Как выселить из помещения по фактически сложившимся отношениям договора коммерческого найма

Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:

• наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
• сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Договор аренды

Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/» — прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

Предмет

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Участники

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Основания расторжения договора найма квартиры

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Волеизъявление наймодателя

Приведем пример: если имущество на объекте было повреждено, то со стороны законодательства прописана обязанность нанимателя на устранение причиненного ущерба в течение 12 месяцев, а для владельца, естественно, лучше получить компенсацию в денежной форме.

Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для досрочного расторжения договора необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Разумеется, данное правило очень условно, поскольку договор коммерческого найма, как правило, заключается только между собственником и конкретным нанимателем, без включения состава семьи в условие договора. Соответственно, в таком случае для инициации расторжения договора со стороны нанимателя согласие членов его семьи не потребуется.

Срок действия договора

Как правило, стандартные условия договоров рассматриваемого вида включают в себя возможность автоматического продления срока действия договора при условии, что ни одна из сторон не выразит желания его расторгнуть. Поэтому, как показывает практика, подавляющее большинство договоров коммерческого найма жилья заключаются на срок до 1 года с правом продления.

Предложение о расторжении договора

Как мы уже говорили, расторжение договора найма может иметь место по любой причине, если стороны придут к согласию о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право наймодателя по досрочному расторжению договор найма существенно ограничено п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Вопросы, связанные с расторжением договора аренды и выселением арендатора из нежилого помещения непростые, каждый случай имеет свои особенности. Юристы настоятельно рекомендуют арендодателя, если он решил выселить арендатора, обратиться к юристу, хотя бы за первичной консультацией.

Основной и главный признак, по которому нежилое помещение отличается от жилого — нежилое не предназначено для проживания (как постоянного, так и временного). То есть, такой объект недвижимости априори имеет статус нежилого.

Какое помещение считается нежилым

Если арендатор нарушил условия договора. Владелец помещения составляет претензию и направляет ее в адрес нанимателя. В ней он должен указать причины, по которым направляется претензия, и назвать срок, до которого нарушения должны быть устранены. В том случае, если наниматель не устраняет указанные нарушения до указанного в претензии срока, собственник может приступать к выселению в судебном порядке.

Желание владельца избавиться от неугодных квартирантов легко исполняется. Для этого достаточно взять документы, подтверждающие право собственности и удостоверяющие личность заявителя и обратиться с этим пакетом в полицию.

Арендаторы, не имеющие договора найма, будут выселены из квартиры в любом случае. Однако ситуация может больно ударить и по самому арендодателю. Если жильцы смогут доказать, что они оплачивали ежемесячно деньги за найм жилья, собственника привлекут к административной (а при особо крупном размере и к уголовной) ответственности.

📄 Как быть если квартиранты проживали без договора

Соглашение о сдаче жилья в аренду может быть расторгнуто на основании нарушений пунктов договора (неуплата, использование помещения не по прямому назначению и т.д.), действия жильцов влекут угрозу жизни и здоровья соседям или собственникам квартиры, помещение непригодно для дальнейшего пребывания.

• Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
• Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Порча имущества в съемной квартире

В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.

1. Копия договора.
2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Здравствуйте! Согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях): являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. То есть Вы имеете право на заключение договора социального найма.

Жильё соц найма

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

Необходимо учитывать, что мгновенно выселить нанимателя после возникновения указанных причин наймодатель зачастую не вправе. Требование о расторжении соглашения, как правило, должно предваряться предупреждением о необходимости устранения нарушений, например, о приведении жилья в порядок или погашении коммунальной задолженности.

Например, соглашением зачастую устанавливается право нанимателя на досрочный отказ от найма с условием уведомления наймодателя за 1 месяц, а не за 3, как по законодательству. Это удобнее для нанимателя, поскольку при выезде из помещения до завершения этого срока за ним сохраняется обязанность оплаты за этот период.

Когда возможно расторжение коммерческого найма

Соглашением может быть предусмотрено право невозвращения наймодателем суммы депозита при досрочном отказе от найма нанимателем. При подписании соглашения потенциальному нанимателю лучше настоять на исключении этого пункта, иначе наймодатель на законных основаниях не возвратит депозит просто за факт досрочного расторжения.

• основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
• данные о лицах, проживающих в квартире;
• обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
• сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Как найти и снять квартиру: что нужно знать и как действовать

• собственник не позволяет жильцу пользоваться снятым имуществом в полной мере либо создаёт этому препятствия. Например, задаток уже внесён, а квартиросъёмщик никак не может въехать в квартиру под предлогом, что ремонт ещё не закончился, прежние жильцы не съехали, трубы прорвало и т. д. К подобным действиям относятся и частые внезапные визиты без предупреждения с целью «проверки», смена замков, угрозы выселения;
• имущество имеет серьёзные недостатки, мешающие его использованию и намеренно скрытые наймодателем при подписании соглашения;
• владелец квартиры не делает своевременный капремонт, хотя это является его обязанностью. Обычно в случае найма косметические работы выполняет квартиросъёмщик, а все глобальные действия возложены на плечи владельца жилья;
• имущество по объективным и не зависящим от нанимателя причинам не пригодно для использования. Сюда относятся форс-мажорные обстоятельства: пожар в доме, землетрясение, военные действия.

Расторжение договора по обоюдному согласию участников

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, – это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.