Содержание
В результате неустойка с застройщика по закону о защите прав потребителей не взыскивается в полном объеме. Однако любое подобное снижение должно быть обосновано. Верховный суд РФ в Определении № 46-КГ18-38 от 4 сентября 2023 года еще раз указал направление для судебной практики о взыскании со строительной компании неустоек (в том числе, по ЗоЗПП): неустойка может быть уменьшена только по мотивированной просьбе ответчика. Суд при этом должен пояснить, какие именно мотивы он считает достаточными для снижения неустойки и почему.
Тем не менее, в ряде случаев неустойка все же будет начислена по Закону РФ «О защите прав потребителей» (также именуемый Закон «ЗоЗПП»). Эта неустойка взимается, если застройщик не сумел в нужный срок исправить недостатки квартиры, на которые указал участник долевого строительства. Ставка неустойки за уклонение от исправления дефектов построенной квартиры составит 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителей».
1. В каких случаях к дольщику применяется законодательство о защите прав потребителей
Итоговый размер штрафа может оказаться меньше, чем просил дольщик. Как и неустойка, штраф по ДДУ зачастую оказывается занижен судом. В качестве оснований для снижения штрафа может рассматриваться погашение застройщиком задолженности перед дольщиком, а также наличие у застройщика обязательств перед иными дольщиками, которые также должны быть выполнены (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2023 № 33-5833/2023).
- В качестве дольщика выступает юридическое лицо;
- Инвестор вкладывает деньги не в строительство жилья, а в возведение квадратных метров с целью их дальнейшего использования в коммерческих целях (например, дольщик хочет в будущем переоборудовать квартиру в офисное помещение, магазин, предварительно переведя м2 в нежилой фонд);
- Если имел место быть договор другого типа, отличного от ДДУ и не предполагающего исполнения сделки по привлечению денег граждан для возведения многоквартирного дома.
Условия договора, нарушающие права потребителей
Для чего это вообще делается? Да хотя бы для уменьшения размера штрафов и пени при разрешении спора в досудебном порядке. Ведь, в соответствии с ФЗ 214, она значительно меньше, чем та, что прописана в ЗоЗПП. Да и предложив наивному потребителю деньги в добровольном порядке, подрядчик может сильно занизить полагающуюся в связи с нарушениями сумму. Но об этом подробнее расскажем чуть позже.
Ответственность застройщика перед потребителем
Вместе с этим, дольщики, по сути, одновременно являются и инвесторами, вкладывающими деньги в собственное жилье, и теми же потребителями услуг строительного подрядчика. Ведь возведение дома – такая же услуга, как и ремонт, доставка и прочие. А это значит, что на дольщиков также распространяется Закон оЗПП, который, в первую очередь, призван защищать более слабую и уязвимую сторону. А такой стороной и является потребитель. То есть, как не трактуй понятие ДДУ и как не именуй его участников, ЗоЗПП будет действовать в любом случае при условии, если в качестве потребителя услуг выступает физическое лицо.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
16. Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.
Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).
Судебная практика по расторжение ДДУ по инициативе дольщика показывает, что в тех случаях, когда застройщиком были нарушены правовые основы и договор долевое участие был заключён незаконно, либо нарушен порядок привлечения денежных средств дольщиков, последний обладает правом признать заключенную сделку недействительной.
Не хочется выплачивать неустойку — заплатишь штраф
Анализ судебной практики по неустойке в долевом строительстве показывает, что именно такую позицию занял Верховный суд РФ при вынесении определения, касаемо обоснованности требования дольщика к застройщику о выплате неустойки. Поскольку требования дольщика не были удовлетворены застройщиком добровольно, то застройщик по судебному решению теперь должен выплатить штраф, равный половине от той суммы, которую составляет неустойка (определение № 18-КГ15-177 от 1.12.15 г.)
Судебная практика по расторжению ДДУ — что может застройщик
- прекращение либо длительное приостановление строительства многоэтажки, если существующие факты свидетельствуют о том, что сроки передачи жилья дольщикам будут нарушены;
- изменены более 5% от указанной в проектной документации площади жилья;
- изменено целевое назначение нежилых помещений.
Федеральный закон № 214 устанавливает права и взаимные обязанности сторон – застройщика и дольщика. Первый обязан в установленный договором срок передать в собственность дольщика квартиру соответствующего качества в готовом доме. Дольщик обязан своевременно внести плату за имущество.
Договор долевого участия
Права и обязанности создаёт только основной договор. Попытка получить деньги по предварительному соглашению – это нарушение закона, вероятно также, что «застройщик» просто пытается поскорее получить деньги, чтобы после этого бесследно исчезнуть.
Признание сделки неправомерной
- Признание прав дольщика.
- Неправомерность сделки.
- Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
- Завершение правоотношений.
- Обращение за помощью к государственным органам.
- Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.
Для сведения! В соответствии с п.5 ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у гражданина с момента возникновения права собственности на данное жилое помещение.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Кроме того, одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы.
Как правильно выбрать застройщика?
Важно! Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в установленный срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока обязан направить потребителю соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта осуществляется только с письменного согласия потребителя после государственной регистрации таких изменений.
Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Внесение изменений в договор оформляется в письменном виде путем составления дополнительного соглашения, которое оформляется в письменной виде, подписывается сторонами (ст.450, 452 ГК РФ) и также подлежит государственной регистрации.
Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребитель, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
На стадии строительства при наличии отступлений от условий договора, касающихся площадей квартир, застройщик обязан вносить данные изменения в проектную декларацию о чем должен поставить в известность потребителя путем опубликования сведений о внесенных изменениях в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (ст. 19 Закона о долевом участии).
В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2023 года. На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком. Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.
При чем здесь Закон о защите прав потребителей?
Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.
Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?
Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.
Загрузка...
