Содержание
Если рассматривался иск о последствиях просрочки передачи квартиры, штраф взыскивается в размере 50% от общей суммы неустойки по ДДУ, присужденной к уплате в пользу дольщика. Если же речь идет о возврате уплаченных за квартиру средств, штраф будет исчисляться от цены квартиры.
Тем не менее, в ряде случаев неустойка все же будет начислена по Закону РФ «О защите прав потребителей» (также именуемый Закон «ЗоЗПП»). Эта неустойка взимается, если застройщик не сумел в нужный срок исправить недостатки квартиры, на которые указал участник долевого строительства. Ставка неустойки за уклонение от исправления дефектов построенной квартиры составит 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителей».
1. В каких случаях к дольщику применяется законодательство о защите прав потребителей
Для того, чтобы воспользоваться этой защитой, участник долевого строительства должен являться потребителем. Считается, что потребитель – это человек, купивший квартиру для личного проживания, а не для предпринимательской деятельности. В этом случае ему будет предоставлена дополнительная защита прав со стороны закона.
- При гибели дольщика его права по договору могут быть унаследованы.
- Риск утраты имущества несёт застройщик. То есть если в процессе возведения здание будет по тем или иным причинам уничтожено, его обязанности по договору останутся в силе.
- В случае, когда квартира приобретается для личного пользования, а не для сдачи её внаём, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.
Признание имущественных прав
Дольщики могут заявить следующие требования:
- признание права собственности на жилое помещение;
- признать права на недостроенное здание;
- право на долю в общем имуществе (например, если дольщики не могут адекватно воспользоваться квартирами, и просто хотят вернуть свои деньги).
Прекращение правоотношений
В данном случае это:
- обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
- срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
- указание на стоимость объекта и способ выплат;
- гарантийные обязательства застройщика.
Отношения между участниками долевого строительства регламентируются федеральным законом №214, который базируется на принципе уязвимости дольщиков в сравнении с застройщиком. Уязвимость дольщиков обусловлена такими рисками:
Договор долевого участия предполагает заключение сделки, в рамках которой застройщик выполняет строительство жилого дома за счет средств будущих владельцев квартир. Желая снизить цену квадратных метров, дольщики рискуют — и, к сожалению, на практике их права нарушаются достаточно часто, поэтому так актуальна защита прав по ДДУ.
Законодательная база и обязанности сторон
- связанный договором долевого участия гражданин должен соблюдать сроки внесения денежных взносов, за счет которых осуществляется строительство;
- застройщик обязан в предусмотренное договором сроки передать дольщикам в собственность оплаченные ими квартиры.
Для того чтобы выяснить, каким образом осуществляется защита прав участников долевого строительства и применим ли при этом законодательный акт №2300-I (далее ЗоЗПП) необходимо, в первую очередь, разобраться в основных понятиях и документах.
Применяется ли закон о правах потребителей при долевом строительстве
Взыскание неустойки с застройщика может производиться на основании ФЗ №214 либо в соответствии с ОЗПП. Начнем с первого варианта. Итак, для расчета следует использовать такую формулу: стоимость объекта недвижимости по ДДУ*количество просроченных дней*1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
Неустойка
Судом может быть занижена как сумма неустойки, так и штрафа. Обосновывается это нередко рядом фактов, подтверждающих стремление стройподрядчика к урегулированию конфликта и разрешению ситуации. Например, если исполнитель вернул часть денег, то сумма штрафа вполне может быть уменьшена. Все же, главная цель суда заключается вовсе не в обогащении инвесторов, а в предотвращении нарушений со стороны подрядчиков путем соразмерного наказания за совершенные незаконные действия.
На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Именно эти структуры привлекут застройщика к ответственности и накажут его за незаконные пункты.[9] Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными. Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск. Если же вы нарвались на девелопера, который «состряпал» договор времен дикого капитализма, то лучше отказаться от подписания подобного ДДУ и оповестить об этом надзорные органы.
Это условие довольно часто встречалось в ДДУ лет 10 — 12 назад. Оно состояло в том, что застройщик «наделял себя правом» менять срок сдачи объекта в одностороннем порядке. То есть без согласия участника строительства. Честно говоря, я давно не встречал договоров с подобной оговоркой. Ни один нормальный застройщик не включит сегодня это условие в соглашение. И дело даже не в том, что оно является незаконным. Данный пункт просто бесполезен в современной ситуации. Ведь статья 17 закона № 214-ФЗ и закон о регистрации недвижимости[5] требуют обязательной регистрации каждого ДДУ в ЕГРН Росреестра. А с недавних пор сроки сдачи объекта фиксируются еще и в Единой информационной системе жилищного строительства.[6] Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства. В свою очередь статья 6 закона о долевом участии в строительстве требует от строительной компании, чтобы последняя в случае нарушения сроков сдачи дома не позднее, чем за два месяца известила гражданина о данном факте и предложила человеку изменить договор.
Иные условия, ограничивающие права дольщиков
Справедливости ради скажу, что после начала реформ в области долевого строительства (то есть в последние год — полтора) подобные пункты и оговорки фактически исчезли из договоров долевого участия. Работая над данной статьей, я мельком посмотрел несколько ДДУ на сайте единой системы жилищного строительства[4] и не нашел даже похожих условий. Большинство договоров созданы по типовой схеме и мало чем отличаются друг от друга. Тем не менее я приведу несколько примеров недействительных пунктов, которые застройщики еще 7 — 8 лет назад массово включали в ДДУ.
Факт № 20 (новое): В связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции COV >не начисляется за период с 03.04.2023 года по 01.01.2023 года. Кроме того, Правительство РФ предоставило также отсрочку исполнения требований о выплате неустойки застройщикам. О данных нововведениях читайте в статье.
Оставить заявку
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
Политика конфиденциальности
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
Обратите внимание! О наличии у застройщика проектной декларации, права собственности или договора аренды на земельный участок можно узнать в местной администрации. Для этого необходимо обратиться в муниципальный орган с письменным заявлением.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество?
«01» апреля 2005 года вступил в силу Закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Закон). Принятие данного Закона в первую очередь направлено на надлежащее правовое регулирование правоотношений, складывающихся при привлечении средств граждан в строительство многоквартирных домов, и защиты прав и интересов граждан в данных правоотношениях.
Загрузка...
