Как правильно продать квариру в двухквартирном доме

Яркое воображение покупателя может сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали жилье, сразу пожелали его продать, вам будут задавать вопросы про других наследников. Если квартира подарена бабулей, живущей в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры, если ее признают невменяемой. Эти и подобные обстоятельства предугадать и проверить сложно, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, лишь недавно получивших право собственности. Подойдет справка из ПНД, выписка из ЕГРН, другие документы для продажи квартиры, способные развеять сомнения.

• Залог жилья (кредит или ипотека);
• Оформление рассрочки (до окончания выплат недвижимость остается в залоге у продавца);
• Действующий договор на длительную аренду;
• Договор пожизненного содержания с иждивением;
• Запрет следствия на сделки с квартирой;
• Судебный арест, наложенный за просрочки по кредитам или долги.

1. Уточнение условий для продажи.

Всегда существует риск, что кто-то из соседей или гостей сообщит в Жилинспекцию, тогда придется возвращать стены на место. Поэтому покупатели требуют предъявить техпаспорт – по нему легко сравнить фактическую планировку с изначальной. Для устранения сомнений узаконьте планировку.

Внимание! Если у вас совсем нет времени заниматься продажей, вы можете делегировать всю работу посреднику или родственнику. Для этого нужно подписать доверенность на представление вас во всех инстанциях и заверить ее у нотариуса. Помните, что доверенность обязательно должна быть без права продажи.

Шаг 2. Подготовка квартиры к продаже

К счастью, не всегда продажа жилья сопряжена с таким количеством трудностей. В более простых ситуациях можно привлекать специалиста лишь на одном или нескольких этапов. К примеру, для проверки документов, составления договора, при поиске покупателя или просто для предварительной консультации. Это снизит риски сделки и сэкономит вам 1 – 3 % от стоимости жилья.

Шаг 1. Оценка недвижимости

После продажи квартиры владельцы начинают беспокоиться о следующем важном аспекте – об уплате налога. У нас на сайте вы сможете ознакомиться с материалом, который в полной мере раскрывает вопрос налогообложения при продаже недвижимости и рассказывает о том, что делать, чтобы продать жилье без налога.

1. При продаже квартиры как единого объекта налоговые вычеты будут рассчитываться для собственников пропорционально их долям, но не более 1 млн. рублей в целом. Например, если 4 дольщика вместе реализовали по ¼ своих долей, то суммы налоговых вычетов для каждого из них будут равняться по 250 000 рублей. Именно на эту величину уменьшатся НДФЛ, которые им понадобится заплатить.
2. При продаже квартиры отдельными долями каждый из собственников будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

1. Квартира была приватизирована тогда, когда в ней было зарегистрировано сразу несколько граждан.
2. Супруги решили разделить совместно нажитое имущество, которым до этого они владели в равной степени и на общих правах (без какого-либо фактического выделения).
3. Жилое помещение перешло в наследство нескольким лицам.

Как продать квартиру в долевой собственности: начальные положения и условия

1. Заключение договора дарения. Другие совладельцы не могут запретить Дарителю безвозмездно расстаться со своей долей в пользу лица, которое он выберет сам. Иногда Продавцы пользуются этой «лазейкой» для того, чтобы скрыть сделку по купле-продаже недвижимости. Они также могут подарить постороннему гражданину лишь часть от своей доли, чтобы впоследствии предложить выкупить ее полностью (т.е. как будто бы соблюсти преимущественное право выкупа). За подобные махинации Продавец и Покупатель рискуют столкнуться с реальными последствиями – такая сделка может быть оспорена совладельцем жилья и признана недействительной.
2. Заключение договора займа. Суть этой схемы также заключается в сокрытии фактического правонарушения. Продавец якобы обращается с просьбой о даче займа к Покупателю. Сумма займа равняется стоимости доли в праве собственности на квартиру. Обеспечительную функцию в соглашении выполняет сама доля, которая сначала закладывается, а при неисполнении обязательств – переходит к «заемщику» (Покупателю). Продавец берет деньги, однако срок возврата займа намеренно пропускает. Тогда «заемщик» и «должник», минуя суд, заключают отступное соглашение. В результате Продавец получает деньги, а Покупатель – долю в праве собственности. Такая сделка также может быть признана ничтожной после обращения в суд другого совладельца. Покупателю («заемщику») придется возвратить долю Продавцу («должнику»), ведь отступное соглашение будет признано недействительным. А вот Продавцу понадобится выплатить долг в пользу Покупателя в соответствии с уже заключенным, пусть и фиктивным, договором займа.
3. Продажа доли должника с публичных торгов. Недвижимость может быть реализована кредиторами в принудительном порядке, если должник не имеет других ресурсов для покрытия накопившихся долгов. В этом случае право преимущественного выкупа также не будет учитываться.

Тем, кто решился на самостоятельную продажу, придется приложить усилия. Чтобы дойти до сделки необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, провести множество показов жилья. Риски, связанные с подготовкой документов лягут на плечи покупателя. С другой стороны вы сэкономите немаленькую сумму, получите некоторые навыки, связанные с заключением сделок. Все возможно, стоит только тщательно подготовиться к процедуре.

Выписка ЕГРН

Если вы нашли подходящего покупателя, стоит подумать о заключении договора задатка. В соответствии с ним покупатель передает продавцу небольшую сумму, которая впоследствии войдет в общую стоимость жилья. Если одна из сторон передумает заключать сделку, то по договору должна будет выплатить неустойку. Договор задатка позволяет быть уверенным в том, что сделка состоится.

Заключение договора задатка

После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи квартиры. Он означает, что у покупателя нет претензий к жилью, а продавец передает все, что указано в акте. К акту прикладывается справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Риелтор, как правило, продает квартиру быстрее собственника. Он поможет с документами, найдет покупателей и организует просмотры. Риелтор сэкономит вам время, силы и убережет от дорогостоящих ошибок. За свои услуги возьмет 2-4% от стоимости квартиры.

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году

Если хотите, чтобы звонков было больше, закажите фото профессиональному фотографу интерьеров с опытом. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но вашу квартиру выставят в самом выгодном свете. Особый шик — видеоролики квартиры.

Шаг 5. Организуйте просмотры

Чтобы не ошибиться со стоимостью квартиры, воспользуйтесь услугами профессионального оценщика. Они стоят от трех до пяти тысяч рублей, в зависимости от региона. За эти деньги оценщик учтет средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию — и назначит наиболее справедливую цену. Справка оценщика может пригодиться людям, которые покупают квартиру в ипотеку.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

И в этом нет ничего удивительного или противоречивого. Просто любой оценщик ориентируется немного на другие характеристики, чем работники БТИ. Последних интересует не рыночная цена, а износ здания и прочие технические моменты (которые не интересуют продавца и никак не относятся к получению им максимальной выгоды от продажи квартиры).

По закону часть квартиры (доля), выставленная на продажу, может быть приобретена третьим лицом в течение месяца. При этом конечно владелец теряет часть прибыли, так как он вынужден снизить цену. Обычно часть квартиры реализуется по стоимости, которая ниже рыночной на 35-45%. Но зато он избавляет себя от неприятных споров и многомесячных судебных тяжб с родственниками.

Как оценить недвижимость?

• из заявления;
• из паспортов обеих сторон сделки;
• из квитанции, подтверждающей выплату налоговых сумм;
• из основного договора о купле и продаже;
• из документа о регистрации прежнего владельца;
• из кадастрового паспорта;
• из выписки из домовой книги;
• из справки об отсутствии любых задолженностей по коммунальным счетам;
• из письменного согласия всех владельцев (отчуждения);
• из разрешения органов опеки (только в случае присутствия несовершеннолетнего совладельца!).

1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

С 2023 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

ШАГ 6 Нотариус

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

• паспорта обеих сторон сделки;
• оригиналы документов о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом, землю;
• выписку из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
• справку о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• согласие всех дольщиков на проведение сделки.

Алгоритм действий

Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.

С одним владельцем

• паспорта;
• несколько экземпляров договора купли-продажи;
• уведомление о вручении письма с предложением о продаже доли;
• официальный отказ от выкупа – заверяется нотариусом;
• выписка из домовой книги;
• акт-заключение кадастрового инженера о технической возможности переустроить жилую площадь;
• документы на жилье и землю;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• выписки из Росреестра – об отсутствии обременений, о праве собственности, о кадастровых сведениях и др.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

При продаже квартиры самостоятельно стоит сделать предпродажную подготовку. Если жилье в плохом состоянии, стоит сделать легкий косметический ремонт: поклеить обои, постелить линолеум. Для покупателей важен внешний вид квартиры, и есть шанс продать ее по хорошей цене.

1. Недвижимость в общей собственности. Она бывает совместной (без выделения долей) или долевой (с выделением долей в праве). В первом случае понадобится согласие второго собственника на продажу (чаще всего им выступает супруг). Для продажи доли нужно предоставить остальным владельцам преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала им направляются уведомления о намерениях продать долю и предложении выкупить ее по рыночной цене. Продать ее третьему лицу можно только при получении письменных отказов, или по прошествии месяца с момента вручения им уведомлений. ДКП доли в праве подлежит нотариальному удостоверению.
2. Недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Сначала нужно получить разрешение органа опеки. Его выдадут, если ребенку предоставляется другое жилье, и его качество жизни в результате сделки не ухудшается.
3. Квартира куплена в браке. Она находится в совместной собственности, и нотариальное согласие второго супруга на сделку обязательно (ст. 35 СК РФ).
4. Нет возможности лично присутствовать на сделке. Собственник вправе оформить нотариальную доверенность на другого человека (ст. 185.1 ГК РФ). ДКП, подписанный третьим лицом без удостоверенной нотариусом доверенности от имени продавца или покупателя, недействителен. Его Росреестр не примет.
5. Квартира в ипотеке. Необходимо уточнить в банке условия продажи. Некоторые требуют сначала погасить долг. Это можно сделать за счет большого задатка от покупателя. Если тот тоже с ипотекой, банк может разрешить перевод обязательств заемщика у него же. Продать недвижимость без согласия кредитора не получится, Росреестр не зарегистрирует сделку.
6. Квартира получена по договору или завещанию с правом на пожизненное проживание другого человека. Права собственности он не имеет, но при продаже нужно указать в ДКП право пожизненного проживания. Иначе покупатель оспорит сделку, узнав о «сюрпризе».
7. Недвижимость получена в браке в наследство или по договору дарения. Нотариальное согласие супруга, она находится в единоличной собственности продавца (ст. 36 СК РФ).

Особенности продажи недвижимости

Это один из важных этапов самостоятельной продажи квартиры. Не стоит показывать излишнюю заинтересованность в быстром выходе на сделку, иначе покупатель станет активно торговаться и пытаться максимально сбить цену.

Проще всего продать самостоятельно квартиру, купленную не в браке и принадлежащую только продавцу. Здесь достаточно его решения, поиска покупателя и выхода на сделку. Если же квартира в долевой собственности, владелец – несовершеннолетний или она куплена в браке, дело усложняется.

Особенности продажи недвижимости

При продаже квартиры самостоятельно стоит сделать предпродажную подготовку. Если жилье в плохом состоянии, стоит сделать легкий косметический ремонт: поклеить обои, постелить линолеум. Для покупателей важен внешний вид квартиры, и есть шанс продать ее по хорошей цене.

Шаг 4: размещение объявлений

Совет: если самостоятельно сложно определить стоимость квартиры и нужна помощь со стороны, но жалко денег на оценщика, можно воспользоваться калькулятором недвижимости от Циана. После расчета он покажет рыночную стоимость квартиры, минимальную и максимальную цену, разницу между ценой объявлений и уже проведенных сделок, стоимость жилья с похожими параметрами.

Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс. Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.

Если цена за квартиру завышена, следовательно быстро она не продастся, а платить по счетам является обязанностью собственника. Вот тут и возникает вопрос о стоимости, времени на продажу и расходах на ожидание покупателя.

Разместить объявления о продаже квартиры

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.