Изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства в московской области

• разместить в нем еще какое-либо производство/офис/социальный объект, чтобы законно добавить условно разрешенный ВРИ или сменить его совсем;
• заменить на похожий ВРИ, но с более низкой кадастровой стоимостью.

Изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости с целью уменьшения налогов

1. Если новый ВРИ соответствует вспомогательным видам или условно разрешенным в этой зоне, то нужно заказать новый кадастровый паспорт и с ним заявиться в Росреестр для изменения вида использования в кадастре недвижимости.
2. Если ВРИ новый, но разрешен в терзоне, то документы подаются в районную администрацию, и с ее решением нужно топать опять же в Росреестр.

Изменить вид разрешенного использования объекта капитального строительства в связи с фактической сменой назначения

Кроме того, изменение вида разрешенного использования здания не выйдет без смены назначения участка — их судьбы юридически связаны. Даже если вы решили поменять ВРИ еще недостроенного объекта, проще процедура не станет.

Чтобы избежать хаоса при выделении и пользовании землей, введены специальные ограничения и запреты по землепользованию. Они определяются по месту расположения участков, характеристик почвы, особенностям близлежащих территорий и строений, по множеству других параметров. Вот самые важные моменты, связанные с определением видов землепользования в России:

В чем суть и назначение видов разрешенного использования земли

Комментарий эксперта. Изменение ВРИ земельного участка позволит избежать наложения штрафов за нарушение правил землепользования, принудительного изъятия земли. Например, если на земле сельхозназначения построить производственный объект, это будет являться грубейшим нарушением ЗК РФ, других нормативных актов. Если в результате стройки или производственных процессов будет причинен ущерб почве и грунту, участок могут принудительно изъять с возмещением ущерба.

Кто определяет виды землепользования

Изменение вида разрешенного использования земельного участка собственником или другим лицом проводится, если землю планируется использовать под иные цели. Порядок прохождения этой процедуры зависит от содержания ПЗЗ, градостроительного регламента, законодательства региона и муниципального образования. Смена ВРИ земельного участка осуществляется через органы власти МО, либо специально уполномоченные учреждения и комиссии. В ряде случаев для этого требуется проходить публичные слушания.

При переоформлении документов 90-х годов граждане часто сталкиваются с ситуацией, что строение, размещенное на земельном участке, не соответствует действительному виду использования или категории земельного участка, или же категория и вид использования участка не установлены и не внесены в ЕГРН. В таком случае требуется привести все документы в соответствие с градостроительными и земельными нормами.

Как изменить ВРИ?

Вид разрешенного использования земельного участка – главная характеристика участка, устанавливающая способ его использования. Еще определяющей является категория земельных участков, она тоже регламентирует способ использование земельного участка. Например, на категории земель населенных пунктов нельзя заниматься сельским хозяйством, как и на землях сельскохозяйственного назначения нельзя возводить многоэтажные жилые дома.

Изменение ВРИ в заявительном порядке

• МФЦ;
• регионального портала государственных и муниципальных услуг.

Для изменения ВРИ требуется:

• заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
• паспорт заявителя;
• выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
• заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
• документы, удостоверяющие право на участок.
• доверенность, если заявление подает представитель.

где

— размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;

С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка;

У — разница между кадастровыми стоимостями земельного участка, во всех случаях изменения вида разрешенного использования начиная с 1 января 2023 года, исчисляется по каждому случаю изменения вида разрешенного использования земельного участка отдельно.

КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка;

КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2023 года постановлением Правительства Московской области от 30 декабря 2023 года N 1165/52.

6. В случае, если при изменении вида разрешенного использования земельного участка согласно приложениям N 1 и N 2 к настоящему Порядку значения КС1 и КС2 равнозначны, размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10 процентов от значения КС2 и 20 процентов от значения КС2 для случаев каждого последующего изменения вида разрешенного использования земельного участка, начиная с даты вступления в силу настоящего постановления.
(Пункт дополнительно включен с 27 мая 2023 года постановлением Правительства Московской области от 26 мая 2023 года N 367/17; в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2023 года постановлением Правительства Московской области от 30 декабря 2023 года N 1165/52.

6.1. В случае если при изменении вида разрешенного использования земельного участка согласно приложениям N 1 и N 2 к настоящему Порядку значения КС1 превышает значение КС2, размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10 процентов от значения КС2 и 20 процентов от значения КС2 для случаев каждого последующего изменения вида разрешенного использования земельного участка, начиная с даты вступления в силу настоящего постановления.
(Пункт 6.1 дополнительно включен с 31 декабря 2023 года постановлением Правительства Московской области от 30 декабря 2023 года N 1165/52)

Таблица 2

3. Главному управлению по информационной политике Московской области обеспечить официальное опубликование данного постановления в газете «Ежедневные новости. Подмосковье», а также его размещение на официальном сайте Правительства Московской области.

Смена ВРИ производится в соответствие с градостроительным регламентом. Градостроительный регламент, являющийся частью правил землепользования и застройки, определяет перечень ВРИ, предусмотренных для территориальной зоны, в границах которой расположен участок.

Когда смена допустима?

Если земля находится в частной собственности, однозначно не получится сменить вид использования без согласия собственника. Однако, если речь идет о собственности государственной или муниципальной, то вопрос остается на усмотрении органов местного самоуправления и Росреестра.

Способы

Прошу осуществить государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 00:00:000000:00, находящегося по адресу: г.Челябинск, ул. Первомайская, 40, в соответствии с прилагаемыми документами в связи с изменением вида разрешенного использования на вид, предусмотренный зонированием территории: индивидуальное строительство.

Собственно, вот и все. С этими документами вам нужно обратиться в МФЦ или в Управление Росреестра для того, чтобы в ЕГРН были внесены сведения об изменении вида разрешенного использования. Срок такого внесения — семь дней. Если на использование участка не налагается никаких ограничений, вид разрешенного использования будет изменен. В Татарстане эта услуга бесплатна.

В очередной серии из проекта «Дом в фокусе» мы вместе с юристом Денисом Юдиным, руководителем юридической компании «Юдвин», рассказываем о том, как изменить вид разрешенного использования земельного участка. Иногда это необходимо для того, чтобы можно было построить на нем дом безо всяких нарушений.

Что такое ВРИ и зачем они нужны

1. Выписка из ИСОГД. Она нужна, чтобы подтвердить, основной тот вид использования земли, который вы хотите присвоить участку, или условно разрешенный. Ее можно запросить в МФЦ или получить в местных уполномоченных органах (отдел архитектуры местной администрации, администрация поселка, комитет или департамент градостроительства и т. д.). Чтобы получить выписку, вам потребуется паспорт и выписка из ЕГРН.
2. Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН со сведениями о том, кому принадлежит земля. Выписку можно получить в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра.
3. Доверенность от остальных собственников участка (если вы владеете им не единолично). Она обязательно должна быть подготовлена с участием нотариуса и заверена им.
4. Заявление о внесении изменений в ВРИ. Это делается в МФЦ (можно заполнить заранее, предварительно скачав бланк) или в территориальном отделении Росреестра.
5. Паспорт заявителя.

Если участок расположен на землях населенных пунктов, то перевод участка из ЛПХ или СНТ в ИЖС выполняется бесплатно по заявлению собственника в РосРеестре (МФЦ). Если участок расположен на землях сельхозназначения, то переходите к пункту ниже.

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.

На какой вид разрешенного использования можно изменить существующий

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 31.07.2023 N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 254-ФЗ) виды разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов инфраструктуры, указанных в статье 2 Закона N 254-ФЗ, определяются утвержденной документацией по планировке территории таких объектов инфраструктуры.

Управление законодательства в сфере регистрации недвижимости и кадастровой деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрело обращение Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, и сообщает.

Обзор документа

Пунктом 14 статьи 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются в том числе территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Указание вида разрешенного использования образуемых земельных участков в решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в иных случаях не основано на законе и не позволяет указывать его в межевом плане.

При этом суд указал, что дело даже не в градостроительном плане, так как он по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда, если изменение вида разрешенного использования земельного участка производится в порядке приведения в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2023 N 540 плата также не взыскивается.

В определении суд повторил, что существенные элементы фискального платежа неналогового характера, по общему правилу, закреплены непосредственно в законе, однако при этом законодатель не лишен возможности передать на подзаконный уровень определение отдельных элементов такого платежного обязательства. Тем самым судьи указали, что плата за смену ВРИ это парафискалитет.

4. Плата за изменение вида разрешенного использования: как изменится в 2023 году?

Заявитель по жалобе ранее безуспешно оспаривал в Арбитражном суде Московской области требование о выплате платы. Основание жалобы в Конституционный суд — несоответствие вышеуказанных законов ст. 57 Конституции РФ (про обязанность платить только законно установленные законы).