу недвижимости. Ровно на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база. Иными словами, если вы продаете дом стоимостью три миллиона рублей, собственником которого стали год назад в результате заключения сделки купли-продажи, 13 % придется уплачивать не со всей суммы, а только с 2 миллионов рублей.

Когда подавать декларацию

По новому закону не будут облагаться налогом на доходы продавца единственного жилья. При этом не важно, как давно он вступил во владение объектом недвижимости. Эта существенная поправка была внесена в Налоговый Кодекс в 2023 году.

С 01.01.2023 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2023 года.

Налог с продажи, если недвижимость была куплена до 1 января 2023 года

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Какая продажа не облагается налогом

В мае 2023 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2023 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Например, квартира приобретена за 3 000 000 руб. и потом продана за такую же цену. По идее нет дохода и нет налогов. Но налоговая служба определила, что кадастровая стоимость данного объекта = 6 000 000 руб. Именно 70% от 6 млн. руб. (4 млн. 200 тыс. руб.) и возьмут в качестве реальной цены для расчета налога. Из этой суммы вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру (4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000). Это будет ваш доход со сделки. В итоге, вы заплатите 13% НДФЛ от 1 млн. 200 тыс. руб. (156 000 руб.). Обращаем внимание: к кадастровой стоимости квартиры (6 млн. руб.) можно применить вычет (6 – 1 = 5 млн. руб.).

Например, вы получили квартиру в качестве наследства. Продали ее за 3 000 000 руб. Расходов на покупку жилья не было. Из вашего дохода с продажи вычитается 1 млн. руб. (3 млн. – 1 млн. = 2 млн. руб.). Далее вы уплачиваете 13% НДФЛ с этих оставшихся 2 млн. руб. (260 000 руб.). Сделки менее 1 млн. руб. в принципе не попадают от данный налог.

Какие есть особенности расчета НДФЛ с продажи квартиры

Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

Во всех случаях налог взимается с дохода, а не с вырученной суммы. Если квартира была унаследована, приватизирована или подарена, а 3-х или 5-летний срок еще не истек, то сумму налогообложения можно уменьшить на 1 миллион рублей.

Когда доход облагается налоговыми отчислениями, а когда НДФЛ не платится?

Исчисление вычета связано с определенными законодательными нюансами, которые не ощутимы при реализации объекта одним собственником, но имеют вариации при продаже долевой собственности. Существует два варианта исчисления налогового вычета при реализации долей:

Расчет НДФЛ при реализации недвижимости

1. Две или более частей имущества были проданы одновременно по одному договору купли-продажи до истечения трех- или пятилетнего срока владения. В этом случае с общей суммы продажи вычитается миллион, который распределяется между собственниками соразмерно их долям (50/50 или 30/70 или 40/60 и т.д.).
2. Доли продаются отдельно по разным договорам купли-продажи. В этом случае каждый продавец имеет право уменьшить полученную им сумму на 1 000 000 рублей.

Важный нюанс: если мы говорим о общедолевой/совместной собственности, то каждый из сособственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Простой пример: у квартиры два собственника в равных долях, квартира продается за 3 000 000 рублей, каждый из собственников получает вычет в размере 1 000 000 рублей, а с третьего миллиона платится налог в размере 13%.

Сразу важная ремарка к описываемой теме: все, что будет описано, применимо только к ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦАМ! У юридических лиц совсем другой порядок налогообложения, в следующих статьях расскажу и про налогообложение юридических лиц.

Время ответов

Итак, главный вопрос всегда и у всех: как не платить налог при продаже недвижимости? Ответ: это возможно, но не всегда. Первый и самый главный пункт для полного освобождения от уплаты налога – минимально допустимый срок владения. Данный пункт регламентируется статьей 217.1 НК РФ. На данный момент этот срок составляет 5 лет. Т.е. если вы владели недвижимостью более 5 лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога на основании статьи 217.1 НК РФ. Есть приятные исключения: на основании пункта 3 данной статьи есть отдельные ситуации, для которых данный срок уменьшен до 3 лет. Это:

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2023 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы. При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Как рассчитывать срок владения

• Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
• Если не единственное, а срок больше пяти лет.

Почему не стоит занижать цену в договоре

• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
• Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.

Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.

Когда можно не платить НДФЛ

Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре .

Если собственников несколько

Например, в 2023 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2023 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:

Если же квартира приобретена после 01 января 2023 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Как уменьшить налог, если минимальный срок владения квартирой не соблюден?

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Для недвижимости, купленной до 01.01.2023, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2023 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2023 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!

С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2023 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2023 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2023 или 2023 году.

Какой налог с продажи недвижимости в 2023 — 2023 году? Правда ли, что в 2023 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?

До 2023 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2023 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность.

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Кого это касается?

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.