Как определить что объект недвижимости расположен на земельном участке 2023

С самого начала надо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). «Актуальную» — это значит полученную не год, не полгода и даже не два месяца назад, а в самое ближайшее время. Юристы советуют заказывать такую выписку непосредственно перед сделкой. Для чего это нужно?

Почему обязательна выписка из ЕГРН

Задумываясь о покупке земли под собственный дом, надо задать себе несколько вопросов. В черте города вы хотите жить или в сельской местности? Какого размера и параметров дом вы собираетесь построить? Насколько важно для вас наличие проведенных коммуникаций — готовы ли вы, к примеру, самостоятельно решать вопросы подключения к газопроводу или искать воду на участке? Поиск ответов на эти вопросы начинается в Земельном кодексе РФ. Потому что не любую землю вы можете купить под дом.

Какие бывают земли

Именно ГПЗУ говорит о том, какие виды использования для этого участка являются основными, условно разрешенными и вспомогательными. И что особенно важно, в ГПЗУ теоретически должны быть прописаны ограничения использования участка, если он расположен в границах вышеописанных зон.

1. Документы. Убедитесь, что субъект имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что субъект собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра.
2. Соответствие информации. Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом).
3. Информация. Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности.

Юридическая проверка помогает определить, насколько сделка будет чистой, есть ли подводные камни, несоответствие действительности и данным, прописанным в документах. Специалисты проводят анализ материалов, кадастровых данных, выписок, выданных Росреестром. Юридическая проверка установит или опровергнет факт наличия судебных запретов, обременений, наложенных на актив.

Произошла ошибка при обмене данными

В этой статье вы узнаете как проверить земельный участок перед покупкой и, что требуется для проведения прозрачной сделки. Если в ходе заключения договора купли-продажи или после покупки будет установлен факт несоответствия с законом, сделку могут аннулировать.

При этом ч.5 п.4 ст.35 присутствует норма, являющаяся как бы отражением предыдущей. В частности, она устанавливает, что при продаже земельного участке необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ.

А как в земельном кодексе?

Аналогично, ст.552 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости, расположенной на соответствующем земельном участке и необходимом для ее обслуживания, на последний передаются права, которые имел продавец. Например, если продавец является собственником земли, на которой расположено здание, соответственно, при продаже его покупателю передается право собственности и на землю. Если же продавец был арендатором, соответственно, передаваться будет право аренды.

Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?

Важно, что, продавая объект недвижимости (например, здание, сооружение), продавец (за исключением некоторых случаев, опять же) продает и соответствующую часть земельного участка, необходимого для его обслуживания — это следует из норм Гражданского кодекса. Да, ТОЛЬКО ЭТУ часть, а вовсе необязательно – весь участок ПОЛНОСТЬЮ.

После того, как готов техплан, собственник должен обратиться в территориальный или любой другой МФЦ. В заявлении следует указать, чтобы учли изменения по определенному объекту недвижимости.
Заявление также можно подать удаленно через сайт Росреестра. Но для этого необходимо иметь цифровую подпись.

Внесение координат строения в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется на основании Технического плана, который готовит кадастровый инженер. Подать соответствующее заявление имеет только собственник строения или официальный представитель по нотариальной доверенности.

У кого есть такие полномочия?

Важно отметить, что собственники сооружений и зданий наделяются преимущественными правами на аренду земельных наделов или их приобретение. Для подтверждения данных прав нужна именно привязка. Ведь положениями Гражданского кодекса подтверждено, что при продаже построек и других видов недвижимого имущества, покупатель приобретает права как на строения, так и на ту землю, на которой они расположены. Как объясняют в Росреестре, при сделке купли-продажи гаража, дома, прочего капитального недвижимого имущества, в договор должно входить описание не только зданий, но и участков земли, на которых они стоят. Очевидно, что привязывать постройку к участку нужно, чтобы в будущем ее можно продавать, дарить, отчуждать, то есть, беспрепятственно распоряжаться, совершая различные юридические операции.

забор не обладает признаками объекта недвижимости, поскольку не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и выполняет обслуживающую функцию основной вещи — земельного участка или является улучшением последнего (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.05.2023 N Ф01-1757/2023 по делу N А43-28525/2023);

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23. ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Виды объектов недвижимости

забор, расположенный по периметру участка, не может быть отнесен к объектам недвижимости (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.02.2023 по делу N 305-ЭС17-13675, А41-103283/2023);

В ПЗЗ указываются различные нюансы и параметры разрешенного строительства: например, максимальная высота объектов капитального строительства. Может в них содержаться и информация о границах зон с особыми условиями использования территории (это определенно скажется на ваших будущих действиях), поэтому стоит проверить, не входит ли ваш участок в эти границы.

• Индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Участки, отведенные под ИЖС, всегда расположены в границах населенных пунктов. На них можно строить дома (они должны быть не выше трех этажей, максимум по высоте — 20 метров). Такой участок подойдет, если вы хотите жить в обустроенном населенном пункте с уже готовой инфраструктурой (и инженерными коммуникациями).
• Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Это участки, предназначенные для растениеводства или животноводства. Дом на них можно строить и регистрировать, только если участок находится в границах населенного пункта. Если земельный надел расположен, что называется, в чистом поле, то зарегистрировать жилой дом там по закону нельзя. Но есть определенные юридические лазейки, которые позволят не остаться без крова на собственной ферме, — о них мы поговорим в следующих статьях.
• ДНП — дачное некоммерческое партнерство. В такие партнерства входят дачные земельные участки, на которых в обязательном порядке предписывается построить дом (либо дачный, либо капитальный, в каждом случае возникают свои юридические нюансы, которые мы раскроем в следующих статьях).
• СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это классические дачные «6 соток» (а может быть, и не 6), закон не обязывает строить на них дом, но и не запрещает.

Какие бывают земли

Задумываясь о покупке земли под собственный дом, надо задать себе несколько вопросов. В черте города вы хотите жить или в сельской местности? Какого размера и параметров дом вы собираетесь построить? Насколько важно для вас наличие проведенных коммуникаций — готовы ли вы, к примеру, самостоятельно решать вопросы подключения к газопроводу или искать воду на участке? Поиск ответов на эти вопросы начинается в Земельном кодексе РФ. Потому что не любую землю вы можете купить под дом.

Все объекты недвижимости проходят процесс постановки на кадастровый учет. В зависимости от вида объекта, порядок и сроки регистрации недвижимости, а также комплект оформляемой документации будет различным.

Особенности постановки на кадастровый учет в 2023 году

Для постановки на кадастровый учет земель общего пользования в СНТ, в соответствии с нормами Закона о садоводстве (217-ФЗ – вступил в силу 01.01.2023), следует подготовить проект планировки и межевания общей территории. Это решение принимается на общем собрании большинством голосов. Подробнее в статье: «Межевание земель общего пользования в СНТ»

Особенности кадастрового учета земли под МКД (многоквартирным домом)

Как уже говорилось выше, любая недвижимость, имеющая фундаментальную связь с землей, должна быть надлежащим образом оформлена. Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости в 2023 году, а именно вспомогательных по отношению к дому строений (коими являются бани, сараи, гаражи и другие хозпостройки) не претерпела никаких особых изменений. Для постановки на кадастровый учет данных объектов достаточно подготовить техплан на основе декларации, без каких-либо разрешений и уведомлений на строительство.

Публичная кадастровая карта земельных участков – электронная кадастровая карта России, размещенная на сайте Росреестра и предназначенная для получения первичной информации о земельном участке. Публичная кадастровая карта отображает учтенные земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Публичная кадастровая карта земельных участков. Перейти на сайт Росреестра

Публичная кадастровая карта земельных участков. Как узнать границы своего двора

Как показывает практика, не все собственники многоквартирных домов согласны с тем, как определены границы земельных участков под домами. Некоторые многоэтажки остались без придомовой территории или без детского городка, другие наоборот — стали владельцами пустырей.

Как узнать границы своего двора

Как узнать границы своего двора, ответ на этот вопрос нам дает публичная кадастровая карта. Каждый дом имеет границы, как частный, так и многоквартирный, он неразрывно связан с земельным участком, на котором он стоит. Придомовая территория является общедолевой собственностью жителей. С фасадной стороны граница участка проходит по так называемым красным линиям, отделяющим застроенную часть квартала от площадей или улиц.
Со стороны двора границу, в идеале, нужно провести так, чтобы отнести к дому максимально возможную площадь для обустройства площадок для детей, для спортивных уголков, цветников. Также нужно учитывать необходимое пространство для эксплуатации и обслуживания здания.
Информацию о том, какова площадь и границы территории, принадлежащей собственникам строения, можно найти на публичной кадастровой карте.

Целый ряд вопросов возникает и при наследовании недвижимости. Возможны несколько вариантов развития событий, в зависимости от того, находился ли земельный участок в собственности умершего и было ли завещание.

Это право не наследуется. Наследник получает только право пользоваться частью земельного участка, необходимой для доступа к дому и для его использования (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Но не спешите расстраиваться. Здесь есть два интересных момента.

3. Наследование дома. Что происходит с правами на земельный участок?

Представим, что вы решили продать дом. Правда ли, что у покупателя возникнут права также и на земельный участок под ним? А что, если вы получили дом в наследство, но права на земельный участок не были оформлены? О сути принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нём и последствиях его применения читайте в этой статье.

Здесь важно учитывать, что существуют минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются актами муниципальных образований и законами субъектов РФ. Если размер новых участков будет меньше этого предела, разделить участок не получится. Например, в Московской области минимальный размер участка составляет от 2 до 6 соток в зависимости от муниципалитета, к которому он относится, и вида разрешённого использования земли.

2. Купля-продажа дома. Что происходит с правами на земельный участок?

Если вы оказались в одной из подобных ситуаций и не знаете, как бороться с системой, приходите к нам на консультацию – мы оценим перспективы и составим план действий. Практика применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта периодически меняется. Возможно, то что раньше не имело шансов на успех, сейчас окажется вполне реалистичным.

3.2. Что делать, если наследодатель завещал дом, но не указал, кому переходит земельный участок?

Другие суды указывают, что в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве, то есть новый собственник здания заменяет в договоре аренды прежнего. К нему переходят в том числе и долги по арендной плате продавца объекта (постановление ФАС Московского округа от 16.03.2005 г. по делу № КГ-А40/1308-05, постановление ФАС Московского округа от 21.07.2003 г. по делу № КГ-А40/4885-03).

Вполне понятное желание покупателя сократить, казалось бы, лишние расходы может привести к печальным для кошелька последствиям в будущем.
В сделках с недвижимостью очень помогает обойти многочисленные «грабли» опыт решения подобных дел. Для новичка же или простого покупателя риск быть обманутым, к сожалению, слишком велик. Очень легко потерять большие деньги, решив чуть сэкономить на безопасности и проверке гарантий сделки и получить не свой «кусок земли и домик», а проблемы: недействительную сделку, запрет на строительство, бесконечное оформление и переоформление бумаг.

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентльменские соглашения» мы бы не стали.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

• нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка,
• протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью,
• свидетельство о праве на земельный участок продавца и др.

• жилые здания и помещения :
  • здания (помещения) жилые, не входящее в жилищный фонд:
    • дом (помещение), предназначенное для жилья;
    • дом щитовой;
    • домик садовый;
  • здания (помещения) жилые, входящее в жилищный фонд:
    • здание жилое общего назначения;
    • здание жилое общего назначения многосекционное ;
    • здание жилое общего назначения односекционное;
    • здание жилое общего назначения точечное (башенное);
    • здание жилое общего назначения коридорное ;
    • здание жилое общего назначения галерейное ;
    • здание жилое общего назначения усадебное;
    • здание жилое общего назначения прочее;
    • здание общежития;
    • здание спального корпуса школы-интерната, детского дома;
    • здание дома для престарелых и инвалидов;
  • исторические памятники:
    • исторический памятник, идентифицированный в основном как жилой дом;
• здания кроме жилых и сооружения, расходы на улучшение земель:
  • здания кроме жилых :
    • здания производственные (электростанция, теплица и т.д.);
    • здания прочие (гостиница, общежитие и т.д.);
    • здания производственные и прочие, не включенные в другие группировки;
    • исторические памятники (в основном здания (кроме жилых));
    • здания (кроме жилых), не завершенные строительством;
  • сооружения :
    • сооружение (резервуары, мосты и т.д.);
    • автомагистрали, автомобильные дороги, в том числе улично-дорожная сеть, прочие автомобильные, велосипедные или пешеходные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов;
    • дороги железные наземные и подземные;
    • мосты и тоннели;
    • коммуникации инженерные для жидкостей и газов;
    • сооружения коммунальные для электроснабжения и связи;
    • сооружения береговые и портовые, плотины, шлюзы и связанные гидромеханические сооружения;
    • сооружения для горнодобывающей, добывающей и обрабатывающей промышленности;
    • сооружения для занятий спортом и отдыха;
    • сооружения гражданские прочие, не включенные в другие группировки.

Классификация при кадастровом учете и регистрации права

• RZo. Помещения и зоны:A. Пространство для пребывания людей:
  • AA. Пространство для проживания, отдыха и ожидания:
    • AAA. Жилая комната:
      • AAA010. Гостиная;
• CCo. Комплексы объектов капитального строительства:A. Комплексы ОКС сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
  • AA. Животноводческие комплексы ОКС:
    • AAA. Комплекс объектов коневодства (верблюдоводства);
• CEn. Объекты капитального строительства:A Объекты сельского и лесного хозяйства, охоты, рыболовства и рыбоводства:
  • AA Объекты животноводства:
    • AAA Объекты коневодства и верблюдоводства:
      • AAAA Здание (сооружение) объектов содержания лошадей (верблюдов).

Различные классификации

• в 218-ФЗ с 01.01.2023 предусмотрены отсутствующие в 217-ФЗ жилые строения;
• нет единства в наименовании хозяйственных построек, строений, сооружений, гаражей;
• существует неопределенность в отнесении хозяйственных построек к зданиям либо к сооружениям.