Как ооо продать недвижимость физическому лицу

Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Как ооо продать недвижимость физическому лицу. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию. К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании. Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

Что такое крупная сделка?

  1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  4. Пожертвования имущества.
  5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  6. Участия в долевом строительстве.
  7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  8. Пожизненного содержания.

Общие положения

  • В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
  • В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Доходы и расходы от продажи ОС признаются на дату перехода права собственности покупателю. Такой датой считается момент государственной регистрации права собственности на ОС (см. п. п. 7, 12 и 16 ПБУ 9/99, п. п. 11 и 19 ПБУ 10/99).

В консультации принимал участие

В действующем налоговом законодательстве РФ определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Только если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (см. ст. 105.3 и ст. 105.14 НК РФ).

Рекомендуем прочесть:  Спбгу Степендии 2023 Год

Ответ эксперта

В случае передачи ОС до истечения 3- х лет (если срок их полезного использования не более 15- ти лет) с момента учета затрат на него, базу по «упрощенке» следует пересчитать, исключив его стоимость из расходов. При этом в затратах можно учесть сумму начисленной амортизации по указанным ОС.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

С гражданином или ИП

Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.

Регистрация сделки

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Автор статьи: Адвокат Маринич Л.И.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

19.1. Виктор! Если объект как и был незавершенным так и остался таковым, то его можно продать имея на руках свидетельство о праве не собственность с указанным в нем кадастровым номером. Если же здание было завершенным, а теперь недострой или наоборот, был недострой, а теперь полноценное здание, необходимо снять с учета прежний объект и поставить на учет новый. Снять с учета и поставить может только собственник, имеющий на руках все документы. Чтоб понять как этому можно помешать, необходимо смотреть документы. Просто само по себе понятие рейдерский захват слишком емкое, понятно, что незаконно, но надо это чем-то подтвердить.

24.1. Светлана Ивановна, Вам нужно заказать выписку из ЕГРП. Кроме того, у Вас на руках должна остаться разрешительная документация на строительство, в которой указан субъект, получивший эти разрешения. Так же Вы можете обратиться на очную консультацию, по имеющимся у Вас на руках документам юрист проинформирует Вас о возможных путях решения проблемы.

Рекомендуем прочесть:  Поправки 228 часть 3 и 4 2023

22. Может ли ген. директор ООО продать недвижимость самому себе принадлежащей ООО.

13.2. Если ООО официально через ФНС ликвидировано, а до этого была сделка с имуществом (т.е ООО купила, а перед ликвидацией продало) суд сделку отменил, а ООО нет, недвижимость вообще на физ. Лице. Смогут что то вернуть?

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

Особенности

  1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
  2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
  3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
  4. Представления учредительной документации.
  5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

  • паспорт или учредительные документы юрлица;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
  • выписка из реестра, которая подтверждает, что у недвижимости нет обременений;
  • договоры приватизации, купли-продажи и другие документы, подтверждающие на каком основании у продавца возникло право собственности;
  • технический план и экспликация помещения из БТИ, которая подтверждает, что квартиру не перепланировали незаконно;
  • выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан;
  • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который подтверждает, что нет долгов по ЖКХ.

Порядок проведения

  • копия Устава компании;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • согласие учредителей на сделку;
  • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
  • паспорт директора организации или доверенного лица.

Необходимые документы

Перед тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.

В сделках не было и деловой цели. Ведь до продажи фирма сдавала имущество в аренду и получала доход, многократно превышающий цену реализации. В комментируемом деле фигурирует такое понятие, как «многократное отклонение цены от рыночной».

  • согласно договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом купли-продажи является: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 3800 кв. м, степень готовности — 6% и земельный участок площадью 7796 кв. м.
  • согласно договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 000 000 руб., из них за объект незавершенного строительства — 10 000 руб., земельный участок — 12 990 000 руб.
  • также из материалов дела следует, что предпринимателем осуществлены расходы на выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ на объекте. На основании счетов-фактур, в связи с выполнением данных работ, предпринимателем применены налоговые вычеты и заявлен к возмещению НДС в общей сумме 2 545 321 руб.

Вроде бы все нормально, есть только не учитывать тот факт, что реализация земельных участков не облагается НДС, поэтому при продаже ИП выставил Покупателю счет-фактуру на сумму 10 000 руб. в т.ч. НДС 1525 руб. 42 коп.

Пример 2

Компанию заподозрили в занижении цены сделки. И эти подозрения оправдались. Узнать реальную стоимость имущества налоговикам помогли экспертизы на соответствие цены уровню рыночной. Выяснилось, что недвижимость продали по цене почти в 22 раза ниже рыночной.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Ссылка на основную публикацию