Кадастровая стоимость промышленных земель

К землям промышленности относятся участки, занятые различными промышленными и индустриальными объектами, складами, транспортными коммуникациями (дороги, мосты и т.п.), технологическими коммуникациями (трубопроводы), линиями теле- и радиосвязи, Интернет, территории предназначенные для министерства обороны и иного назначения. Основной составляющей таких территорий являются собственно промплощадки самих предприятий. Их оценка часто требуется при проведении комплексной оценки бизнеса. В основу оценки указанных территорий, в зависимости от их функционального использования, положена земельная рента, которая создается за счет обустройства земельного участка. Оценка земель предприятий и промышленности проводится с учетом срока капитализации земельной ренты и коэффициентов, учитывающих функциональное использование земельного участка и его местоположение.

Особенности оценки земли предприятий

Часто, главным мотивом для оценки промышленных земель является привлечение в производство заемных средств. При этом земельный участок выступает в качестве залогового обеспечения по банковскому кредиту. Также данный вид определения стоимости осуществляется в следующих случаях:

Кадастровая оценка земель промышленности

Характерной особенностью земель предприятий и промышленности является наличие на многих из них охранных и санитарно-защитных зон с особыми условиями использования земель. При наличии таких зон ограничивается или запрещается деятельность, несовместимая с целями установления названных зон. Кроме того, при оценке промышленной земли требуется определение стоимости всех объектов, находящихся на территории производственного объекта. Также следует обратить внимание на то, что промышленные земли впоследствии довольно сложно перевести в любую другую категорию и использовать их по иному назначению, т.к. их промышленное использование часто подразумевает наличие самых различных отходов на этих территориях.

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

• справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
• для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
• на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

• доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
• сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
• затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

• подключение к сетям: электрическим, телекоммуникационным, канализации и водоснабжению, газовым, транспортным;
• подключение к дополнительным необходимым для производства коммуникациям и инженерной инфраструктуре;
• наличие ограничений, связанных с экологическими требованиями;
• наличие санитарных зон и территорий под социальную инфраструктуру.

Кадастровая оценка заключается в определении стоимости всех земельных участков в определённом административно-территориальном сегменте с применением оценочного зонирования. Такая оценка основывается на классификации участков по принципам функционального применения и целевого назначения и осуществляется по специальной методике, рассчитанной на получение соизмеримых оценочных результатов на всей территории России.

Стоимость рыночная и кадастровая

Промышленные участки характеризует не только их площадь, но и подведённые коммуникации, технические и юридические возможности для развития бизнеса и многое-многое другое. При этом цена участка может значительно варьироваться в зависимости от применяемых методов оценки и даже от компетентности специалиста, её осуществляющего.

1. Решение о проведении кадастровой оценки принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.
2. Полномочиями по кадастровой оценке наделяется бюджетная организация, созданная исполнительным органом.
3. Проведение кадастровой оценки с учетом установленных процедур (принятие решения, определение и составление отчета, утверждение результатов).
4. Предварительная подготовка заключается в сборе и обработке информации, существенной для определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка – комплекс процедур, определяющих кадастровую стоимость и осуществляемых в установленном Федеральным законом № 237 от 03.07.2023 порядке. Государственная кадастровая оценка проводится поэтапно:

Порядок проведения кадастровой оценки

Кадастровая стоимость указанных участков равняется их рыночной стоимости. Рыночная стоимость промышленных земель ориентируется на Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Министерством имущества России N 568-р от 06.03.2002.

• с учетом рисков вложения капиталов;
• с умением прогнозировать движение денежных потоков;
• анализировать информацию данного сегмента рынка;
• предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Сравнительный

1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Собственники сталкиваются с кадастровой стоимостью при расчете налога на имущество, на землю. Налоговый орган получает информацию об определенном объекте недвижимости, направляет уведомления, проверяет расчеты. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство. Узнать.с какого числа применяется КС для вашего объекта. можно из уведомлений налогового органа.

• собственники не могут сами рассчитать кадастровую стоимость дома, земельного участка, квартиры или здания, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости (этот средний показатель оценивается для группы однородных объектов);
• показатель стоимость по кадастру должен соответствовать рыночной цене, однако на практике отличается в большую или меньшую сторону;
• собственник земельного участка или строения может оспорить кадастровую стоимость, если не согласен с порядком или итогом расчета (для этого нужно заказать отчет оценщика за счет собственных средств);
• кадастровая стоимость является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому узнать ее может любой заинтересованное лицо.

Новая кадастровая стоимость в 2023 году

Кадастровую стоимость сотки земли или целого земельного участка, квартиры или дома можно узнать онлайн. Для этого можно воспользоваться Публичной кадастровой картой на сайте Росреестра, либо заказать выписку ЕГРН. До 2023 года выдавалась специальная справка о кадастровой стоимости. Сейчас вместе нее выдается выписка ЕГРН, где будет указан показатель стоимости по результатам последней государственной оценки. Кадастровая оценка проводится регулярно, не реже 1 раза в 5 лет. Поэтому показатель кадастровой стоимости будет регулярно изменяться. Новости об изменении данных о стоимости недвижимости обязан публиковать орган власти субъекта РФ. В проекте нормативного акта будут указаны списки объектов, для которых специалисты проведут оценку.

• оформления банковского кредита, когда участок выступает в качестве залога;
• при оформлении сделки купли-продажи;
• для определения кадастровой стоимости земельного участка;
• для определения начальной стоимости участка промышленного назначения для аукциона;
• при внесении участка в уставной капитал предприятия;
• при передаче земли в аренду или доверительное управление.

Компания «АМС Групп» предлагает предприятиям и частным лицам услуги по оценке земли промышленного назначения. Если вас интересует цена земли промназначения, принадлежащая вам или вашей компании, звоните по телефону +7 (495) 776 33 36. Наши специалисты быстро, качественно и недорого произведут оценку и представят отчет, составленный в полном соответствии с действующим законодательством РФ.

Особенности рыночной оценки земли промназначения

К землям промышленного назначения относятся участки, занятые различными производственными объектами, складскими помещениями, транспортными и технологическими коммуникациями. Основной составляющей таких земель являются территории, принадлежащие предприятиям. Чаще всего их оценка требуется в ходе комплексной оценки стоимости бизнеса.

Для экологической безопасности населения Правительство Российской Федерации определило нормы деятельности промышленных предприятий. Благодаря чему обеспечило рациональное применение территорий и использование их объектов.

Что это такое?

1. купли – продажи;
2. аренды;
3. безвозмездного пользования;
4. дарения и другие допустимые соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

• невозможны какие-либо воздействия на промышленные земли если выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Расчет стоимости

К землям промышленности относятся признанные непригодными для сельскохозяйственной деятельности участки, либо территории с продукцией худшего качества или же отсутствием плодородной почвы изначально. Это и есть основной резерв роста промышленных комплексов.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Критерии, определяющие стоимость земли

Есть и другая сторона проблемы, затрагивающая даже тех, кто оспорил КС и установил рыночную стоимость земли. Дело в том, что в результате проведения очередной переоценки все ранее утвержденные показатели КС изменяются, также меняется дата утверждения кадастровой стоимости. После такой переоценки собственникам снова нужно доказывать справедливую цену участка, но уже с указанием новой даты.

Заключение

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

1. Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
2. Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
3. Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
4. Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
5. Проводит собственные расчёты.
6. Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
7. Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов. В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил. Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Оспаривание вне суда

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Рыночная стоимость – это та цена, за которую данный участок с учетом его особенностей и индивидуальных характеристик может быть куплен в текущих экономических реалиях. Именно она фигурирует в договорах купли-продажи земельного участка.

– У меня появились свободные деньги, и я хотел бы инвестировать их в покупку недвижимости. Рассматриваю приобретение земельного участка под дальнейшую застройку. Как определить справедливую стоимость земельного участка? Можно ли доверять кадастровой оценке?

💰 Какая бывает цена земли

Если требуется получить документальное подтверждение оценки, то необходимо заказать отчет о рыночной стоимости земельного участка у сертифицированного оценщика. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации (СРО) и обладать разрешением на проведение подобного рода работ. Перед проведением оценочных мероприятий с компанией подписывается договор. Услуги оказываются на платной основе.

Согласно рекомендациям специалистов, перед покупкой или продажей кадастрового участка, следует в первую очередь изучить всю информацию, которая представлена на карте, так как, кроме всего остального, здесь указана кадастровая оценка участка. Именно от нее будет зависеть сумма налога, который придется заплатить при покупке или продаже, а также цена аренды.

Публичная кадастровая карта России

Пользоваться публичной кадастровой картой в режиме онлайн очень удобно. При этом предоставляется возможность в любое время находить необходимую информацию о земельных участках, которые внесены в Росреестр. Очень часто такая информация нужна риелторам, юристам, геодезистам и простым гражданам.

Что же представляет собой кадастровый номер?

Чтобы получить официальное подтверждение стоимости участка, в Росреестре нужно получить справку установленного образца. Заказать ее можно здесь же. Во время оформления заявки, необходимо онлайн произвести оплату госпошлины, указать кадастровый номер участка, электронный адрес для обратной связи, именно на этот адрес будет доставлен документ. Для оформления заявки понадобится не более пятнадцати минут. Подтверждающий документ заявитель сможет получить на протяжении двух дней.

• расчёт стоимости объектов;
• консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
• возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.

Что учитывается?

Ревизия земель проводится в определённые сроки. В ходе её проведения устанавливается кадастровая стоимость на большие площади земельных массивов. Эта стоимость, выявленная путём проведения оценки или переоценки, в дальнейшем повлияет на размер налоговых платежей владельцев, на определение размера рыночной цены каждого участка земли, расположенного в этом земельном массиве.

Что это такое?

Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным: