Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски

Содержание

Особенности покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли риск результата

  • заявление установленного образца;
  • технический паспорт;
  • измененный план, выполненный в БТИ или другим учреждением, имеющим на это право;
  • удостоверение личности владельца жилья;
  • договор купли-продажи;
  • если владельцев квартиры несколько, то их письменное согласие.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой сегодня является довольно частым явлением. Причин этому множество. Поскольку раньше все дома строились одинаковыми, то и квартиры были идентичными, причем планировка не всегда была самой удачной. Это приводило к тому, что люди пытались каким-то образом изменить свое жилье под собственные нужды.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями. В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено. С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Риски, связанные с покупкой квартиры с перепланировкой

Если же перепланировка была оформлена легально, то ликвидность квартиры повышается, потому что квартира с достаточно удачными переделками находится в цене в отличие от стандартных вариантов с типовым набором разных недостатков.

Сегодня для того, чтобы это сделать, имеется большое количество возможностей — для этого достаточно нанять какую-либо бригаду строителей и абсолютно любой вид работы будет исполнен достаточно качественно и быстро.

Настоящая Долинская правда

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Рекомендуем прочесть:  Истец взыскивает деньги за не выполненные услуги

В чем состоят сложности и риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

  1. Договор купли-продажи может быть признан недействительным.
  2. Помещение может быть изъято в государственную собственность.
  3. Покупателя могут привлечь к административной ответственности.
  4. Риск продажи квартиры по заниженной стоимости для продавца.
  5. Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя оформить в ипотеку.
  1. Стороны встречаются для осмотра квартиры и согласования условий купли-продажи. Определяется цена квартиры и сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится предоплата за квартиру в виде аванса или залога. Этот договор действует до подписания основного договора на момент сбора всех необходимых документов. Если обеспечение было внесено в виде залога, то в случае обнаружения незаконной перепланировки, которая не подлежит согласованию, продавец обязан будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
  3. Если в ходе согласования выяснилось, что в квартире проведены работы по изменению конфигурации, то следует запросить у продавца разрешение на перепланировку, выданное в жилищной инспекции. Этот документ в дальнейшем прикладывается к основному договору купли-продажи.
  4. В случае, когда перепланировка проведена, а разрешение на нее отсутствует, то дальнейшие действия покупателя зависят от его заинтересованности недвижимостью. Так, он вправе договориться с продавцом о согласовании работ по перепланировке постфактум (в некоторых случаях такой вариант допускается) или договориться об изменении стоимости квартиры (попросить у продавца скидку за неудобства в сумме, равной или большей чем штраф и проведение работ по согласованию перепланировки).
  5. Если продавец согласился на прохождение процедуры по узакониванию перепланировки, то ему первоначально нужно заплатить штраф, заказать проект перепланировки (при необходимости), а затем подать комплект документов на согласование. Согласование уже сделанной перепланировки возможно, если она не нарушает устойчивости каркаса и действующих технических регламентов. Стоит отметить, что это длительная процедура, которая занимает вплоть до 2 месяцев.
  6. По результатам согласования лицо получает официальное разрешение от жилинспекции. Оно служит основой для внесения корректировок в технический паспорт на квартиру.
  7. После прохождения указанной процедуры перепланировка считается узаконенной. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, который содержит существенные условия предстоящей сделки: цену квартиры, порядок оплаты и перехода права собственности, права и обязанности сторон. Он имеет простую письменную форму и заверяется у нотариуса по желанию.
  8. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Для этого в регистрирующий орган передается комплект документов, включающий заявления от продавца и покупателя на отчуждение прав собственности и получение статуса собственника, договор купли-продажи, квитанция с оплаченной госпошлиной.
  9. После проверки представленной документации права собственности на квартиру переходят к покупателю. Подтверждением этого факта становится выписки из ЕГРН, где покупатель указан в графе “правообладатель”.
  10. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, который подтверждает фактический переход прав недвижимости к покупателю.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

Если же изменения не несут последствий для конструкции и безопасности здания, то выписывается штраф, а нововведения вводятся в действие через суд, после предоставления необходимого пакета документов. Наиболее приятная ситуация возникает, если перепланировка признана «простой».

Допускается в случаях, когда изменения, вносимые собственником не оказывают влияния на конструкцию и безопасность здания. Речь идет о переносе и демонтаже гипсовых или деревянных перегородок, увеличении или создании дверных проемов в них, изменении расположения сантехники в пределах санузла.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Когда действительный план не совпадает с данными в паспорте БТИ, то жилье будет сложно продать. Кроме того, такой объект нельзя будет оформить как дарение или заключить с его участием сделку по отчуждению, поскольку новый собственник не сможет вступить в свои права. Если квартира приобретена по ипотечному кредитованию и полного расчета еще не произошло, банк может в принудительном порядке обязать вернуть помещению первоначальный вид. Когда финансовая организация выдает ипотечный кредит, она рискует своими средствами, поэтому закладываемая квартира внимательно рассматривается и оценивается.

Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.

Рекомендуем прочесть:  Как Узнать Задолженность По Адресу Металлургов Шоссе 35б Через Интернет

Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка

Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки. Специалисты юридического бюро ‘Начфин.инфо-39’ согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях. Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.

Отсутствие информации от продавца о том, что в квартире имеются несогласованные в установленном порядке перепланировки, является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной. Заключённый договор по ипотеке может оказаться под угрозой расторжения в любой момент. В частном случае, по убеждению суда, самовольная перепланировка может не потребовать несоразмерных расходов и затрат на их устранение или узаконивание. Конечно, суд при вынесении решения по признанию сделки недействительной может отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что не имеется достаточных оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения. Но при этом покупателя всё равно ждут существенные денежные затраты.

Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Начать с того, что если перепланировка не зафиксирована в экспликации, то у нового собственника при возникновении в будущем проблем с жилинспекцией практически нет аргументов, чтобы доказать, что незаконную перепланировку произвел не он.

Основной риск состоит в том, что если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры выдадут предписание о приведении квартиры в исходное состояние, а также наложат штраф, хотя и небольшой (до 2,5 тыс. руб) по сравнению со стоимостью антиперепланировки.

Последствия неузаконенной перепланировки

Если это уже заемщик производит все действия по перепланировке ипотечной квартиры, то отвечать также будет он. Если он решается на это действие, он должен показать квартиру специалисту и определить сложность работы.

Действующее законодательство оговаривает вопрос о перепланировки. Этим понятием становится преобразование интерьера недвижимости, которое необходимо отражать в техническом паспорте. Это необходимо для того, чтобы у нового или старого владельца не возникло проблем с согласованием и дальнейшей продажей.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры — риски и последствия

Помимо всего вышесказанного существует большая вероятность отказа покупателю в покупке квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку. Банки тщательно изучают документы на недвижимость, устраивают независимые проверки для сопоставления технической документации с реальным состоянием помещений. Малейшие изменения приведут к получению отрицательного ответа.

Чем грозит незаконная перепланировка? В том случае, если внесенные изменения были произведены по всем существующим нормам и стандартам, собственнику придется узаконить их, потратив на процедуру переоформления свои деньги и время. Сказать однозначно во сколько обойдется устранение последствий сложно. Сумма напрямую зависит от характера перепланировки.

Нужно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Статья 7.21 Кодекса административных правонарушений также предусматривает наказание в тех случаях, когда исполнитель перепроектирования проводит самостоятельные незаконные изменения планировки квартиры. В качестве наказания выступает материальная ответственность в виде взыскания.

Для того, чтобы верно взвесить трудоёмкость изменений при ремонте, а также провести оценку примерной стоимости сделки, риелторы пользуются услугами Департамента по перепроектированию. В этом случае они должны предоставить точные данные о виде ремонта и примерную цену оформления процесса.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Ссылка на основную публикацию