Изменение назначения нежилого помещения в жилом доме

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Изменение назначения нежилого помещения в жилом доме. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Классификация площадей и их характеристика

Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона. Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

Что является изменением целевой эксплуатации?

С ростом популярности растет и количество проблем, связанных с ними. В первую очередь эти проблемы обусловлены отсутствием четкого определения в законодательстве. Объект правоотношений есть, а понятного определения в законодательстве нет.

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

Определение понятия

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

• для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
• для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
• для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
• для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
• при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
• в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.

Какие проекты и работы нужны для смены назначения помещений

Проект реконструкции, перепланировки и переустройства разрабатывается на все виды предстоящих работ. Проектировщик должен указать, каким образом нужно вести работы, как будет выглядеть объект после завершения перепланировки. Строгое соблюдение согласованного проекта гарантирует, что не возникнет проблем при оформлении акта приемочной комиссии.

Как правильно оформить ТЗ на проектирование смены назначения помещений

Все сложности и проблемы, возникающие при проектировании и согласованиях, помогут устранить наши специалисты. Дополнительным преимущество для наших клиентов станет экономия времени и денег, так как мы работаем без посредников и навязывания ненужных услуг.

На перепрофилирование нежилого помещения при сделках по купле-продаже или приватизации может быть наложен запрет на несколько лет, и изменение его назначения в течение этого срока невозможно. Если этот срок истек, можно подавать заявление в префектуру, предварительно собрав пакет документов:

Не могут использоваться в других целях помещения детских дошкольных учреждений. Для каждой категории объектов недвижимости и каждого вида использования существуют свои ограничения по изменению их целевого назначения.

Этапы перепрофилирования помещений

• получения технической документации на помещение в БТИ;
• направления заявления в префектуру округа о перепрофилировании;
• получения согласия от префектуры;
• подготовки проектных документов под новое целевое использование помещения;
• согласования проекта в ЦГСЭН, ГУ МЧС, Дирекции единого заказчика, районной управе и других инстанциях в соответствии с новым видом использования объекта (ссли меняется назначение арендуемого помещения, требуется получить письменное согласие арендодателя);
• направления документов в территориальное отделение Жилищной инспекции;
• получения разрешения Жилинспекции на переустройство и перепланировку.

Многое в данном процессе будет зависеть от того, кем является заявитель – собственником или арендатором. За собственника может выступать его доверенное лицо. Чтобы функциональное назначение помещения изменили, придется пройти восемь этапов процедуры.

Процедура изменения функционального назначения помещения

Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.

Особенности смены вида функционального назначения помещений

1. Необходимо получить техническое заключение о состоянии здания и несущих стен конкретного помещения. За ним обращаются в БТИ.
2. Также потребуется проект, где описаны особенности перепланировки и все подробности работ. Данный документ заказывают в специализированной организации, имеющей аккредитацию.
3. Когда проект готов, надо отправить его на согласование с профильными службами: коммунальная и энергоснабжающая организация, водоканал, МЧС, санэпидемстанция и другие.
4. Изменение функционального назначения нежилого помещения невозможно без обращения в межведомственную комиссию. Сюда подают пакет документации и грамотно оформленное заявление.
5. Когда представители комиссии одобрили поданные документы, осуществляется непосредственная перепланировка. Работы производятся в строгом соответствии с утвержденным проектом.
6. Затем на объект следует пригласить представителя БТИ, который все проверит и оформит технический паспорт, учитывая проведенные изменения.
7. Чтобы заменили паспорт помещения, необходимо обратиться с прошением в кадастровую палату.
8. На финальном этапе надо получить новое свидетельство о праве собственности. Для этого готовится очередное ходатайство, к нему прикрепляются кадастровый и технический паспорта, старое свидетельство. Обращение направляют в единый реестр прав.

1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

При чем тут согласие соседей?

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Какие документы необходимо подготовить?

• объект является собственностью заявителя;
• сособственники согласились на изменение статуса имущества;
• наложен залог, арест;
• есть долги по коммунальным услугам;
• выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
• имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
• объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
• перевод не повлечет опасность для жильцов;
• к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Целевое назначение помещений

• градостроительном кодексе;
• законе от 13.07.2023 года № 218-ФЗ;
• постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47;
• СНиП 31-01-2003;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• региональном законодательстве;
• муниципальных нормативных актах.

Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.

Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

Ограничения

• ссылка на отказ в переводе;
• обстоятельства, которые подтверждают, что все условия были соблюдены;
• обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что все документы были переданы в соответствующие органы;
• оформленный акт приемочной комиссии;
• обстоятельства, свидетельствующие об опровержении оснований, по которым был получен отказ.