Содержание
Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью.
Что такое общая долевая собственность
Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире. Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры. Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости. Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет.
Нельзя
Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.
Ответ для Оксаны.
Нужно найти пользу от вашей пристойки соседям ))). Вдруг их будущие покупатели захотят такую же пристройку сделать, а вы не разрешите ))) и не смогут они хорошую цену взять.
Нового ничего не посоветовать. Договаривайтесь
Добрый день. Подскажите пожалуйста покупка квартиры в общую долевую собственность в ипотеку лицами не являющимися супругами (сестра-заёмщик, брат-созаемщик) подлежит ли нотариальном удостоверению или это простая письменная форма? Продавец является единоличным собственником.
Истории из практики
- Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:
- Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку.
- Продавцы -супруги владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны
Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части. Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников. Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.
Главная особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.
Виды собственности на квартиру
Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.
В России около 80% жилья находится в частной собственности. И в большинстве случаев оно принадлежит не одному, а нескольким людям. Такая ситуация сложилась из-за условий приватизации жилья, когда право собственности переходило поровну всем прописанным в квартире. С тех пор сменилось поколение, и многие совладельцы стали заложниками долевой собственности: и жить вместе сложно, и размен не получается. Такие вопросы можно урегулировать не только обменом жилья, но и юридическим путём.
Общая собственность: понятие и виды
Формально решение судьи выражается в том, что иск удовлетворяется, в удовлетворении отказывают или удовлетворяют частично. Решением закрепляется порядок пользования, который обязаны соблюдать совладельцы. В самом простом варианте судья закрепляет право пользования конкретными комнатами за жильцами. Если человек владеет незначительной долей, ему могут присудить денежную компенсацию. При том условии, что другое жильё у него есть.
Как проходит судебное разбирательство
Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.
Кроме того, закон не воспрещает выделить реальные доли супругов из совместной собственности, то есть, поделить имущество в натуре. Не любое имущество можно поделить, например, общий автомобиль, музыкальный инструмент, компьютер, гараж – не делится. Но из недвижимого имущества, в некоторых случаях, можно выделить доли.
При наличии больших долей в собственности суд сможет определить именно порядок пользования недвижимостью. Принудить супругов продать жилье или выселить одного из собственников суд не сможет. Если совместное проживание невозможно, один из владельцев имеет право продать свою долю и приобрести себе другое помещение.
Как делится недвижимость, оформленная на одного из супругов?
Причем в многоквартирных домах при перепланировке туалетная и ванная комнаты не должны находиться над жилым помещением. Выделить долю в квартире, выполнив такие требования без нарушения санитарных и технических норм нельзя, а значит раздел невозможен.
Единая формула, применяемая для выявления доли 1 хозяина, основана на выявлении площади квартиры, размеру имущества собственника (если принадлежит лишь часть от недвижимости), сумма площадей, отнесенных и учтенных в категории общего имущества.
Одной из важных частей в общем праве имущества МКД является земля под домом и придомовой участок, закрепленный за конкретным домом. Этой землей собственники владеют совместно, а значит и управляют ею в пределах своего объема права. Земля и находящееся на ней оборудование, сооружения, нуждаются в ремонте, обслуживании. Все хозяева квартир наделяются правом голоса и получают обязанности заботиться о благоустройстве согласно расчету доли земельного участка.
Определение доли в земельном участке под многоквартирным домом
Расчет долевой собственности исходит из положения, что суммарно все части в доме составляют 100% или единица. Дальнейший подсчет может вестись в процентном соотношении (например, 10%), либо в простых дробях (например, 1/10).
Например, согласно Постановлению ПВС№ 8 от 24.08.1996 п. 12, жилую недвижимость можно разделить, если каждый сособственник будет обеспечен не только изолированной комнатой, но и подсобными помещениями (кухня, коридор, санузел), отдельным входом.
Принципы и условия раздела
Сособственник вправе разделить долевую собственность, выделив свою долю в натуре. С момента физического выделения конкретной доли она станет отдельной собственностью, имеющей одного хозяина, который единолично владеет, распоряжается, и пользуется ею.
Пути раздела
- описание обстоятельств, в результате которых возникла долевая собственность;
- размер долей каждого совладельца;
- причины, по которым возникла необходимость обращения в суд (отказ от раздела, невозможность договориться);
- документ, подтверждающий отказ совладельцев от раздела или подписания мирного соглашения;
- перечень имущества, подлежащего разделу;
- требование о разделе и выделе доли в натуре.
Доля – это часть уставного капитала («…уставный капитал которого разделен на доли…» — п.1 ст.87 ГК, ч.1 ст.2 ФЗ об ООО). Уставный капитал – это форма денежной оценки имущества, вносимого в общество его участниками. Коли так, то уставный капитал – это не объект права (объектом права будет то имущество, которое передается участниками в ООО при оплате доли). Следовательно, и долю объектом права признать не следовало бы. Но ФЗ об ООО допускает залог доли (ст.21 ФЗ об ООО), а предмет залога – это имущество (п.1 ст.336 ГК). Значит, доля – все-таки объект права.
Юридический Due Diligence
Как следует из ст. 128 ГК, ценная бумага является объектом гражданских прав, относящаяся к имуществу (вещам). В свою очередь, акция является разновидностью ценной бумаги (ст. 143 ГК). Таким образом, акция является объектом гражданских прав, относящаяся к вещам. Соотношение вышеуказанных понятий представляется следующим: объект – имущество – вещь – ценная бумага – акция.
Introduction to English Legal System
Охарактеризуйте, пожалуйста, акцию и долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (далее – «доля») с точки зрения их правового статуса как объекта гражданских прав и укажите, пожалуйста, тот момент, в который, акция и доля, по Вашему мнению, становятся объектом гражданских прав, а также какой вид права приобретает субъект права на акцию и на долю в момент их первоначального выпуска в гражданский оборот.
Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.
Основания для возникновения
Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.
Особенности долевой и общей собственности
- Законные сделки с жилым помещением, при участии нескольких граждан (купля-продажа, мена);
- При передаче наследной массы умершего родственника;
- При приватизации муниципального жилого помещения. В данном случае доли распределяются на членов семьи в равной степени;
- При вынесении судебного определения, по вопросу недвижимости.
Согласно положениям ст. 16 ЖК РФ в настоящее время существует три вида жилых помещений. При этом в п. 1 ст. 16 ЖК РФ законодатель относит к самостоятельным видам жилых помещений часть жилого дома, часть квартиры и комнату. Вместе с тем, в п. 4 ст. 16 ЖК РФ указано, что комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В то же время непонятно, что тогда следует понимать под частью жилого помещения, а также в ЖК РФ отсутствует понятие доли. В связи с этим, остается открытым вопрос о соотношении доли и части жилого помещения.
Если обратиться к юридической литературе, то отнесение доли к части жилого помещения ставится под сомнение. Например, авторы постатейного комментария к ЖК РФ отмечают, что, вероятно, часть жилого дома или квартиры – это комната или несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав [5]. Однако упоминание о доле отсутствует.
About article in English
Как известно, общая собственность в современном законодательстве РФ подразделяется на два вида: 1) общая совместная собственность; 2) общая долевая собственность. Наибольший интерес в рамках настоящего исследования представляет общая долевая собственность на жилые помещения, поскольку такого понятия как «доля в праве общей долевой собственности на жилые помещения» (далее – доля) формально не существует.
Если при разделе на жилые блоки земельный участок нельзя поделить так, чтобы каждый блок был расположен на отдельном участке — то у суда не будет оснований удовлетворить иск о выделе доли в натуре по такому варианту.
2. Условия выдела доли в натуре через суд.
Требовать выдела доли в натуре можно практически из любого объекта недвижимости — жилого дома, квартиры, нежилого помещения, нежилого здания, линейного объекта, сооружения и т. п. При рассмотрении таких требований суд должен выяснить ряд значимых обстоятельств, от которых зависит положительное решения вопроса.
3. Правовой статус образуемых объектов после выдела доли в натуре.
Пример: имеется жилой дом площадью 80 кв. м., состоящий из четырех комнат по 20 кв. м. Дом принадлежит двум собственникам по 1/2 доле. На протяжении 10 лет один из собственников не проживал в доме, а второй постоянно пользовался 3 комнатами общей площадью 60 кв. м. В этом случае, порядок пользования не будет являться основанием для выдела доли в натуре и передаче в собственность проживающему собственнику трех комнат площадью 60 кв. м.
Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).
Особенности режима долевой собственности
Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.
Долевое владение жилым помещением и территорией
Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.
- дата и место подписания;
- информация о жилом помещении – точный адрес, кадастровый номер, сведения из правоустанавливающих и других документов;
- размер и число комнат, доля жилого и нежилого пространства;
- права и обязанности сторон;
- сведения об отсутствии обременений на жилье;
- нюансы арендных и коммунальных платежей: дата, сумма, способ передачи денег, ответственность за неисполнение договора;
- ФИО собственника, паспортные данные, контактный телефон;
- ФИО нанимателя (арендатора), сведения и контакты;
- ниже – акт приема-передачи комнаты.
Порядок действий
Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.
Начало оформления
Переоформление доли в квартире возможно и с помощью мены. Процедура имеет сходство с продажей имущества. Требуется присутствие нотариуса при составлении документов. Каждая из сторон передает в обмен имеющееся в собственности имущество.
Загрузка...
