Как отразить в договоре компенсацию арендатором за вывоз мусора арендодателем за 2023 г

Арендодатель обязан заключить договор на вывоз ТКО из арендуемого помещения с региональным оператором и самостоятельно вносить плату. Арендатор компенсирует расходы на вывоз ТКО согласно выставленным арендодателем счетам.

Арендаторы и арендодатели часто спорят, кто должен платить за вывоз мусора из помещения. Мы разобрались в вопросе и позволим себе спойлер: по общему правилу это обязанность арендатора, и она не единственная относительно мусора. Однако есть частный случай. Теперь обо всём подробно.

Справочная / Бизнес‑будни

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Таким образом, закон предусматривает обязанность по заключению договора именно с собственниками отходов. Не собственниками помещений, а именно с собственниками отходов, то есть теми лицами, которые в процессе своей деятельности производят отходы.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

5. Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключается в соответствии с типовым договором, утвержденным Правительством Российской Федерации. Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами может быть дополнен по соглашению сторон иными не противоречащими законодательству Российской Федерации положениями.

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу заключения договоров на предоставление услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее — ТО) и сообщает следующее.

У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам. Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.

Выбор места арендуемого объекта

Коммунальные издержки – платежи, которые являются обязательными для владельцев (пользователей) недвижимых объектов. В правоотношениях аренды такие затраты можно переложить на арендатора, руководствуясь вышеупомянутыми нормами законодательства. Главное – грамотно оформить соответствующее требование специальным документом.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

3.1. В течение периода действия настоящего Договора стоимость возмещения расходов Предприятия-1 в связи с обслуживанием сетей связи Предприятия-2 и расходов по коммунальным услугам составляет:
-размер стоимости отопления определяется расчетным путем на основании установленных тарифов и объема арендуемой площади (объем арендуемой площади составляет от объема здания 0,25%, данная величина умножается на ежемесячную стоимость потребления теплового энергоресурса, предъявляемую энергоснабжающей организацией);
— размер стоимости электроснабжения определяется перемножением установленных тарифов на объем потребленной электроэнергии по прибору учета потребленной энергии;
— размер стоимости водопотребления и водоотведения определяется перемножением установленных тарифов на объем водопотребления по прибору учета и водоотведения;
— размер стоимости услуг за вывоз ТБО определяется перемножением установленных тарифов на объем вывоза ТБО в месяц;
— размер стоимости по обслуживанию сетей связи определяется по договорной стоимости 10 000,00 рублей 00 копеек.

Ответ на вопрос о том, кто заключает договор на вывоз мусора арендатор или арендодатель, не так однозначен. Типичная ситуация, когда собственники помещения сдают его в аренду, а потом возникает спорный вопрос о том, кто будет заключать и оплачивать договор на вывоз отходов.

Кто должен заключать договор на вывоз мусора по закону?

Компания выкупила помещения и сдает их в аренду другим субъектам предпринимательской деятельности. Один из ИП, который заключил договор аренды с компанией, получил уведомление об административном проступке. Основание – он не заключил соглашение с региональным оператором на вывоз ТКО.

Должен ли арендатор заключать договор на вывоз мусора, если условия соглашения не предусматривает у него такой обязанности?

Указанным выше законом об отходах производства и потребления предусмотрено, что именно собственники ТКО заключают соглашения с региональными операторами. Исключение – законом предусмотрены иные варианты (ч.1 ст.24.7).

Следовательно, отходы, образующиеся в процессе хозяйственной деятельности арендатора, также являются его собственностью. По договору подряда специализированная организация (подрядчик) осуществляет вывоз и размещение отходов по заданию арендатора (заказчика) — собственника отходов, а последний обязуется принять результат выполненной работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

В первую очередь ответственность за свои отходы несет то лицо, у которого они образовалось, т.е. арендатор. Соответственно, арендатор должен вести журнал учета отходов, сдавать требуемую отчетность по отходам, делать расчет нормативов образования и лимитов размещения отходов (если ОНВОС относится к 2 категории), соблюдать иные требования природоохранного законодательства.

Право собственности на отходы

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством. Как следует из статьи 136 Гражданского кодекса РФ собственником отходов отт эксплуатации (использования) оборудования, объектов ( и т.д.) арендатора является собственник этого оборудования, объектов (и т.д.), т.е. арендатор.

ЗАО «Восток» арендует помещение у ООО «Запад». Ежемесячная арендная плата — 17 700 руб. (включая НДС 2700 руб.). В соответствии с отдельным договором ООО «Запад» оказывает ООО «Восток» эксплуатационные услуги, стоимость которых составляет 5900 руб. (включая НДС 900 руб.) ежемесячно. Исчисление налогов при компенсации коммунальных платежей в данном примере не рассматривается. Ежемесячно ООО «Запад» выставляет ЗАО «Восток» следующие документы:

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету суммы «входного» НДС, предъявленного по арендным платежам — 3600 руб. и по возмещению коммунальных услуг — 720 руб. А в налоговом учете включил в расходы стоимость аренды — 20 000 руб. и сумму компенсации коммунальных платежей — 4000 руб.

Пример 2

В соответствии с пунктом 2 письма ФНС России № ШС-22-3/86@ арендодатель не учитывает при определении налоговой базы по НДС компенсацию затрат по содержанию сданных в аренду помещений. Но только при условии, что такая компенсация не включена в арендную плату и взимается с арендатора без НДС. Иногда пункт 2 данного письма трактуется как полный запрет арендодателю выделять НДС с суммы компенсации затрат на коммунальные услуги сверх арендной платы, как отсутствие возможности выставить счет-фактуру на сумму компенсации, а арендатору — принимать этот НДС к вычету. Вместе с тем из рассматриваемого письма такой вывод не следует. Ведь в пункте 2 указывается лишь на то, что компенсацию расходов на коммунальные услуги (сверх арендной платы) арендодатель не включает в налоговую базу по НДС, только если в сумме этой компенсации НДС не выделен согласно условиям договора и акта на коммунальные услуги (составленного арендодателем на основании счетов-фактур снабжающих организаций). И тогда он не сможет выписать арендатору счет-фактуру с выделенным НДС, а значит, права на налоговые вычеты у арендатора не появится.

• Счет на оплату от ресурсоснабжающей организации выставляется на имя собственника помещения, которому необходимо своевременно уведомить арендатора о текущем долге;
• Применяются общие правила оформления (письменная форма, наличие существенных условий, два экземпляра, без исправлений и помарок, удостоверение подписями сторон);
• Предусмотреть условие о индексации размеров возмещения, которые могут быть спровоцированы изменением тарифов на ресурсы.

Особенности налогообложения при аренде с возмещением коммунальных услуг

​Статья 616 ГК РФ прямо указывает на то, что арендатор помещения принимает на себя обязательства по обеспечению исправного состояния имущества, осуществлению текущего ремонта и оплату бремени расходов по его содержанию, если иное не установлено законом или соглашением между сторонами.

Как оформить договор

Специального унифицированного бланка на оплату ЖКХ за арендованное помещение не существует, в связи с чем, сторонам при составлении необходимо руководствоваться основными требованиями, предъявляемыми федеральным законодательствам к юридически значимым документам.

В таком случае: Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность. Лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится брошенные отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность (ст. 226 Гражданского кодекса РФ).

Вывод

До настоящего времени вопрос о порядке подтверждения на стадии отчуждения отходов цели их дальнейшего сбора, использования, транспортирования, а не приобретения для иных целей, в том числе захоронения или обезвреживания, не урегулирован.

Позиция Росприроднадзора

При арендных отношениях дальнейшие действия с отходами зависят от условий, определенных договором аренды. Нередки случаи, когда арендатор оставляет брошенный мусор в контейнере арендодателя, не оговаривая условия перехода права собственности в договоре аренды.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.

Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения

В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Бытовой мусор делится на 5 категорий опасности, поэтому для его вывоза и утилизации предприятие, занимающееся такой деятельностью, обязано иметь лицензию.

Как выбрать подрядчика

1. Заполнить ссылку на документ, подтверждающий право представителей от заказчика, подписывать договор с оператором.
2. Адрес, где будут размещены контейнеры для сбора ТБО.
3. Выписку, подтверждающую регистрацию юр. лица.
4. Банковские реквизиты, которые будут использоваться для расчетов за оказанные услуги.
5. Коды ИНН, КПП, ОКПО.
6. Данные о численности персонала компании, принадлежащей ей территории и площади производственных зданий.

Содержание договора на вывоз мусора

• Договор, обычно, составляется в письменном виде в 2-х экземплярах.
• Учреждение, возложившее на себя обязанность по вывозу ТБО, выполняет данный объем работы в соответствии с полученной лицензией, утилизируя мусор различных категорий.
• Оформление договора по вывозу ТБО осуществляется на основании законодательных актов Правительства РФ:
• С 1.01.2023 года установлены аукционы, по итогам которых формируются тарифы на вывоз мусора.
• С 2023 года стартовала модернизация полигонов для хранения мусора. Старые свалки, которые не соответствуют современным санитарным нормам по переработке ТБО, обязаны модернизироваться до 2023 года, иначе будут закрыты.
• В ст. 29.1 закона № 89-ФЗ от 24.06.1998 г. «Об отходах производства и потребления» записан пункт, наделяющий местные структуры власти полномочиями, для назначения операторов по вывозу мусора из другого региона, в случае неудачи, при проведении самостоятельного конкурса.
• На основании ст. 155 ЖК РФ, соглашение и оплата услуг по утилизации ТБО вступают в силу с момента подписания договора с РО.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2023), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2023) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

Компенсация расходов на коммунальные услуги при аренде нежилого помещения

В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».