Как можно переделать договор с управляющей компанией

При этом в течение срока действия договора управления сторонам может потребоваться внести в него изменения или дополнения. Например, добавить или исключить какие-то обязательства управляющей организации, индексировать цену договора, включить дополнительные полномочия компании. В таком случае сторонам необходимо достичь согласия и оформить новые условия дополнительным соглашением к ДУ.

Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны

Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на ОСС выносится проект дополнительного соглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего ДУ. Допсоглашение считается заключённым, если за него на ОСС проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50% + 1 голос от всех голосов участников собрания. После утверждения общем на собрании документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС

ДУ заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путём составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч.ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).

• если собственники решили сменить способ управления;
• если УК назначена администрацией на открытом конкурсе;
• если это прямо указано в договоре;
• если УК лишилось лицензии.
• если УК нарушает и/или не выполняет условия договора;
• если ситуация с момента заключения договора управления настолько изменилась, что на сегодняшний день жильцов не устраивает.

Здравствуйте, уважаемые читатели! Судя по комментариям к предыдущей публикации «Устали от беспредела в работе ЖКХ?» многие из вас прошли ряд бюрократических процедур, борясь с «ветряными мельницами». Очень популярен был положительный опыт одного читателя о том, что достаточно просто сменить управляющую компанию, на ту которой жильцы доверяют, и, положительный опыт управления которой, на слуху.

Способы управления имуществом МКД.

1. Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.
2. УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
3. Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его проведения или найдите нарушения, допущенные УК.
4. Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
5. До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
6. Проведите общее собрание собственников МКД по вопросу смены УК.

С 1 июля 2023 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.

Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

Стороны-участники

Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

Подавляющее большинство многоквартирных домов на сегодняшний день на территории Российской Федерации находятся в ведении управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием и обеспечением качественного содержания общедомового имущества в таких домах. Однако в некоторых случаях договоры управления расторгаются по различным причинам, в том числе и по инициативе самой управляющей компании. Как происходит процесс расторжения договора управления и последующая смена управляющей компании?

Что такое расторжение договора управления имуществом и смена управляющей компании?

16 мая 2023 года Новгородский районный суд Новгородской области вынес решение по иску, в ходе которого оспорить решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме пыталась управляющая компания, которая также является собственником одного из помещений в этом доме. На собрании, результаты которого подлежали оспариванию в рамках судебного заседания, было принято решение отказаться от услуг управляющей компании-истца и заключить договор управления с другой управляющей организацией. Представитель истца в качестве оснований для выдвижения иска указывал, что в ходе проведения собрания были грубым образом нарушены положения Жилищного Кодекса в контексте использования норм данного Кодекса о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме и расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке. В частности, по мнению истца, не были соблюдены регламенты проведения собрания, порядок оформления результатов голосования и бюллетеней для голосования (последние были оформлены с нарушением требований законодательства, по мнению истца).

Судебная практика

Несмотря на то что расторжений договоров обслуживания многоквартирных домов на сегодняшний день происходит достаточно много, в том числе с использованием механизма одностороннего порядка, судебная практика по такого рода гражданским искам не так обширна и сводится в основном к тому, чтобы оспорить решение собрания собственников многоквартирного дома о расторжении договора управления. Оспаривание может быть осуществлено в виде иска, подаваемого как собственно управляющей компанией, так и несогласными с принятым решением другими собственниками помещений.

Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.

Документы для перехода

Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.

Сколько раз можно перейти

Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

Как выбирается управляющая компания

1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Структура договора с управляющей компанией

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Если домом управляет управляющая компания, которой вносят оплату все жильцы, то у собственника нежилого помещения есть такая же обязанность, как и у владельцев жилых квартир. Эта обязанность диктуется ст.46 ЖК РФ о решении общего собрания собственников дома.

• Местонахождение многоквартирного дома.
• Общий состав имущества.
• Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
• Перечень возможных ремонтных работ.
• Список предоставляемых коммунальных услуг.
• Условия внесения изменений.
• Порядок расчета стоимости.
• Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
• Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
• Способ предоставления отчетности и т.д.

Законодательная база

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Для небольшого дома хороший выбор — непосредственное управление. Для большого жилого комплекса необходима управляющая компания или создание ТСЖ. Общее имущество в многоквартирном доме является частичкой собственности каждого из жильцов. Управление имуществом граждане могут поручать УК или осуществлять его в рамках ТСЖ. Чаще всего общие помещения нуждаются в ремонте, очистке от загрязнений и иных мерах, направленных на их безопасную эксплуатацию.

Управление многоквартирным домом является необходимым элементом соблюдения порядка в жилищно-коммунальной сфере и подчиняется определенным правилам. Основные моменты изложены в восьмом разделе жилищного законодательства.

Как управлять многоквартирным домом?

• непосредственное. Данная разновидность предполагает участие граждан в решении всех вопросов, связанных с обеспечением здания. При этом все работы выполняются подрядчиками, на основании заключенных договоров с группой собственников или индивидуально с каждым гражданином. Все актуальные проблемы находят свое решение при непосредственном участии граждан. Данный способ исключает наличие посредника. Он позволяет экономить денежные ресурсы на создание ТСЖ или содержание управляющей компании, но заставляет граждан глубоко вникать в тонкости работы коммунальных и ремонтных служб.
• управление посредством ТСЖ или ЖК. Кооперативы и товарищества являются юридическими лицами, которые выполняют функционал, связанный с управлением имущественным объектов. При этом главной задачей является реализация интересов собственников через заключение договоров с поставщиками коммунальных благ.
• использование услуг управляющих компаний. Отношения между жильцами и УК строятся на договорной основе. В специальном договоре оговаривают список необходимых работ и определяют их стоимость. Управляющая компания олицетворяет посредника, который решает проблемы граждан, проживающих в доме, за денежное вознаграждение.